sg
01.11.09 / 00:11
Heft 21/2009 Praxis
Umkehrdarlehen

Finanzieller Spielraum für den Ruhestand

In den USA und in Großbritannien setzen Ruheständler schon lange ihr Eigenheim ein, um ihre Rente aufzubessern. Jetzt bekommen auch deutsche Rentner die Möglichkeit, ihre Immobilien in Bares umzuwandeln und trotzdem weiter darin zu wohnen. Doch der Preis ist hoch.




Die Kinder sind längst erwachsen und gut versorgt. Sie leben in einer entfernten Stadt und können sich nicht vorstellen, ins elterliche Haus zu ziehen. Oder aber das Zahnarztpaar ist kinderlos und braucht auf Erben sowieso keine Rücksicht zu nehmen. Man könnte das Eigenheim verkaufen und ausziehen. Doch die lieb gewonnene Nachbarschaft, das bequeme und vertraute Wohnen in den eigenen vier Wänden, die viele Erinnerungen an die vergangenen Jahre speichern, machen diese Entscheidung schwer. Vielleicht benötigt der Besitzer ja auch zusätzliches Geld für die Finanzierung neuer Fenster, einer effizienteren Heizung oder für die Umrüstung auf barrierefreies Wohnen. Senioren im Alter von 65 Jahren an aufwärts stoßen mit der Bitte um einen Kredit bei Banken meistens auf taube Ohren. Elgin Gorissenvan Hoek, vereidigte Sachverständige für Immobilien in München, kennt Beispiele aus ihrem Kundenkreis: „Manchmal fordern die Kreditgeber sogar die Mitunterschrift der Erben. Für meine Kunden eine Zumutung.“ In solchen Fällen können sich die eigenen vier Wände dennoch als sprudelnde Quelle erweisen, und zwar durch sogenannte Umkehrdarlehen. Dabei wird das Haus, in dem man lebt, bis zu einem gewissen Teil des Objektwertes beliehen. Ob das Darlehen als Gesamtsumme oder tranchenweise aufgenommen wird, liegt ganz im eigenen Ermessen.

Darlehen Immokasse

Seit Kurzem bietet beispielsweise die Immokasse ein sogenanntes Umkehrdarlehen an. In Kooperation mit der Deutschen Kreditbank DKB beleiht sie Immobilien bis zu maximal 35 Prozent des Verkehrswertes. Das ist nicht viel im Vergleich zu den üblichen 60 Prozent, die eine Hypothekenbank jüngeren Hauskäufern bei einer guten Eigenkapital-Ausstattung gewährt. Die Immokasse zahlt das Darlehen wahlweise in einer einmaligen oder in Teilsummen aus. Wer will, kann über einen bestimmten Zeitraum eine monatliche oder quartalsweise Rente beziehen. Der Zins beträgt derzeit nominal 6,9 Prozent. Die Zahlung wird jeweils zum 31. Dezember fällig. Der Kunde kann wählen, ob er die Zinsen zahlt oder auflaufen lässt. Zahlt er nicht, wird eine Stundungsgebühr fällig. Die Immokasse, Vertriebspartner der DKB, hat dieses Produkt für Kunden entwickelt, die mindestens 65 Jahre alt sind und über ein lastenfreies Haus mit einem Mindestwert von 100 000 Euro verfügen. Wer sich für die Immokasse entscheidet, darf sein Haus bis ans Lebensende bewohnen. Zieht er aus oder stirbt der Besitzer, bedienen die Erben das Darlehen oder aber sie verkaufen das Haus und lösen den Kredit ab. Für das Darlehen haftet allein das Haus. Verfügt der Verstorbene noch über anderes Vermögen, wie zum Beispiel ein Depot, bleibt dieses unangetastet. Damit das Haus im Ernstfall bei einem späteren Verkauf auch die zugrunde gelegte Summe erzielt, verpflichten sich die Besitzer, für dessen Erhaltung zu sorgen. Das heißt, dass Dach, Fenster, Fassade und Heizung in Ordnung sein müssen. Schönheitsreparaturen werden nicht verlangt.

Für die Kunden bedeutet dieses Angebot: Sie können ihr Alterseinkommen aufbessern und dennoch in ihrer vertrauten Umgebung bleiben.

Das Darlehen steigt im Laufe der Jahre kontinuierlich an. So besitzt zum Beispiel ein Siebzigjähriger ein Haus mit einem Marktwert von 300 000 Euro. Das Darlehen beträgt beim Start 65 000 Euro. Das Resterbe – also der Betrag, den die Erben beim Verkauf des Hauses bekämen – liegt bei 235 000 Euro. Am Ende des ersten Jahres ist das Darlehen auf 71 655 Euro gestiegen und der Restwert liegt bei 228 345 Euro. Nach zehn Jahren sind es 168 450 Euro. Nach 30 Jahren beträgt das Darlehen 292 750 und den Erben bleiben 7 250 Euro – vorausgesetzt, am Markt erzielt die Immobilie die veranschlagten 300 000 Euro. Gelingt das nicht, trägt die Immokasse das Ausfallrisiko.

Verband öffentlicher Banken

Der Verband öffentlicher Banken (VÖB) bastelt seit einiger Zeit ebenfalls an einem Modell für ein Umkehrdarlehen. Die Einführung – immer wieder verschoben – soll nun auf jeden Fall in diesem Jahr stattfinden. Als Vorreiter will die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB) mit der Förder-Immorente vor allem Menschen helfen, die außer ihrer Immobilie keine Reserven mehr haben, um ihre Rente aufzubessern. Das Angebot ist auf die Region beschränkt. Der Zins liegt mit 6,5 Prozent leicht unter dem der Immokasse. Die Eigentümer des Hauses können eine lebenslange und steuerfreie Rente beziehen oder sich das Darlehen in einer Summe auszahlen lassen. Wird ihnen das Haus zu groß und denken sie an einen Auszug, wird das Haus verkauft und das Darlehen abgelöst.

Als Voraussetzung für einen Kredit erwartet die IB Schleswig-Holstein, dass keine Belastungen mehr auf dem Haus liegen und die Immobilie selbst genutzt wird. Die Höhe der Beleihung ist nicht von vornherein festgelegt. Sie hängt vielmehr vom Standort und vom Zustand des Hauses ab. Als weiterer Faktor kommt das Alter des Kunden dazu. Er muss mindestens 60 Jahre alt sein. Je früher er den Vertrag abschließt, desto länger dauern die monatlichen Zahlungen und desto niedriger fallen sie aus. Als Kalkulationsbasis dient die Sterbetafel. Bei Paaren zählt das Alter der Frau. Denn sie hat eine höhere Lebenserwartung als der Ehemann. Die Bank verpflichtet sich, bis ans Lebensende des Besitzers zu zahlen – maximal bis zu einem Alter von 110 Jahren. Dafür verlangt sie die Zahlung eines Garantieentgelts, das individuell verschieden ist. Erzielen die Erben beim Verkauf des Hauses nicht den nötigen Betrag, um das Darlehen abzulösen, darf die Bank auch auf sonstige Vermögenswerte wie zum Beispiel Aktien oder Festgeld zugreifen.

Knackpunkt Langlebigkeit

Der Knackpunkt bei den beiden Modellen für eine Umkehrhypothek ist immer das sogenannte Langlebigkeitsrisiko. Daran scheiterten bis jetzt alle Versuche, älteren Menschen eine Möglichkeit zu bieten, ihr Haus für die Rente zu nutzen. In den USA und Großbritannien, wo es die „Reverse Mortgage“ seit vielen Jahren gibt, sichert der Staat das Risiko ab. Er garantiert den Banken seine Unterstützung, sollten Kunden länger leben als geplant. Allein in den USA nutzten im vergangenen Jahr 112 000 Rentner dieses Angebot. Hierzulande ist das Umkehrdarlehen eine Angelegenheit zwischen Bank und Kunde.

Wer über ein üppiges Ruhestandseinkommen verfügt und wen keinerlei Geldsorgen drücken, für den hält die Hannoversche Leben noch einen Kredit bereit. Damit kann der Hausbesitzer zum Beispiel Energiesparmaßnahmen oder den Umbau für altersgerechtes Wohnen finanzieren. Auch der Traum von der Weltreise lässt sich mithilfe einer Hypothek verwirklichen. Vorausgesetzt die Bonität stimmt und der Kunde hat das Rentenalter erreicht, beleiht der Versicherer das schuldenfreie Haus bis zu 60 Prozent. Das Darlehen wird in einer Summe oder in – bis zu sieben – Teilbeträgen ausgezahlt. Der Nominalzins liegt derzeit bei 4,74 Prozent. Für eine Immobilie im Wert von 300 000 Euro rechnet sich das Beispiel so: Das Darlehen beträgt 150 000 Euro, der Effektivzins 4,82 Prozent, die Tilgung ein Prozent (Mindestsatz). Der Ruheständler zahlt demnach alle drei Monate 2 152,50 Euro. Der Zins wird bis zum Lebensende des Darlehensnehmers festgeschrieben. Sondertilgungen sind jederzeit – egal in welcher Höhe – herzlich willkommen.

Stiftung Liebenau

Das Haus in Bargeld verwandeln, das Wohnrecht lebenslang nutzen und gleichzeitig Gutes tun, damit argumentiert die Stiftung Liebenau am Bodensee, wenn sie Hausbesitzer für die Idee der Zustifter-Rente begeistern will. Unter dem Dach der Stiftung Liebenau versammeln sich mehrere Unternehmen. Hauptaufgabe ist das Engagement für Behinderte, alte Menschen und Jugendarbeit. Das Prinzip der Zustifter-Rente funktioniert so: Menschen, die ihr Alterseinkommen aufbessern wollen, um den Lebensstandard zu erhöhen oder um überhaupt über die Runden zu kommen, verkaufen ihre Immobilie an die Stiftung Liebenau. Dafür bekommen sie eine lebenslange Rente und die Garantie, in der vertrauten Umgebung bleiben zu können, solange sie wollen. Gleichzeitig entbindet die Stiftung die Verkäufer von ihren Instandhaltungspflichten und übernimmt anfallende Reparaturen. Wie hoch die Rente ausfällt, ergibt sich aus dem Alter der Besitzer (es sollte zwischen 65 und 80 Jahren liegen), dem Wert des Hauses und einem Risikoabschlag. Das Wohnrecht auf Lebenszeit wird im Grundbuch abgesichert. Die Kosten für Notar und Gutachter übernimmt die Stiftung. Christoph Sedlmeier, bei der Stiftung Liebenau zuständig für die Zustifter-Rente empfiehlt Interessenten: „Es ist unbedingt erforderlich, gleich zu Beginn der Überlegungen die Angehörigen mit einzubeziehen. Sie sollten wissen, was mit ihrem möglichen Erbe geschieht.“ Darüber hinaus rät er dazu, auch die Meinung von Fachleuten wie zum Beispiel eines Steuerberaters einzuholen. Von Vorteil ist es sicherlich auch, selbst einen unabhängigen Gutachter mit der Schätzung des Hauses zu beauftragen. Selbst wenn sich der Zahnarzt dann letztlich gegen die Zustifter-Rente entscheidet, hilft ihm diese Beurteilung bei der Aufteilung des Erbes. Entscheidet er sich aber für die Stiftung, übernimmt sie auch die Kosten für den Gutachter. Ist der Vertrag unterschrieben, bekommt der Verkäufer seine lebenslange Rente und das Wohnrecht. Die monatliche Zahlung geht auch dann weiter, wenn ihm das Haus zu groß wird und er beschließt auszuziehen. Entscheidet er sich beispielsweise für betreutes Wohnen oder zieht er zu seinen Kindern, bezieht er weiterhin seine Rente, bis er stirbt. Über den Rest verfügen die Erben. Die Stiftung hofft indessen auf deren Großzügigkeit.

Bei aller Bequemlichkeit, wer mit dem spitzen Bleistift rechnet, merkt schnell, dass es sich bei diesem Modell um ein schlechtes Geschäft handelt. Das weiß auch Christoph Sedlmeier: „Rein wirtschaftlich betrachtet, ist es sicher sinnvoller, das Haus zu verkaufen. Doch unsere Interessenten interessieren sich nicht für Gewinnmaximierung. Sie möchten in Ruhe und in ihrer gewohnten Umgebung alt werden. Dass sie dabei noch Gutes tun, wenn am Ende etwas für die Stiftung übrig bleibt, gibt ihnen ein gutes Gefühl.“ Seit der Finanzkrise steigt die Zahl der Interessenten. Viele von ihnen trauen den Banken nicht mehr. Sie möchten wissen, was mit ihrem Geld geschieht. So auch eine ältere Dame, die der Stiftung ihr Mietshaus verkauft hat – wohl wissend, dass sie nur mit den Mieteinnahmen und einem „Schnaps drauf“ rechnen kann. Sie wollte sich einfach nicht mehr um ihre Geldangelegenheiten und die Probleme mit den Mietern kümmern.

Altersrente aufbessern

Was die Wirtschaftlichkeit angeht, so rechnen sich die verschiedenen Modelle nicht. Im Grunde gehen Banken und Stiftung eine Wette mit ihrer Klientel ein, bei der beide im Voraus nicht wissen, wer sie gewinnt. Alle Darlehensgeber tragen das Langlebigkeitsrisiko ihrer Kunden. Außerdem steht es in den Sternen, wie sich der Immobilienmarkt innerhalb der nächsten 30 Jahre entwickeln wird und ob die Objekte sich gut verkaufen lassen oder nicht. Die Immobilienexpertin Gorissen-van Hoek weiß auch, „dass man bei diesen Modellen normalerweise mehr verliert als man herausholen kann. Aber man darf die Umkehrhypothek nicht unter Anlagegesichtspunkten betrachten. Sie ist eine gute Sache für Menschen, die so ihr Alterseinkommen aufbessern können, ohne dafür zu bezahlen. Das Haus wird einfach verbraucht.“

Marlene Endruweit
m.endruweit@netcologne.de



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