sg
01.12.10 / 00:05
Heft 23/2010 Praxis
Räumung der Mietwohnung durch Vermieter

Unerlaubte Selbsthilfe

Das eigenmächtige Ausräumen einer Wohnung durch den Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH). Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung gekündigt wurde und der gegenwärtige Aufenthalt des Mieters unbekannt ist. Räumt der Vermieter ohne einen gerichtlichen Titel zu haben die Wohnung, haftet er für die Folgen einer solchen Räumung.



Foto: CC

Der Mieter einer Wohnung verklagte seinen Vermieter auf Schadensersatz in Höhe von rund 62 000 Euro zuzüglich Gutachterkosten. Der Mieter war ab Februar 2005 für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt abwesend und wurde sogar als vermisst gemeldet. Er bezahlte die Mieten für März und April 2005 nicht, weshalb ihm der Vermieter die Wohnung fristlos kündigte. Im Mai 2005 öffnete der Vermieter die Wohnung, ohne dass er einen Räumungs- titel hatte. Teile der vorgefundenen Wohnungseinrichtung wurden von ihm entsorgt, andere Gegenstände wurden eingelagert. Dabei ging der Vermieter nach seiner eigenen Wertschätzung vor. Er erstellte auch keine Auflistung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände.

Der Mieter verlangte vom Vermieter für die im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände einen entsprechenden Schadensersatz. Bei der Höhe des Schadensersatzes stützte er sich auf ein Sachverständigengutachten, das er in Auftrag gegeben hatte. Nach Ansicht der Richter handelt es sich bei der eigenmächtigen Räumung einer Wohnung um eine unerlaubte Selbsthilfe. Wenn er eine Wohnung räumen lassen möchte, muss ein Vermieter einen Räumungstitel haben und zwar auch dann, wenn der gegenwärtige Aufenthalt des Mieters unbekannt ist und die Wohnung bereits gekündigt wurde.

Räumt ein Vermieter eigenmächtig eine Wohnung, ist der grundsätzlich zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet, unabhängig davon, ob er ihn verschuldet hat oder nicht. Denn in dem Fall hat der Vermieter für die in der Wohnung befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Da der Mieter von der Räumung seiner Wohnung nichts weiß, kann er seine Rechte auch nicht selbst wahrnehmen. Deshalb gehört es auch zur Obhutspflicht des Vermieters, ein Bestandsverzeichnis aufzustellen und den Wert der aufgenommenen Gegenstände festzustellen. Kommt er dieser Pflicht nicht ausreichend nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen und beschädigt wurden, und er muss beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter angegeben.

BGH
Urteil vom 14.07.2010
Az.: VIII ZR 45/09

ZÄ Dr. Sigrid Olbertz, MBA
Mittelstr. 11a
45549 Sprockhövel-Haßlinghausen



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