sg
01.10.11 / 00:09
Heft 19/2011 Praxis
Immobilienfinanzierung

Keine Hektik

Nachdem die Europäische Zentralbank ihre Geldpolitik vorsichtig gelockert hat, rätseln viele Anleger: Ist das nun tatsächlich ein erstes Anzeichen für wieder steigende Zinssätze oder ist es doch nur ein Strohfeuer? Eine Bestandsaufnahme.




Zunächst einmal gilt für Zahnärzte, die Immobilienfinanzierungen planen, dass selbst bei tendenziell wieder steigenden Zinssätzen Eile oder gar Hektik fehl am Platz sind. Dies hat mehrere Gründe: So lassen sich zum einen durch den Zinsund Kostenwettbewerb zwischen Banken, Versicherern und anderen Kreditgebern einschließlich der entsprechenden Internetportale bei sorgfältig vergleichenden Darlehensinteressenten auch in den kommenden Monaten gute Finanzierungskonditionen erzielen. Zum anderen bietet die Finanzie rungsbranche mittlerweile Möglichkeiten, das derzeit nach wie vor attraktive Zinsniveau auch in den kommenden Jahren zu sichern. Dies gilt vor allem für sogenannte „Voraus- oder Forwarddarlehen“, vor allem bei bereits bestehenden Finanzierungen, bei deren Verlängerung das derzeitige Zinsniveau Grundlage für die zukünftigen Konditionen ist. Je nach Finanzierer sind Vorausdarlehen über mehrere Jahre hinweg möglich.

Risikozuschlag kommt dazu

Da aber auch Kreditgeber nicht in die Zukunft sehen und die Entwicklung der Zinssätze voraussagen können, müssen Zahnärzte als Kunden bei Vorausdarlehen eine Art Risikozuschlag in Form eines Konditionsaufschlags zahlen, der je nach Anbieter und Dauer der Vorlaufzeit rund 0,01 bis 0,05 Prozent pro Monat beträgt. Dieser Kostenunterschied zeigt einmal mehr, dass auch hier sorgfältige Vergleiche bares Geld sparen helfen können. Stellt sich bei einem Kostenvergleich übrigens heraus, dass ein anderer Kreditgeber erheblich günstiger ist, sollte natürlich ernsthaft über einen Wechsel des Finanzierers nachgedacht werden. Die Kosten eines solchen Wechsels, die selbstverständlich definitiv rechtzeitig geklärt sein sollten, halten sich dabei meist in engen Grenzen. Vor allem sind das die Gebühren für die Abtretung des Grundpfandrechts als Kreditsicherheit an den neuen Kreditgeber. Der seitens des bisherigen Gläubigers immer wieder ins Spiel gebrachte Hinweis, dass sich Umschuldungen „aufgrund der entstehenden Kosten doch kaum lohnen“, entbehrt meist jeder Grundlage.

Sorgfältige Objektfindung

Aber nicht nur bei zu verlängernden Immobiliendarlehen, sondern auch bei geplanten Investitionen dürfte Eile ein eher schlechter Ratgeber sein. Weitaus wichtiger ist die professionelle Vorbereitung bei der eigentlichen Objektfindung. Dabei sollte das Stichwort „Wiederverkauf“ auf der Prioritätenliste ganz oben stehen. Natürlich befasst man sich vor einem Immobilienkauf nicht bereits wieder mit einem eventuellen Verkauf. Es geht hier vielmehr um die aus Sicht des Zahnarztes wichtige professionelle Betrachtung einer Immobilie als Finanzinvestition, bei der nun einmal sicher sein sollte, dass wenigstens das eingesetzte Kapital an den Eigentümer zurückfließt, falls er sich später zu einem Verkauf entschließt, zumindest mit hoher Wahrscheinlichkeit.

Dieses Ziel hängt unter anderem mit der zukünftigen Entwicklung der Infrastruktur des jeweiligen Grundstücks zusammen. Um das Ziel des Kapitalrückflusses zu erreichen, wird nun einmal Zeit benötigt, die übrigens nicht nur in die Auswahl eines geeigneten Grundstücks sowie eines zinsgünstigen Kreditgebers investiert werden sollte. Ebenso bedeutsam ist neben einer angemessenen Eigenkapitalquote – nach wie vor gelten hier zwanzig bis dreißig Prozent der Investitionskosten als in aller Regel angemessen – die richtige Wahl der Finanzierungsform.

Augen auf bei Kombi-Finanzierungen

So sollten sogenannte Kombinationsfinanzierungen, bei denen regelmäßige Tilgungen durch parallel zu zahlende Raten meist in Lebensversicherungen oder in Investmentfonds ersetzt werden, grundsätzlich kritisch gesehen werden. Der Kreditnehmer zahlt hier nicht nur meist jahrelang Zinsen auf das sich nicht verringernde Darlehen, sondern muss darüber hinaus auch hoffen, dass sich die Wertentwicklung der Lebensversicherung beziehungsweise des Investmentfonds so entwickelt wie erwartet.

Die Erfahrungen mit der aktuellen Finanzkrise als markantem Beispiel zeigen jedoch erneut deutlich, dass Überschussprognosen gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten häufig nicht viel wert sind. Als Folge daraus steht dem Investierenden je nach Anlageergebnis beim Ablauf der jeweiligen Darlehensverpflichtung möglicherweise weniger Geld zur Verfügung, das dann letztlich aus eigenen Mitteln oder in Form einer vielleicht teuren Nachfinanzierung eingebracht werden müsste.

Herkömmliche Tilgungsvariante

Meist sinnvoller dürfte dagegen ein konventionelles „Annuitätendarlehen“ sein, bei dem gleich bleibende Jahresraten („Annuitäten“) mit Zinsen und einer zunächst einprozentigen Tilgung, die kontinuierlich steigt, für eine schrittweise fallende Kreditverpflichtung sorgen. Wird darüber hinaus die Tilgungsrate noch ausdrücklich auf beispielsweise zwei Prozent erhöht, kann dies zu einer weiteren Reduzierung der Gesamtkosten führen.

Weitere Verhandlungsspielräume bestehen in der Vereinbarung außerplanmäßiger Tilgungen. Dies geschieht in der Praxis häufig durch die Orientierung am ursprünglichen Darlehensbetrag, bei der eine Quote von beispielsweise fünf oder zehn Prozent Sondertilgung pro Jahr kostenlos ermöglicht wird. Wichtig: Die Möglichkeit vorzeitiger Tilgungen sollte nicht mit höheren Effektivzinsen „erkauft“ werden. Auch dieser Punkt ist rechtzeitig und verbindlich zu klären. Nochmals zurück zum Eigenkapital: Neben der erwähnten angemessenen Quote an den Gesamtfinanzierungskosten sollten ausreichende zusätzliche Mittel bereitstehen, um die zum Teil erheblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer beziehungsweise Notar- und Grundbuchkosten zahlen zu können. Müssen diese gegebenenfalls nämlich mitfinanziert werden, steigt die Zins- und Tilgungsbelastung zusätzlich.

Michael Vetter
Wirtschaftsjournalist
vetter-finanz@t-online

INFO

Bonität und Zinsen

Bankinstitute richten die jeweilige Zinshöhe eines Darlehens grundsätzlich sowohl an der Bonität als auch an der Qualität der zur Verfügung gestellten Sicherheiten aus. Eventuell lohnt sich gezieltes Nachfragen, wie der Kreditgeber die Bonität konkret einschätzt und wie sich daraus der Kreditzins ableitet. Meist bestehen noch Verhandlungsspielräume, die gegebenenfalls zu Zinsverbesserungen genutzt werden können. Da es sich bei den Sicherheiten üblicherweise um ein sogenanntes „erstrangiges“ Grundpfandrecht mit – gerade aus Sicht des Kreditgebers – hoher Werthaltigkeit handelt, zeigt er sich hier in der Regel gesprächsbereit.

INFO

Immobilien-Check

Vor den Überlegungen zu Finanzierungsfragen steht neben den eigenen Preis-/Finanzierungsvorstellungen naturgemäß die Auswahl des Grundstücks oder der Immobilie zur Disposition, bei der deren möglichst realistisch eingeschätzte Wertentwicklung in den kommenden Jahren berücksichtigt werden sollte. Ratsam ist, sich mit den Einzelheiten der Bauleitplanung der jeweiligen Gemeinde zu befassen.

Eventuelle höhere Zinskosten können durch sorgfältige Vergleiche der unterschiedlichen Anbieter, zu denen übrigens auch bisher weniger in Anspruch genommene Zweit- oder Drittbanken des Zahnarztes zählen, oft erheblich reduziert werden.

Grundsätzlich möglich ist auch der Einsatz öffentlicher Finanzierungsprogramme, die neben oftmals günstigen Zinssätzen auch ein hohes Maß an Flexibilität vor allem bei vorzeitigen Tilgungen ermöglichen.

Mithilfe eines Steuerberaters sollte gründlich geprüft werden, welche Finanzierungsvariante für die Praxis geeignet ist. Dabei sind neben einer möglichen steuerlichen Berücksichtigung der Kosten die Tilgungsart (regelmäßige Tilgungen oder Tilgungsaussetzungen bei gleichzeitigen Zahlungen in andere Anlageformen wie Lebensversicherungen, Investmentfonds oder Bausparverträge) und die Tilgungshöhe ebenso wichtig wie der Zeitraum der jeweiligen Zinsbindung.




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