sg
16.11.10 / 00:13
Heft 22/2010 Praxis
Offene Immobilienfonds

Die Spreu trennt sich vom Weizen

Vorbei sind die Zeiten, in denen Anteile an Offenen Immobilienfondswie selbstverständlich zur Absicherung eines Depots dienten. Inzwischengelten manche sogar als Risikopapiere, andere wiederum bringen nach wie vor eine sichere Rendite. Es ist Zeit für eine Bestandsaufnahme.




Der Herbst 2010 wird in die Geschichte der Investmentfonds eingehen. Zum ersten Mal überhaupt musste in Deutschland ein Offener Immobilienfonds seine Abwicklung bekannt geben. Und diese Nachricht ereilte die Anleger gleich dreimal. Als erster kündigte der KanAm US-Grundinvest Fonds am 30. September 2010 an, dass er nach einer Abstimmung unter seinen Anteilseignern, den Fonds auflösen wird. Die Ma nager rechnen also nicht mehr damit, dass sie die notwendige Liquidität beschaffen können, um den Fonds wieder zu öffnen. Bis zum 31. März 2012 werden jetzt die noch vorhandenen Immobilien verkauft und die Anteilseigner ausgezahlt. Noch in diesem Jahr will KanAm an sie 250 Millionen Dollar überweisen, die aus dem Verkauf von zehn Immobilien stammen. Das Restportfolio besteht aus sechs Gebäuden, die langfristig vermietet sind und auf denen keine Kredite lasten. Den auf die USA spezialisierten Fonds hat die amerikanische Immobilienkrise voll getroffen. Dazu gesellte sich noch das Währungsrisiko.

Mangelnde Liquidität

Als nächster gab der Degi Europa am 22. Oktober zu, dass es nicht möglich sei, den Fonds wieder zu öffnen. In Abstimmung mit der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin wird sich die Abwicklung über drei Jahre hinziehen. In dieser Zeit werden die noch vorhandenen 14 Immobilien verkauft und die Erlöse halbjährlich an die rund 90 000 betroffenen Anleger ausgezahlt werden.

Rund 100 000 Anleger des Morgan Stanley P2 Value-Fonds erfuhren am 26. Oktober von der Schließung ihres Fonds. Dieser hatte bis zuletzt die Hoffnung auf eine Wiedereröffnung geschürt. Die im Fonds verbliebenen 34 Immobilien sollen bis September 2013 verkauft werden. Die Erlöse sollen ebenfalls halbjährlich an die Anleger ausgeschüttet werden. Seit der Schließung vor zwei Jahren hat der Fonds rund die Hälfte seines Werts verloren.

Der Hauptgrund für die Abwicklung bei den drei Fonds und die Schließung von weiteren acht Fonds liegt in der mangelnden Liquidität, die nötig wäre, um die Rücknahme der Anteile zu bewerkstelligen. In der Finanzkrise haben viele institutionelle und semiinstitutionelle Anleger Anteile verkauft, weil sie flüssiges Geld benötigten, um die Verluste aus Aktien- und anderen Wertpapiergeschäften auszugleichen.

Doch damit waren und sind viele Fonds überfordert, aus der Not heraus verweigern sie die Rücknahme der Anteilsscheine. Laut Gesetz dürfen sie dies maximal zwei Jahre tun. Insgesamt liegen derzeit rund 25 Milliarden Euro hinter verschlossenen Riegeln. Während der vergangenen Monate erlitten die Fonds-Objekte zum Teil einen regelrechten Absturz bei den Bewertungen durch die Gutachter. Neben den alljährlichen Überprüfungen müssen sie vor allem die zum Verkauf stehenden Gebäude neu begutachten. Etliche Verkäufe konnten deshalb nur mit Verlusten realisiert werden.

Hausinterne Schwierigkeiten

Neben den Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise haben hausgemachte Probleme zu den derzeitigen Schwierigkeiten geführt. Sonja Knorr, Expertin für offene Immobilienfonds bei der Ratingagentur Scope erklärt: „Der Degi Europa hat ein großes Vertriebsproblem.“ Der Fonds gehört inzwischen zum britischen Finanzdienstleister Aberdeen. Die Fondsgesellschaft kommt aus dem institutionellen Bereich und hat die Degi Fonds gekauft, um ihren Vertrieb zu verbessern. Das ist nach Knorrs Meinung nicht gelungen. Der Stanley Morgan P2 Value erfreute sich besonders bei den Vermögensverwaltern großer Beliebtheit, weil er schnell hohe Renditen produzierte. „Seine Manager verfolgten eine aggressive Ankaufspolitik,“, kritisiert Knorr, „das rächt sich jetzt. Er hat bei den Anlegern einen großen Vertrauensverlust erlitten.“ Dieser Fonds hat ein deutlich höheres Risikoprofil als klassische Offene Immobilienfonds.

Die Schotten dicht gemacht hat auch der Dachfonds PMIA von Allianz Global. Die Gründe dafür liegen in der Übernahme der Dresdner Bank durch die Commerzbank und der gleichzeitigen Auslagerung der alten Fondssparte Cominvest zur Allianz. Die Commerzbanker stuften in der Folge die Investition in den Dachfonds als unattraktiv ein, so dass viele Kundengelder abgezogen und in den eigenen Hausinvest Fonds umgeleitet wurden.

Auch der Gesetzgeber beschäftigt sich mit Fonds

Neben den besprochenen Fonds bleiben acht andere Offene Immobilienfonds bis auf weiteres geschlossen, darunter Dickschiffe wie der SEB Immoinvest und der CS Euroreal. Sonja Knorr glaubt, dass einige abwarten wollen, welche Lösung letztendlich der Gesetzgeber finden wird.

Dafür interessieren sich auch schätzungsweise drei Millionen deutsche Anleger, die derzeit insgesamt noch knapp 88 Milliarden Euro in Offene Immobilienfonds investiert haben. Nach dem Entwurf von Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble dürfen sie während der ersten zwei Jahre nach dem Kauf keine Anteile zurückgeben. Anlegern, die nach Ende der Haltefrist verkaufen wollen, zieht die Fondsgesellschaft zehn Prozent vom Rücknahmekurs ab und schreibt sie dem Fonds gut. Verkaufen sie im vierten Jahr, werden fünf Prozent abgezogen. Allerdings verfügt jeder Anleger über einen Freibetrag von monatlich 5 000 Euro. Das macht in vier Jahren 240 000 Euro. Um in Zukunft Abwertungsschocks zu vermeiden, sollen die in den Fonds enthaltenen Immobilien in Zukunft monatlich geschätzt werden. Experten halten diesen Vorschlag für unrealistisch. Sie plädieren für eine Überprüfung einmal im Quartal. Außerdem würden sich die so entstehenden Mehrkosten mit Sicherheit in den Gebühren wiederfinden.

Gutachter in der Kritik

Die Gilde der Gutachter wehrt sich derzeit gegen die Vorwürfe, sie hätten die Immobilien in der Vergangenheit zu hoch und ganz im Sinne ihrer Auftraggeber, den Fondsgesellschaften, bewertet. Dr. Gernot Archer, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen, hält im Gespräch mit dem Fondsspezialisten Björn Drescher, dagegen: „Im Gegensatz zu allen anderen Beteiligten haften die Gutachter auch gegenüber den Fondsanlegern persönlich und unbeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen. Das ist ein sehr scharfes Schwert.“ So sieht er zum Beispiel die Gründe für den Absturz des P2 Value darin, dass der Fonds „zirka 90 Prozent seines Portfolios auf oder nahe am Höhepunkt schwankender Auslandsmärkte gekauft hat. Die Anschaffungskosten kamen noch obendrauf.“

Ausnahmen mit relativ stabilen Renditen

Sonja Knorr hat noch einen anderen Grund für die Unruhe bei den Immobilienfonds ausgemacht: „Das Anlegerverhalten hat sich verändert. Grund dafür sind die neuen Medien. Immer mehr Anleger kontrollieren selbstständig die Entwicklung ihrer Investitionen. Auch die Berater agieren heutzutage aggressiver. Darüber hinaus sind sie dazu verpflichtet, ihre Kunden auf Veränderungen hinzuweisen.“ Die Kunden reagieren, indem sie kaufen oder verkaufen. So wurde ein Produkt, das eigentlich nur für die langfristige Anlage geeignet ist, zur Alternative zum Tagesgeld mit verheerenden Folgen für einige Fonds.

Dabei übersehen viele Kritiker, dass einige Immobilienfonds trotz der massiven Probleme immer noch relativ stabile Renditen erwirtschaften. Ein Grund für die Beständigkeit ist der sehr gut organisierte Vertrieb am Bankschalter. Zu ihnen gehören der Grundbesitz Europa und der Grundbesitz Global der Deutschen Bank, der Deka Immobilien Global sowie der Deka Immobilien Europa der Sparkassen, der Hausinvest Europa der Commerzbank und Uni Immo Global sowie der Uni Immo Deutschland der Volksbanken. Sie alle sind geöffnet und haben im vergangenen Jahr Renditen zwischen 1,84 (Uni Immo Global) und 3,23 Prozent (Hausinvest Europa) erwirtschaftet. Insgesamt lag die Jahresrendite zum 30. September 2010 laut Berechnungen von Scope bei minus 0,8 Prozent. Dafür sorgten der P2 Value mit einem Minus von 37 Prozent, der Degi Global mit minus 24 Prozent und der ACI III mit minus 13 Prozent. Ohne diese Ausreißer ergab sich eine durchschnittliche Rendite von 2,5 bis 3 Prozent. Neben den Abwertungen sorgen allerdings auch die niedrigen Zinsen, die es derzeit für die liquiden Anlagen der Fonds gibt, für magere Renditen. Im Zehnjahres-Vergleich erzielten die Offenen Immobilienfonds immerhin im Schnitt ein Plus von 3,8 Prozent.

Eine solche Langzeitbetrachtung empfiehlt auch der auf Geldanlagen spezialisierte Verbraucherschützer Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart. Trotz der Einbrüche bei diesem Produkt rät er: „Wir empfehlen Offene Immobilienfonds für eine Geldanlage von fünf Jahren an aufwärts.“ Er hält die derzeitige Krise für vorübergehend.

Anlagemodell behält Basischarakter

Das bestätigt auch die Ratingagentur Scope: „Auf einer verkleinerten, aber robusteren Produktbasis wird der Offene Immobilienfonds gegenüber den Privatanlegern seinen Charakter als gute Basisinstrument wieder erheblich besser herausstellen können.“ Die Experten rechnen damit, dass die Konzentration auf große, vertriebsstarke Anbieter weiter zunehmen wird: „Nutznießer der Situation werden die Fonds von Deka Immobilien, Union Investment Real Estate, RREEF (Deutsche Bank) und Commerz Real Investment sein.“

Für Anleger, die aufs falsche Pferd gesetzt haben, allerdings nur ein schwacher Trost. Wollen sie sich von ihren eigentlich nicht verkaufbaren Anteilen trennen, bleibt ihnen der Gang zur Börse. Allerdings müssen sie mit einem Abschlag rechnen. Optimisten hoffen auf eine tatsächliche Wiedereröffnung und halten durch. Nauhauser sieht aber noch einen dritten Weg, sich sein Geld zurückzuholen: „Der Anleger muss prüfen, ob er richtig beraten worden ist. Eventuell kann er den Berater in Regress nehmen.“ Eine erste außergerichtliche Einigung zwischen einer Anlegerin und der Commerzbank in Sachen P2 Value hat es bereits gegeben. Nicht auszuschließen, dass weitere Verfahren folgen.

Marlene Endruweit
m.endruweit@netcologne.de

INFO

Fonds-Auswahl

• Fondsvolumen
Je größer das Fondsvolumen ist, desto gerin-ger sind die Risiken. Damit ist normalerweise gewährleistet, dass der Fonds bei seinen Anla-gen eine große Diversifikation aufweist. Von Vorteil ist es auch, wenn er weltweit anlegt.

• Kosten
Neben dem Ausgabeaufschlag, der bereits beim Kauf anfällt und bei Offenen Immobi-lienfonds in der Regel 5,25 Prozent beträgt, fallen zudem jährliche Gebühren für die Fondsverwaltung an. Sie beeinträchtigen die Rendite nachhaltig. Laut Niels Nauhauser (Verbraucherzentrale Baden-Württemberg) sollten sie weit unter einem Prozent liegen.

• Diversifikation
Anleger sollten in jedem Fall ihr Kapital im-mer auf mehrere Fonds verteilen, um so die Risiken zu minimieren.



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