sg
01.11.14 / 00:02
Heft 21/2014 Praxis
Offene Immobilienfonds

Renaissance einer Risikoanlage

Die Krise hat bei den offenen Immobilienfonds die Spreu vom Weizen getrennt. Ein gutes Dutzend der Fonds befindet sich in Abwicklung. Insgesamt können Anleger von rund 20 Publikumsfonds jederzeit Anteile erwerben. Deren Verkauf gestaltet sich schon schwieriger, denn die Branche arbeitet inzwischen nach neuen Regeln, die Anleger und Fonds schützen sollen.




Die anhaltend niedrigen Zinsen treiben die Anleger weiter in die Immobilien. Bis Ende September flossen mehr als 25 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien und knapp zehn Milliarden in Wohnungen. Damit erreichten die Investitionen in Betongold das Vorkrisen-Niveau. Inzwischen scheint die Anlage in Wohnimmobilien jedoch den Höhepunkt überschritten zu haben. Der Run auf Bürogebäude und Einkaufscenter aber steigt weiter an.

Daran können sich private Anleger nur über Umwege beteiligen. Eine Möglichkeit sind offene Immobilienfonds. Sie legen das Geld ihrer Anteilseigner in deutsche und ausländische gewerblich genutzte Gebäude an.

In der Vergangenheit hat diese einst sehr gefragte Assetklasse an Attraktion verloren. Sie erholt sich gerade von der größten Krise, die es für die Fonds jemals gegeben hat. Etwa ein Dutzend Fonds hat nicht überlebt, weil professionelle Anleger sie als Parkplatz für jederzeit verfügbares Geld missbraucht haben. In der Finanzkrise verkauften sie massenhaft Anteile und zwangen so die Fondsmanager, Immobilien zu verkaufen, um die Anleger auszuzahlen.

Gelang der Verkauf nicht und war die Kasse leer, war man gezwungen, den Fonds zu schließen. Das geschah auch mit bis dahin profitabel arbeitenden Fonds. Diese wer-den derzeit abgewickelt. Die betroffenen Anleger, die ihre Anteile noch nicht mit Abschlägen an der Börse verkauft haben, hoffen auf eine glimpfliche Lösung, bei der die Verluste sich in Grenzen halten. Die Fondsmanager müssen die fondseigenen Objekte möglichst gewinnbringend, aber innerhalb einer bestimmten Frist verkaufen.

Das gelang in der Vergangenheit mehr oder weniger gut. Eine Studie von DTZ Research ergibt, dass 14 Fonds bis Ende 2017 Objekte im Gesamtwert von 17 Milliarden verkaufen müssen. Dass sie dabei vom hohen Preis- niveau an den Immobilienmärkten profitieren werden, ist nicht sicher. Konnten sie in 2012 noch einen durchschnittlichen Aufschlag von sieben Prozent auf den bilanzierten Wert erzielen, lag der Verkaufspreis in 2013 um rund 13 Prozent unter dem Verkaufswert.

Fonds mit Rentabilität

Dennoch raten Anlageberater und Verbraucherschützer wie Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg zum Kauf des Produkts: „Wir empfehlen offene Immobilienfonds im Rahmen der Vermögensstreuung.“ Im Gegensatz zu den Fonds, die sich in Abwicklung befinden, zeigen einige der Überlebenden gute Ergebnisse. Sie haben sich in der Krise gut geschlagen. Dazu gehören vor allem die Produkte, die über einen sehr guten Vertrieb verfügen. Sie schneiden auch bei den Ratings der Agentur Scope besonders gut ab. So platzierte sich der grundbesitz europa, der zur Deutsche Bank-Fondsgesellschaft RREEF gehört, mit einem AA- auf Platz eins der Privatanlegerfonds, die europaweit investieren. Sonja Knorr, Leiterin der Immobilienfondsanalyse bei Scope, bescheinigt ihm eine „sehr gute Mietvertragsauslaufstruktur“ sowie eine „sehr hohe geografische Diversifizierung“.

Primus bei den auf Deutschland fokussierten Fonds ist der UniImmo Deutschland von der Fondsgesellschaft Union (Volks- und Raiffeisenbanken). Seine Note ist ebenfalls ein AA-. Hier lautet die Begründung des Scope-Urteils: eine extrem geringe Fremdfinanzierungsquote, eine hohe geografische Diversifizierung und eine hohe Vermietungsquote. In der Kategorie „weltweit“ besetzt der DekaImmobilien Global (Sparkassen) mit A- den ersten Platz. Seine Vorzüge sind die ebenfalls hohe Vermietungs- und eine sehr geringe Fremdfinanzierungsquote sowie eine überdurchschnittliche Bewertung der Nachhaltigkeitsparameter. Alle Fonds besitzen den Vorteil eines sehr guten Vertriebsmanagements. Es sorgt dafür, dass die Anteile über die Theken der Banken und Sparkassen an die Kunden gebracht werden.

Viel Überzeugungskraft wird in Zukunft nötig sein, um die Sparer für die offenen Immobilienfonds zu begeistern. Denn seit dem 22. Juli 2013 gelten neue Regeln für den Kauf und Verkauf der Papiere. Danach müssen die Anleger die Anteile mindestens zwei Jahre lang halten. Kündigen lassen sich die Papiere nur mit einer einjährigen Frist. Damit will der Gesetzgeber eine Neuauflage des Desasters verhindern, das zur Schieflage vieler Fonds geführt hat.

Für Anteile, die vor dem Stichtag 22. Juli 2013 erworben worden sind, gelten die alten Regeln:

• Erwerb vor dem 1. Januar 2013:

Pro Kalenderhalbjahr können Anteile im Wert von 30 000 Euro börsentäglich verkauft werden. Für Beträge darüber hinaus muss die zwölfmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden.

• Erwerb zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 21. Juli 2013:

Pro Kalenderhalbjahr gilt ein Freibetrag von 30 000 Euro. Für Beträge darüber hinaus muss die Mindesthaltefrist von 24 Monaten erfüllt sein und die Kündigungsfrist von zwölf Monaten eingehalten werden.

Weniger Barmittel

Wie es scheint, lassen sich viele potenzielle Investoren davon abschrecken. So flossen im ersten Quartal 2014 den für Privatanleger offenen Immobilienfonds fast eine Milliarde Euro weniger zu als im Vorjahresquartal. Knorr meint: „Die Mittelzuflüsse werden sich zukünftig auf einem generell niedrigeren Niveau als in den Jahren unmittelbar vor der Regulierung einpendeln.“ Die Expertin erkennt darin aber nicht nur Nachteile: „Die Verlangsamung der Mittelzuflüsse hat auch Vorteile, da der Investitionsdruck für die Fondsmanager geringer wird.“ Tatsächlich zeigt die aktuelle Umfrage von Scope, dass die Barmittel der Fonds abnehmen. Die Manager sind nicht gezwungen zu investieren, was angesichts der Marktlage schwierig ist. Zudem müssen sie das nicht investierte Kapital auch nicht zu extrem niedrigen Zinsen anlegen, was sich negativ auf das Fondsergebnis auswirken würde.

Knorr sieht aber auch für die Anleger kaum Nachteile in den neuen Regeln: „Immobilienfonds sollen fünf bis sieben Jahre gehalten werden. Außerdem dauert es derzeit zwei Jahre bis sich der hohe Ausgabeaufschlag von fünf Prozent wieder ausgleicht. Ein vorzeitiger Verkauf der Anteile brächte einen Verlust.“ Wer sich dennoch von seinem Investment trennen will, kann die Fondsanteile an der Börse verkaufen. Zwar muss man Abschläge einkalkulieren. Doch betragen sie für gute Fonds nur wenige Prozent.

Die neuen Regeln sollen verhindern, dass die offenen Immobilienfonds wie jederzeit verfügbares Tagesgeld behandelt werden. Immobilien sind immer ein langfristiges Investment, zu dem eben auch eine lange Kündigungsfrist passt. Einen Nachteil für die Anleger findet Marc Tüngler, Haupt- geschäftsführer der DSW, Deutsche Schutzvereinigung für Wertpapierbesitz: „Der Anleger gibt in jedem Fall den Verkaufsauftrag, ohne zu wissen, zu welchem Preis das Geschäft endgültig abgewickelt wird.“ Der steht erst am Tag der Rücknahme fest. Die Möglichkeit, die Kündigung zurückzunehmen, besteht nicht. Allerdings kommen Kurssprünge wie man sie von der Aktien-börse her kennt, bei den Immobilienfonds nur selten vor.

Zwar bieten Immobilienfonds derzeit keine spektakulären Renditen. Doch mit 2,5 Prozent im Durchschnitt übertreffen sie die Angebote der Direktbanken für Tages- und Festgeld. Auch die Experten von Finanztest empfehlen die Anlage in ausgewählte Fonds: „Solide offene Immobilienfonds eignen sich zur Ergänzung eines breit gemischten Vermögens.“

Neben den bereits genannten bietet die Deutsche Bank seit Anfang Oktober die Beteiligung an einem neuen Fonds an. Der Grundbesitz Fokus Deutschland investiert in heimische Objekte und richtet sich an Privatanleger, die sich ab 50 Euro beteiligen können. Er ist nach den neuen Regeln konzipiert. Die Bank geht von einer Haltedauer von mindestens fünf Jahren aus. Wer seine in diesem Jahr gekauften Anteile vor Ende 2019 zurückgibt, muss einen Abschlag von zwei Prozent zahlen. Der Grund: Der Fonds soll möglichst nicht mehr als zehn Prozent Liquidität halten müssen.

Für Anleger, die ihr Geld lieber in Wohnungen als in Shopping-Center stecken wollen, eignet sich der Wertgrund Wohnselect von Pramerica. Dieser Fonds wurde erst 2010 aufgelegt und investiert vorzugsweise in günstige Wohngebäude in Lagen, die erst noch entdeckt werden sollen. Bei den eher kleineren Städten handelt es sich um Hochschulstandorte. Die Wohnungen sind meistens sanierungsbedürftig. Wertgrund renoviert und setzt die Mieten hoch. Dank gesunkener Energiekosten bleiben sie für die Mieter tragbar. Im vergangenen Jahr erwirtschaftete der Fonds ein beein-druckendes Plus von 7,2 Prozent. Scope bewertet ihn mit A+. Experten rechnen damit, dass in den kommenden Jahren einige der erfolgreich arbeitenden Fondsgesellschaften mit neuen Produkten auf den Markt kommen werden.

Marlene Endruweit
Fachjournalistin für Wirtschaft
m.endruweit@netcologne.de

Info

Auswahlkriterien

Die Informationen des Bankberaters und das Rating reichen nicht aus, um die richtige Wahl unter den Fonds zu treffen. Besser ist es, sich selbst über die wichtigsten Kennzahlen zu informieren. Gerade darauf kommt es bei der Wahl eines offenen Immobilienfonds an:

• Vermietungsquote

Sie ist das wichtigste Indiz für die Qualität eines Fonds. Sie sagt, wie viel Prozent der Flächen, die sich im Bestand des Fonds befinden, vermietet sind. Daraus lassen sich Rückschlüsse auf die Einnahmen des Fonds ziehen. Laut Scope gilt eine Vermietungsquote von weniger als 94 Prozent als fragwürdig.

• Restlaufzeit der Mietverträge

Diese Kennzahl gibt Aufschluss darüber, wie sicher die Einnahmen sind. Es sollten nicht zu viel Mietverträge zur selben Zeit auslaufen, damit es keine Managementprobleme bei der Nachmietersuche gibt.

• Liquiditätsquote

Diese Kennzahl zeigt an, wie hoch das Barvermögen des Fonds ist. Sie sollte einerseits nicht zu niedrig sein, damit der Fondsmanager ausstiegswillige Investoren auszahlen kann und gegebenenfalls bei einem günstigen Objekt schnell zuschlagen kann. Andererseits darf die Quote nicht zu hoch sein, weil es für täglich verfügbares Geld derzeit nur sehr schmale Renditen gibt. Laut Scope gilt eine Liquiditätsquote von mehr als 35 Prozent über einen längeren Zeitraum hinweg als kritisch.



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