jk
16.07.03 / 00:13
Heft 14/2003 Praxis
Immobilienfinanzierung durch Lebensversicherung

Schlechte Karten mit Alternativen

Vor allem vermietete Wohnimmobilien werden gerne tilgungsfrei über eine Kapitallebensversicherung finanziert. Doch aufgrund der stark gesunkenen Renditen lohnt sich diese Umwegfinanzierung nicht mehr. Bei Altverträgen ist zu befürchten, dass am Ende eine gravierende Finanzierungslücke bleibt.




Die Strategie klingt überzeugend: Wer eine neu erbaute Immobilie kauft und vermietet, ist an Steuervorteilen interessiert. Da bietet es sich an, das Hypothekendarlehen nicht direkt zu tilgen, weil sich dann die als Werbungskosten geltenden Zinsen kontinuierlich vermindern. Damit würde auch der Steuervorteil der vom Einkommen abzuziehenden Werbungskosten kontinuierlich geringer. Statt dessen bietet sich an, mit den allfälligen Tilgungsraten eine kapitalbildende Lebensversicherung anzufüttern. Ist der Immobilienkäufer bereit, diese Police an die kreditgebende Bank abzutreten, verzichtet diese im Gegenzug auf eine fortlaufende Darlehenstilgung. Kommt die Police nach vielleicht 20 oder 30 Jahren zur Auszahlung, wird das Hypothekendarlehen mit einem Schlag getilgt. Die Darlehenszinsen aber und damit die Steuervorteile bleiben immer gleich hoch, so lange die Hypothek läuft. 

Nun aber hat das tilgungsfreie Policendarlehen seine Attraktivität gegenüber dem zu tilgenden Annuitätendarlehen verloren. Der Grund: Die Durchschnittsrendite der Versicherungsbranche auf den Sparanteil einer kapitalbildenden Police ist von 7,23 Prozent im Jahr 1998 auf mittlerweile 4,79 Prozent gesunken. Und sie droht noch weiter abzufallen. Das heißt: Die in der Versicherung angesparten Tilgungsraten wachsen nicht mehr zu einem Kapitalstock heran, der das aufgenommene Immobiliendarlehen mit einem Schlag zu 100 Prozent tilgen könnte. In der Rechnung mit der Versicherung muss nämlich berücksichtigt werden, dass von den Versicherungsprämien im Schnitt etwa 25 Prozent abgezogen werden. Sie dienen als Kostenbeitrag für die Verwaltung der Police und zur Finanzierung des Todesrisikos, das zwangsläufig bezahlt werden muss, auch wenn danach kein Bedarf besteht. Und wenn sich der verbleibende Sparanteil von etwa 75 Prozent der Prämiensumme nur noch mit 4,5 Prozent, demnächst sogar mit noch weniger rentiert, erreichen die Versicherungssparer ganz einfach nicht in der kalkulierten Zeit ihr Ziel. Oder anders betrachtet: Die Steuervorteile werden aufgezehrt durch die Kosten der Versicherung. Denn diese werden nicht mehr durch die ehedem hohen Versicherungsrenditen kompensiert.

Null Vorzüge

Dass bei Vermietung die Vorzüge eines Policendarlehens gegenüber dem ganz normalen Annuitätendarlehen gegen Null tendieren, hat Professor Heinrich Bockholt, Dozent an der Fachhochschule Koblenz, im Auftrag des Wirtschaftsmagazins „Capital“ nachgewiesen. Bockholt entwickelte ein Rechenexempel auf folgender Grundlage: Zwei 40 Jahre alte Familienväter kaufen jeweils ein Mietobjekt zum Preis von 300 000 Euro. Dank eines Eigenkapitals von 60 000 Euro haben sie einen Finanzierungsbedarf von 240 000 Euro. Der eine schließt ein Annuitätendarlehen ab mit 20 Jahren Laufzeit, sechs Prozent Effektivzins und einer Anfangstilgung von 2,65 Prozent. Damit das Beispiel nicht hinkt, schließt dieser Darlehensnehmer auch noch bei Cosmos Direkt eine Risikolebensversicherung ab, jeweils angepasst an die sinkende Restschuld. Damit ist seine Immobilie auch gegen sein Todesrisiko versichert. Der zweite Immobilienkäufer schließt bei der Hamburg-Mannheimer eine Kapitallebensversicherung mit 20 Jahren Laufzeit ab. Die prognostizierte Überschussbeteiligung liegt bei derzeit überdurchschnittlich hohen 5,25 Prozent. Die Immobilienschulden sind im Todesfall komplett abgesichert. In diesem Fall ist die Tilgung ausgesetzt. Die gesamte Steuerersparnis ist (in beiden Fällen liegt das gleiche Jahreseinkommen zugrunde) im zweiten Fall auch enorm: 111 090 Euro.

Steuerersparnis

Doch die Gesamtkosten für das Bank- und das Policendarlehen weichen nur marginal voneinander ab. Fall eins hat aufgrund seines ganz gewöhnlichen Annuitätendarlehens nur eine Steuerersparnis von 70 951 Euro. Hier kostet das Bankdarlehen insgesamt nach Steuern 195 570 Euro. Fall zwei spart zwar 111 090 Euro an Steuern. Doch das an die Lebensversicherung gekoppelte Darlehen kostet in Form von Versicherungsprämien 193 258 Euro. Ersparnis gegenüber dem Bankdarlehen: magere 2 312 Euro. Das ist die eiserne Bindung an eine Lebenspolice nicht wert. Sollte auch die Überschussbeteiligung der Hamburg-Mannheimer nachhaltig unter 5,25 Prozent fallen, tut sich das Risiko einer Unterdeckung auf.

Sparprogramm

Für all jene, die mutig, nervenstark und geduldig sind, gibt es eine Alternative zum Policendarlehen: ein Sparprogramm mit monatlichen Einzahlungen in einem konservativen, möglichst international investierenden Aktienfonds. Denn hier ist die Risikostreuung am größten. Bei anfänglich und dauerhaft zwei Prozent Tilgung pro Jahr müssten im Rahmen unseres Beispiels monatlich 400 Euro angespart werden. Bei einer durchschnittlichen Jahresrendite, wie sie etwa der extrem konservative Templeton Growth Fund seit 48 Jahren bietet, wäre rein kalkulatorisch im 16. Jahr die Darlehenssumme von 240 000 Euro angespart.

Da aber Haussen und Baissen dazwischen funken und den Wert des angesparten Fondsvermögens temporär stark schwanken lassen, sollte man das Sparprogramm sofort beenden, sobald die Darlehenssumme erreicht ist. Als Festgeld angelegt, stünde das Kapital zum Rückzahlungstermin zur Verfügung. Für den Fall, dass aufgrund einer Baisse die gewünschte Summe verfehlt wird, müsste man bereit und in der Lage sein, das Darlehen, am besten ohne Zinsbindung, so lange zu verlängern, bis das Sparziel erreicht ist.



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