zm-online
01.12.03 / 00:14
Heft 23/2003 Praxis
Eigenheimzulage nutzen

Auslaufmodell

Mit Immobilien konnten und können deutsche Bundesbürger ein lukratives Steuersparmodell konstruieren, seit 1996 nicht nur für vermietete, sondern auch für selbstgenutzte Objekte. Doch wohl nicht mehr lange. Vor allem die Milliarden schwere Eigenheimzulage steht zur Disposition.




Wer hier zu Lande neuen Wohnraum schafft und anschließend vermietet, wird vom Staat reichlich belohnt. Er kann die Hypothekenzinsen wie auch alle anderen Kosten rund um das vermietete Objekt als Werbungskosten geltend machen. Die werden von den Mieterträgen abgezogen. In dieser Rechnung bleibt unterm Strich zumeist ein sattes Minus stehen. Es wird weiter aufgestockt durch die geltenden Abschreibungssätze: anfangs fünf Prozent auf die reinen Baukosten, acht Jahre lang. Betragen die reinen Baukosten (nur hier entsteht ein theoretisch abzuschreibender Wertverlust) beispielsweise 200 000 Euro, beträgt die jährliche Abschreibung immerhin 10 000 Euro.

Abschreibung

Das addierte Minus aus Werbungskosten abzüglich der Mieterträge und der aufaddierten Abschreibung lässt sich in der Steuererklärung als „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“ geltend machen. Und diese Verluste können, anders bei vielen anderen Steuerabschreibungen, voll vom erarbeiteten Einkommen abgezogen werden. Bei Immobilien gilt nicht die Grundregel, dass ein Verlustabzug nur aus der gleichen Einkommensart möglich ist. Ob das im Rahmen einer irgendwie gearteten Steuerreform in Zukunft so bleiben wird, oder ob die Stellschrauben dieses Steuersparmodells auf einen erheblich reduzierten oder annullierten Spareffekt zurückgedreht werden, steht noch offen. Zu rechnen ist aber damit.

Während der Steuerspareffekt bei neu erbauten und anschließend vermieteten Wohnobjekten noch nicht akut gefährdet ist, muss sich ein Bauherr mit Förderambitionen von Seiten des Staates zu Gunsten eines selbstgenutzten Objektes beeilen. Denn die amtierende Regierung jongliert mit Plänen, die Eigenheimzulage, die derzeit im Bundeshaushalt mit Ausgaben von rund zehn Milliarden Euro schmerzhaft zu Buche schlägt, ersatzlos zu streichen. Was letztlich aus einem unvermeidbaren Kuhhandel zwischen Regierung und Opposition herauskommen wird, ist noch völlig offen.

Doch das Grundgesetz verbietet es dem Staat, geltende Gesetze, nach denen gehandelt wurde, zum Nachteil von Betroffenen wieder aus den Angeln zu heben. Deshalb sind von der Streichung der Eigenheimzulage nur jene betroffen, die nach In-Kraft-Treten einer neuen gesetzlichen Regelung ihr Eigenheim erbauen, um es selber zu nutzen. Wer das Subventionsbonbon Eigenheimzulage noch auskosten will, sollte möglichst noch vor Jahresschluss einen Bauantrag stellen oder einen Kaufvertrag abschließen.

Die Eigenheimzulage ist an das Einkommen gekoppelt. Ein Ehepaar ohne Kinder darf maximal ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 163 614 Euro haben. Pro Kind erhöht sich die Einkommensgrenze um 30 678 Euro. Eine Familie mit einem Kind kann somit bis zu 194 292 Euro im Jahr verdienen, bei zwei Kindern sind es 224 970 Euro. Und bei drei Kindern erhöht sich das zu versteuernde Einkommen auf 255 648 Euro. Durch geschickt geplante Steuerabschreibungen lässt sich bei zu hohem Einkommen die Einkommensgrenze doch noch erreichen. Die Grundförderung für Neubauten beträgt insgesamt 20 448 Euro, sie erhöht sich pro Kind um insgesamt 6 136 Euro. Fazit: Bei einer Familie mit zwei Kindern beteiligt sich der Fiskus an einem selbst genutzten Neubau mit immerhin 32 720 Euro. Der Erwerb selbstgenutzter Altbauten wird nur mit der Hälfte der Zulagen gefördert, wie sie für Neubauten gelten.

Doch es lohnt sich, die Details der Förderung, die auf der Grundlage von rechtskräftigen Gerichtsurteilen realisierbar geworden sind, zu kennen und zu nutzen. So beteiligt sich der Fiskus auch an baulichen Veränderungen einer selbstbewohnten Immobilie oder an der nachträglichen Einrichtung einer Einliegerwohnung. Auch rund um die Kinderzulage gibt es lukrative Gestaltungsmöglichkeiten – selbst dann, wenn die Kinder nicht mehr dauerhaft im Haushalt des Zulageberechtigten leben.

Für gebrauchte Immobilien, die zur Selbstnutzung erworben werden, gilt im Normalfall zwar nur die halbe Förderung. Doch wenn wesentliche Gebäudeteile – etwa Wände, Decken oder das Dach – erneuert werden, wird die Neubauförderung fällig, so jedenfalls entschied das Finanzgericht Sachsen-Anhalt (Aktenzeichen 2 K 511/99). Ein Anspruch auf die Neubauförderung besteht laut einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Berlin grundsätzlich (Aktenzeichen ST 175-EZ 1110-3/01) auch , wenn aus einer großen Wohnung zwei oder mehrere kleine Wohnungen gemacht werden. Der doppelte Förderbetrag für Neubauten wird fällig, wenn im neu erbauten Haus eine separate Einliegerwohnung integriert wird, die nicht einmal räumlich klar von der Hauptwohnung getrennt sein muss. Wohnen in der Einliegerwohnung etwa die Eltern des Eigentümers mietfrei, wird nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) eine zusätzliche Förderung fällig (BFH IX R 37/01).

Nachlassregelung

In Zweifamilienhäusern können Eltern, wenn es sich rechnet, eine Wohnung an ein Kind verkaufen, statt sie im Rahmen einer vorgezogenen Nachlassregelung zu verschenken. Das kaufende Kind bekommt die Eigenheimzulage. Es muss beim Kauf nicht einmal die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 Prozent entrichten, sondern lediglich die Kosten für den Notar und den Grundbucheintrag. Den Kinder-Bonus zahlt der Fiskus eigentlich nur, wenn das in die Förderung einkalkulierte Kind zum Zeitpunkt des Bauantrags oder der Unterzeichnung des Kaufvertrags bei seinen Eltern lebt. Wohnt aber ein studierendes Kind am Universitätsort, erhalten die Eltern trotzdem die Kinderzulage, wenn sie nachweisen, dass der auswärtig Studierende die Wochenenden und die Ferien daheim verbringt (BFH, IX R 52/99).

Die Kinderzulage lässt sich verdoppeln, wenn die Eltern getrennt voneinander zwei Objekte erwerben, etwa der Vater das neue Haus, die Mutter die darin enthaltende Einliegerwohnung. Selbst Ferienimmobilien werden gefördert. Es muss allerdings nachgewiesen werden, dass das betreffende Objekt ohne Einschränkung ganzjährig nutzbar ist, so entschied die zuständige Kammer des BFH in gleich zwei Urteilen: X R 140/93 und 110/95). Die Eigenheimzulage erhalten sogar Schüler und Studenten, selbst wenn sie noch kein Geld verdienen. Sie leihen sich das nötige Geld von ihren Eltern und müssen sich lediglich verpflichten, das elterliche Darlehen zurückzuzahlen, sobald sie Geld verdienen. Das entschied das Finanzgericht Baden-Württemberg unter dem Aktenzeichen 14 K 99/00.

Ein Stolperstein: Eine Eigenheimzulage darf es laut Gesetz nur einmal im Leben eines Steuerzahlers geben. Wer bereits die Einkommensteuerparagrafen 7b oder 10e in Anspruch genommen hat, kann seine Hoffnung auf Förderung begraben. Allerdings: Bei Eheleuten gilt das „Einmal im Leben“ für jeden der beiden Ehepartner.

Joachim Kirchmann

INFO

Immobiliendarlehen in Fremdwährungen

Die Österreicher gehen mit Vorliebe fremd. Bei der Währung. Etwa jeder Vierte finanziert seine Immobilie nicht auf der Grundlage des heimischen Euro, sondern in Schweizer Franken (SFR). Der Grund: In SFR werden derzeit nur etwa 2,4 Prozent Zinsen fällig. Das ist rund die Hälfte des Zinssatzes, der auf Euro-Basis fällig wird. Und in japanischen Yen halbieren sich die Schweizer Zinsen noch einmal in etwa. Allerdings gibt es Währungskredite zu Minizinsen nicht für eine Festzins-Hypothek mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Das wäre nicht nur für den Kreditgeber, sondern auch für den Darlehensnehmer viel zu riskant. Denn was die Liebhaber von Fremdwährungsdarlehen zumeist nicht bedenken: Der niedrige Zins wird erkauft mit einem hohen Währungsrisiko.

Im Fall Schweizer Franken stellt sich das so dar: Wer etwa im Januar 2000 ein Darlehen über 163 790 SFR aufnahm, das entsprach damals 100 000 Euro, tilgt heute zwar immer noch 163 790 SFR. Dafür aber müssen inzwischen 112 769 Euro umgetauscht werden. Bei Yen tanzen die Wechselkurse noch rasanter als beim Schweizer Franken. Deshalb ist es ratsam, Währungskredite nur für maximal drei Monate abzuschließen und immer wieder zu erneuern. Dabei muss zwar das Risiko plötzlich steigender Zinsen in Kauf genommen werden. Bei der kurzen Laufzeit hat der Kreditnehmer aber die Möglichkeit, bei steigenden Wechselkursen gegenüber dem Euro schnell und risikolos in die Währung umzusteigen, in der Zins und Tilgung verdient werden. Fazit: Wer sich einen Reinfall mit optisch niedrigen Zinsen ersparen will, muss ein waches Auge auf die Währung haben. Und eine Bank, die im Hintergrund für eine schnelle Umschuldung in Euro bereitsteht. jk



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