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01.06.07 / 00:12
Heft 11/2007 Praxis
Ferienimmobilien

Ein teurer Platz im Paradies

Im Urlaub zu Hause sein, dieses dauerhaft schöne Gefühl erhoffen sich viele Deutsche, wenn sie ein Haus oder eine Wohnung in ihrem Lieblingsurlaubsort erwerben. Doch unbekannte Vorschriften, Baumängel oder steigende Preise sorgen häufig für ein böses Erwachen. Gründliche Informationen und eine nüchterne Rechnung helfen, den Traum in die Realität umzusetzen.




Spanien ist bei dem Stichwort Feriendomizil im Blickpunkt, doch auch Italien, Frankreich, Griechenland oder zum Beispiel die Türkei bieten verlockende Angebote.

Viva España – jahrelang sorgten explodierende Immobilienpreise für einen sensationellen Bauboom in Spanien. Vor allem in den Küstenregionen und auf den Balearen forcierten die Touristen, allen voran die Deutschen, den Preisanstieg. Jetzt droht die Blase zu platzen. Schon längst besteht ein Überangebot an Immobilien zu deutlich überhöhten Preisen. Käufer finden sich dafür nur noch bedingt, denn die Einkommen hielten mit den Preisen nicht mit.

Gezinkte Zinsen

Zudem dürften sich viele Hauskäufer mit den Hypotheken übernommen haben: In Zeiten steigender Zinsen ziehen auch die Konditionen für die in Spanien üblichen variablen Zinsen an.

Peter Schöllhorn, Experte für Ferienimmobilien und Vorsitzender der Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien in Freiburg, warnt daher vor Käufen zum jetzigen Zeitpunkt. Die Preise für Fincas und Wohnungen werden in nächster Zeit sinken – auch auf Mallorca.

Zusätzlich zu dem enormen Preisanstieg schrecken vor allem Bauskandale Interessenten aus dem Ausland ab. Ein Schlagwort ist sicher das Thema Korruption. Im Nobelort Marbella hielt gleich der halbe Stadtrat die Hände auf und 30 000 Wohnungen konnten illegal gebaut werden. Auf Mallorca sorgte der Bürgermeister von Andratx für Negativschlagzeilen. Nachrichten wie diese, die auch das Ausland erreichen, sind aber nur die Spitze des Eisbergs.

Außer über Bestechungsvorwürfe ärgern sich ausländische Investoren vor allem über die schlechte Qualität spanischer Häuser. Dazu kommt oft die fehlende Infrastruktur wie Wasserversorgung oder Straßenanbindung. Gerade deutsche Urlauber, die an den heimischen Standard gewohnt sind, können sich oft gar nicht vorstellen, mit welchen Problemen sie vor Ort konfrontiert werden. Die spanischen Verbraucherschützer warnen deshalb davor, allzu leichtgläubig auf eine scharfe Kontrolle vor der Übergabe des Hauses oder der Wohnung zu verzichten: Rissige Wände, Feuchtigkeit, schlampige Anstriche und völlig überzogene Fertigstellungstermine sind an der Tagesordnung.

Gültiger Kauf bei Tapas und Wein

Wer sich trotz aller Schwierigkeiten für einen Altersruhesitz oder ein dauerhaftes Feriendomizil in diesem schönen Land entscheidet, sollte ein paar Punkte beachten. Die Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien warnt zum Beispiel davor, sich im lockeren Gespräch bei Wein und Tapas allzu sehr für eine Finca zu interessieren. Eine Unterschrift auf dem Bierdeckel reicht als gültiger Kaufvertrag, und schon hat das Haus den Besitzer gewechselt.

Auf jeden Fall steht vor dem Kauf die Überprüfung von Baugenehmigung, Schuldeintragungen und den Eigentümerverhältnissen. Handelt es sich bei dem Traumhaus um einen „Schwarzbau“, kann es sein, dass die Behörden die Villa kurzerhand wieder abreißen lassen. Denn inzwischen gehen die spanischen Behörden rigoros gegen illegale Bauten vor. Das Nachsehen hat der ahnungslose Käufer. Er sollte sich auch nicht auf den häufig angewandten Steuerspartrick einlassen, bei dem der Kaufpreis im Vertrag niedriger angesetzt wird, als er tatsächlich ist. Auch bei diesem Thema zeigen sich die Behörden inzwischen sehr sensibel. Wer allein mit Ämtern, Banken und Handwerkern kämpft, vor dem türmen sich die Schwierigkeiten. Besser ist es, vor Ort eine Person des Vertrauens zu haben, die um die Gepflogenheiten weiß.

Bei Neubauten gilt wie in Deutschland: Gezahlt wird nur nach Baufortschritt. Sinnvoll ist es, in Zeiten total überhöhter Preise die Forderungen der Handwerker genau zu überprüfen und zu vergleichen. So mancher Deutsche ist schon auf die Idee gekommen, dass es für ihn günstiger ist, den Fliesenleger oder Anstreicher gleich aus der Heimat mitzubringen und ihm die Reisekosten zu finanzieren.

Ist der Kauf des Grundstücks oder des Hauses besiegelt, lauern weitere Gefahren. Es kann passieren, dass ein besonders cleverer Verkäufer aus ein und demselben Anwesen gleich zweimal Kapital schlagen will. Deshalb gilt für den neuen Eigentümer, dass er sich so schnell wie möglich ins Eigentumsregister oder Grundbuch eintragen lässt, damit die Immobilie nicht weiter verkauft oder gar mit einer Hypothek belastet wird. Wer alle Fallstricke erkennt und ihnen aus dem Weg geht, darf es sich getrost in seinem kleinen Paradies unter südlicher Sonne gutgehen lassen – auch wenn es vielleicht arg teuer war.

Mit dem Verkauf sollte der Besitzer zurzeit allerdings noch etwas warten. Vor allem, wenn er das Haus schon seit Jahren sein eigen nennt und dank der gestiegenen Preise einen netten Gewinn erwarten darf. Gegenwärtig kassiert der spanische Fiskus noch 35 Prozent vom Gewinn. Die EU hat die Spanier aber nachdrücklich dazu aufgefordert, dies zu ändern. Nach den neuen Regeln müssen sie sich mit 18 Prozent begnügen. Die Kosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen, belaufen sich je nach Region auf etwa sechs bis sieben Prozent für die Grunderwerbssteuer plus Kosten für den Notar sowie für das Grundbuch. Insgesamt kommt der Käufer auf rund acht bis zehn Prozent.

Steigende Immobilienpreise beschränken sich natürlich nicht nur auf Spanien. Auch in anderen beliebten Ferienregionen sind die Preise davongelaufen. Das gilt besonders für die italienische Toskana oder die französische Côte d’Azur. Zirka 80 000 Deutsche haben ihren guten Teil dazu beigetragen. Die Hälfte von ihnen entschied sich für die iberische Halbinsel und dort vor allem für die Costa Blanca, Costa del Sol und Mallorca. 15 bis 20 Prozent der Bundesbürger mit einem Wohnsitz im Ausland bevorzugen Frankreich und Italien. Doch sind es längst nicht mehr nur die Deutschen, die die Preise in den begehrten Lagen in die Höhe treiben: Briten und Skandinavier stehen derzeit im Visier der Makler.

Schnäppchen gibt es in den bekannten Landstrichen kaum noch. Im Südwesten Frankreichs, im Languedoc-Roussillon, das vor Jahren noch als Geheimtipp galt, freuen sich die Hausbesitzer über Preissteigerungen zwischen 15 und 18 Prozent. Doch auch für Frankophile gilt: Wollen sie ihr Haus verkaufen und Gewinne mitnehmen, müssen sie den französischen Fiskus beteiligen. Denn innerhalb der ersten 15 Jahre verdient er mit.

Für Frankophile

Günstiger als im Midi können Liebhaber der Salzluft an eine eigene Residenz bei den westlicheren Nachbarn gelangen. Obwohl auch Normannen und Bretonen gern teuer verkaufen, Preise wie an der Côte können sie im Norden nicht verlangen.

Die Regeln für den Hauskauf, die Ausländer beachten sollten, gelten aber hier wie dort. Ähnlich wie in Spanien, sehen auch die Franzosen einen Vorvertrag als verbindlich an. Der Verkäufer verlangt häufig eine Anzahlung in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises. Die sind aber verloren, wenn der Käufer innerhalb von sieben Tagen von seinem Rücktrittsrecht Gebrauch macht. Die Kosten für Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Abwicklung betragen zirka zehn Prozent. Bei einem Neubau und beim Kauf von Bauland fallen zusätzlich 20 Prozent Mehrwertsteuer an. Kompliziert wird es für die Erben der Résidence. Es gilt nämlich das französische Recht. Danach stehen Blutsverwandte an erster Stelle. Soll aber die Ehefrau beispielsweise vor den Kindern erben, empfehlen Experten die Gründung einer Gesellschaft – mithilfe eines versierten Anwalts natürlich.

Die Italiener handhaben den Handel ähnlich wie ihre Nachbarn. Auch im Land, wo die Zitronen blühen, gilt ein Vorvertrag als verbindlich. Die übliche Anzahlung zwischen zehn und 30 Prozent ist bei Rücktritt ebenso verloren. Der notariell beglaubigte Vertrag wird für die Eintragung ins Grundbuch benötigt. Vorher aber muss der Käufer bei der örtlichen Finanzbehörde eine persönliche Steuernummer beantragen. Die Grunderwerbsteuer liegt bei rund zehn Prozent plus 230 Euro Grundbuchkosten. Der Notar bekommt 1 500 bis 2 500 Euro Honorar. Mit äußerster Vorsicht zu genießen ist eine italienische Gewohnheit, im Vertrag die Immobilie mit einem niedrigeren Betrag anzusetzen als dem tatsächlichen Wert. Mit dieser Methode lassen sich zwar Steuern sparen, manchmal überprüfen die Finanzbeamten aber auch den Vorgang, wenn das „Schnäppchen“ allzu günstig ausfällt.

Wie die Spanier, so erkennen auch die Italiener das deutsche Erbrecht an, so dass für den Todesfall keine besondere Vorsorge getroffen werden muss.

Wem die Sonne im Süden zu heiß scheint, den zieht es vielleicht ins nachbarliche Österreich. Dort spricht man deutsch, es ist fast alles wie in Deutschland geregelt, nur die Berge sind schöner und die Wiesen grüner.

Erlaubt, aber nicht erwünscht

Kein Wunder, dass die Alpenrepublik zu den Lieblingsurlaubsländern der Deutschen gehört. Grundstücke stehen allerdings nur begrenzt zur Verfügung und Häuser sowie Wohnungen verkaufen die Österreicher an die „Piefkes“ von nebenan nicht allzu gern. Da sie aber der EU angehören, können sie den Nachbarn den Zugang nicht komplett verwehren.

Offiziell heißt es, dass EUPersonen kaufen dürfen. „Aber“, so die Erfahrung von Peter Schöllhorn, „dann fordern sie, dass der Interessent fünf Jahre in Österreich gelebt haben muss. Dann kann es doch wieder nur ein Einheimischer sein, der kauft.“ Grundsätzlich ist es für Ausländer schwierig, in Österreich ein Ferienhaus zu kaufen; jedes Bundesland hat eigene Vorschriften.

Restriktiv gegen Ausländer, die sich ein Ferienhaus oder eine -wohnung in ihrem schönen Land zulegen wollen, zeigen sich nach wie vor die Schweizer. Gemäß den Vorschriften dürfen EU-Bürger ohne Hauptwohnsitz in der Schweiz eine Zweit- oder Ferienwohnung nur kaufen, wenn der entsprechende Kanton dies bewilligt. Jeder Kanton hat nur ein bestimmtes Kontingent von Immobilien, die verkauft werden dürfen. Wer die Vorschriften umgehen will und beispielsweise einen Strohmann vorschickt, um das idyllisch gelegene Chalet zu erwerben, muss sehr wachsam sein. Erfährt die zuständige Behörde von dem Deal, kann das Abenteuer böse enden. Denn sie darf den echten Käufer ohne Entschädigung enteignen. Probleme warten auch auf denjenigen, der den Eidgenossen den Rücken kehren will. Beim Verkauf eines Hauses gibt es Sperrfristen, die je nach Kanton unterschiedlich lang sind. Erweist sich der potentielle Käufer als Nicht-Schweizer, bedarf es einer speziellen Genehmigung. Reibungslos würde dieser Handel nur mit einem Einheimischen über die Bühne gehen. Doch dieser Fall tritt aus zwei Gründen nur selten ein: Erstens wird kaum ein Schweizer den Preis zahlen, den Ausländer berappen müssen, und zweitens interessieren sich die Eidgenossen nur selten für typische Ausländer-Immobilien.

Preiswerte Regionen

Wer auf Promis am Strand oder auf der Piste verzichten kann und vielleicht auch nicht gern auf allzu viele Deutsche im Urlaub treffen will, hat noch Chancen, Sonne, Strand und Meer zu günstigen Bedingungen genießen zu können. Die Paradiese verstecken sich in Griechenland und in der Türkei. Die griechischen Inseln haben die Deutschen natürlich längst entdeckt, dennoch befinden sich vergleichsweise wenige Ferienhäuser in deutschen Händen. Das mag an der Entfernung liegen. Doch dank der Billigflieger sind auch Athen, Kreta oder Thessaloniki günstig und schnell zu erreichen. Direktflüge auf die kleineren Inseln gibt es allerdings nur wenige. Ein weiteres Hindernis beim Kauf eines strahlend weißen Häuschens am Strand oder unter Olivenbäumen gelegen, sind die oft ungeklärten Eigentumsverhältnisse.

Eine genaue Recherche vor dem Kauf ist zwingend notwendig. Denn die katastermäßige Erfassung ist gerade erst im Aufbau. Und selbst wer nach dem Kauf deutsche Gründlichkeit an den Tag legt und sich ins Grundbuch eintragen lässt, beweist nicht, dass er tatsächlich der Eigentümer ist. Um sicherzugehen, sollte ein Rechtsanwalt in den Registern des Grundbuchs die Rechtsgeschäfte der vergangenen 20 Jahre prüfen. Ist der Besitz des Grundstücks oder Hauses für diesen Zeitraum nachgewiesen, gelten die Eigentumsverhältnisse als geklärt. Wirklich günstig und dennoch in Meeresnähe gelegen gibt es Ferienhäuser in der Türkei: kleinere für rund 50 000 Euro, größere fürs Doppelte, und wenn es eine Traumvilla direkt am Wasser mit großem Garten sein darf, reicht dafür der Preis für ein simples Reihenhaus in deutschen Gefilden. Vielleicht überlegt sich der eine oder andere angehende Ruheständler ja, seinen Lebensabend in dem Land, das neben Wasser und Sonne eben auch ganz viel Kultur bietet, zu verbringen. Er kann alle Vorzüge gelassen genießen, die Lebenshaltungskosten dort sind im Vergleich zu Deutschland sehr niedrig.

Ein paar Bedingungen gibt es beim Immobilienerwerb zu beachten. In der Türkei dürfen Grund und Boden nur Menschen aus einem Land erwerben, in dem auch türkische Staatsangehörige ein Grundstück kaufen können. Die maximale Größe des Grundstücks, darf 2,5 Hektar nicht überschreiten. Bevor der Interessent eine Immobilie kauft, muss er die Eigentumsrechte genau überprüfen. Ebenso empfiehlt die Deutsche Schutzvereinigung für Auslandsimmobilien den Nachweis einer Baugenehmigung zu verlangen und beim Kauf einer Wohnung, die zu einer Eigentumsanlage gehört, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Ansonsten droht Ärger mit den Behörden.

So ziemlich das wichtigste Dokument, das ein ausländischer Käufer überprüfen sollte, ist der Iskan. Dieses Ansiedelungsdokument gilt als Indiz dafür, dass es sich bei dem Haus nicht um einen Schwarzbau handelt. Ohne Iskan gibt es möglicherweise weder Strom noch Wasser, höchstens Extrakosten. Zusätzliche Ausgaben für einen Notar fallen nicht an. Der Vertrag wird direkt mithilfe eines Dolmetschers beim Grundbuchamt, dem Tapu-Amt, geschlossen.

Mehr als günstig

Doch was nützt es, sich in der Türkei eine Villa am Strand leisten zu können, wenn das Herz für Mallorca schlägt. „Wer nur nach dem Preis schielt, landet irgendwann im falschen Land“, befürchtet Peter Schöllhorn. Deshalb macht es weit mehr Sinn, für das gleiche Geld vielleicht in Andratx ein Appartement zu erwerben und die mallorquinische Lebensart mit deutschem Feeling zu genießen. Denn der Genuss und die Freude an der schönen Landschaft sowie die Kultur des jeweiligen Landes sollten bei der Wahl der Ferienimmobilie unbedingt im Vordergrund stehen. Nach der Rendite zu schielen, stimmt eher traurig. Von den Einnahmen aus Vermietung bleibt am Ende nur wenig übrig, wenn alle Ausgaben für Steuern, Strom, Wasser und Reinigung und den Verwalter, der sich in Abwesenheit des Hausbesitzers um das Anwesen und die Belange der Mieter kümmert, abgezogen sind. Die Miete versteuert er in dem Land, in dem auch das Haus steht. Damit der Eigentümer nicht zweimal zur Kasse gebeten wird, hat Deutschland mit vielen Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen. Das heißt, dass der Vermieter seine Mieteinnahmen in dem Land versteuert, in dem sie erzielt werden. Zuhause in Deutschland erhöhen die Einnahmen das zu versteuernde Einkommen nicht, sie werden nur für die Ermittlung des persönlichen Steuersatzes herangezogen. Spitzenverdiener, für die schon jetzt der Höchstsatz von 42 Prozent gilt, profitieren von ihren Auslandseinnahmen.

Die Augen des Fiskus

Steuerliche Vorteile aus der Ferienwohnung ziehen Besitzer, die ihre Spaßimmobilie überhaupt nicht selbst nutzen, sondern an wechselnde Mieter vergeben. Das entschied der Bundesfinanzhof (Aktenzeichen IX R 15/06). Gibt der Eigentümer die Verwaltung dann noch an einen Makler oder Reiseveranstalter ab, unterstellt der Fiskus gleich, dass er mit seinem Objekt einen größtmöglichen Gewinn erzielen will. Wer sich wiederum die Ausgaben sparen will und sich selbst um alles kümmert, weckt ebenfalls das Misstrauen der Beamten. Sie unterstellen dann, dass die erwirtschafteten Verluste darin begründet sind, dass der Eigentümer mit seiner eigenen Familie dort Urlaub macht. Anzeigen in Tageszeitungen oder in Veröffentlichungen am Urlaubsort überzeugen den kritischen Beamten von der Vermietungsabsicht. Eine Größenordnung, ab der der Fiskus die Vermietung als Liebhaberei und nicht mehr als ernsthaftes Geschäft betrachtet, liegt bei 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungsquote. Ist die unterschritten, wird es kritisch. Wer tatsächlich gern mal selber Urlaub in seinem schweizerischen Chalet oder italienischen Rustico macht, kann zwar für die vermietete Zeit die Kosten abziehen, für die Zeit des Leerstands aber dürfen die Zinsen beziehungsweise die Abschreibung nur anteilig berechnet werden. Generell gilt: Wer das Finanzamt an seinen Verlusten beteiligen will, muss dafür sorgen, dass die Immobilie innerhalb von 30 Jahren Gewinn abwirft. Sonst streicht der Fiskus die Steuervergünstigungen rückwirkend.

Marlene Endruweit
m.endruweit@netcologne.de



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