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01.06.17 / 00:01
Heft 11/2017 Praxis
Volker Looman mit einem Vorschlag zur Immobilienfinanzierung

Ein Porsche und sieben Indientrips



Der Autor ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Stuttgart. Jede Woche veröffentlicht er in der BILD und in der FAZ einen Aufsatz über Geldanlagen. Außerdem unterstützt er Zahnärzte auf Honorarbasis bei der Gestaltung des Privatvermögens. © www.looman.de

Erinnern Sie sich noch an die Epoche, in der Praxen und Immobilien mithilfe von Festdarlehen und Kapitalversicherungen finanziert wurden? Das waren jene Zeiten, in denen Hypotheken zwar 6 oder 7 Prozent kosteten, in denen es für solide Versicherungen aber auch 5 bis 6 Prozent gab. Die Zinsdifferenzgeschäfte waren sowohl für Zahnärzte als auch für Vermittler ein lukratives Geschäft. Die Doktores machten die Kreditzinsen als Werbungskosten geltend – dadurch bezahlten sie für ihre Schulden im besten Fall zwischen 3 und 3,5 Prozent, und die 5 bis 6 Prozent der Versicherung gab‘s steuerfrei auf die Hand. Die Vermittler verdienten sich mit den Verträgen eine goldene Nase, weil die Provisionen selten unter 50 Promille der Prämiensumme lagen.

Die Aussetzung der Tilgung und die Anlage der Rückzahlungen in „alternative“ Sparverträge bieten auch heute noch Vorteile, doch bei dem Gedanken, das Geld nicht in Versicherungen, sondern in Aktien anzulegen, verlässt viele Spitzenverdiener der Mut. In meinen Augen ist diese Sorge übertrieben, weil das Risiko, eine Immobilie auf Pump zu kaufen, durch eine Finanzierung, die auf 2.000 bis 3.000 Aktien aufbaut, deutlich verringert werden kann. Darf ich Ihnen eine Kostprobe meiner These liefern?

Ein Zahnarzt ist 50 Jahre alt und hat 500.000 Euro auf der hohen Kante. Der Mann liebäugelt seit Monaten mit dem Kauf eines Mehrfamilienhauses. Die Immobilie kostet zwei Millionen Euro und wirft einen Ertrag von 80.000 Euro pro Jahr ab. Das sind auf den ersten Blick jährlich 4 Prozent pro Jahr. Wenn die Kaufnebenkosten von 120.000 Euro und der Verschleiß von 225.000 Euro berücksichtigt werden, sinkt die Verzinsung vor Steuern auf 3,1 Prozent. Dagegen ist nichts einzuwenden, weil viele Immobilien viel weniger Ertrag abwerfen.

Ich habe aber meine Zweifel, ob ein Annuitätendarlehen die richtige Finanzierung ist. Der Anleger hat mit seiner Hausbank über einen Kredit in Höhe von 1.620.000 Euro gesprochen. Das ist die Differenz zwischen dem Gesamtpreis und dem Eigenkapital. Die Hypothek soll mit einem Festzins von 2 Prozent ausgestattet werden, der für 15 Jahre gültig ist. Außerdem ist für Zins und Tilgung eine monatliche Rate von 10.000 Euro im Gespräch, so dass die Schulden am Ende der Zinsbindung bis auf 89.000 Euro vom Tisch sein werden. Die effektiven Kosten vor Steuern liegen bei 2 Prozent, nach Steuern sinkt der Preis auf 1,06 Prozent. Das heißt im Klartext, dass der Anleger die Tilgungen zu 1 Prozent pro Jahr anlegt, wenn er den Kredit direkt an die Bank zurückzahlt.

Bestimmt ahnen Sie, was jetzt folgt. Nein, ich werde nicht an der Immobilie herumnörgeln, weil mir das nicht zusteht. Ich möchte aber den „engen“ Blick auf die „weite“ Frage lenken, wie sinnvoll es ist, 180 monatliche Tilgungen, die bei 7.000 Euro beginnen und im Laufe der Zeit auf 10.000 Euro steigen, nach Steuern zu 1 Prozent pro Jahr anzulegen. Meinen Sie wirklich, dass das sexy ist, oder gibt es vielleicht Lösungen, die prickelnder sind? Ich glaube schon, dass es solche Anlagen gibt, wenn Sie den Mut haben, das Geld an der Börse zu investieren.

Bevor wir über konkrete Lösungen sprechen, will ich Ihnen erst mal vorrechnen, wie hoch der (mögliche) Vorteil ist. Es ist ja nicht auszuschließen, dass Sie müde abwinken, weil Ihnen die Einsparung viel zu gering ist.

Sie bringen das Eigenkapital (500.000 Euro) in die Finanzierung ein und nehmen einen Festkredit (1.620.000 Euro) auf. Außerdem schließen Sie einen Aktiensparplan ab und sind guter Hoffnung, dass sich die Geldanlage mit 5 Prozent pro Jahr rentieren wird. Sie machen die Schuldzinsen als Werbungskosten geltend, so dass der Kredit nach Steuern etwa 1 Prozent kostet. Der Aktiensparplan rentiert sich nach Steuern mit jährlich 3,9 Prozent. Die Zinsdifferenz von 290 Basispunkten beschert Ihnen einen Vorteil von 304.000 Euro. Das ist, wenn Sie ein Mann sind, ein anständiger Porsche aus Zuffenhausen, und das können, wenn Sie eine Frau sind, insgesamt 15 luxuriöse Ayurvedakuren in Indien sein.

Sie haben natürlich das Recht, liebe Leserinnen und Leser, auf beiden Dingen zu bestehen, schließlich leben wir im Zeitalter der Gleichberechtigung. Sollten also Porsche und Reisen bei Ihnen hoch im Kurs stehen, empfehle ich Ihnen einen gebrauchten Flitzer und sieben Reisen nach Indien. Es versteht sich aber von selbst, dass Sie meine Idee nur zur Hälfte mit Banken umsetzen dürfen. Den Kredit können Sie sich ruhig bei der Hausbank besorgen, doch um deren Investmentfonds und Vermögensverwaltung sollten Sie einen großen Bogen machen. Denn Aufschläge von 5 Prozent und Verwaltungskosten von 1,5 Prozent kosten Sie rund 247.000 Euro, so dass – um im Bilde zu bleiben – nicht Sie, sondern der Banker im Porsche nach Indien fahren würde. Sollten Sie das nicht wollen, wofür ich größtes Verständnis hätte, gibt‘s nur eine Lösung: drei Indexfonds, einmal Amerika, einmal Europa, einmal Asien – fertig ist der Porsche. Hinzu kommen die jährlichen Reisen, so dass ich Ihnen nur empfehlen kann, die Aussetzung der Tilgung aus der Mottenkiste zu holen und an der Börse zu neuer Blüte zu führen, da 2.000 bis 3.000 Aktien im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen einfach prickelnder sind – oder?

Kolumnen entsprechen nicht immer der Ansicht der Herausgeber.




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