sg
01.05.11 / 00:12
Heft 09/2011 Praxis
Eigentümergrundschuld als Kreditsicherheit

Unerwartete Unterstützung

Bei der Planung einer mittel- oder langfristigen Finanzierung sind viele Faktoren zu berücksichtigen. Eine nicht gelöschte Grundschuld kann sich hierbei als äußerst profitabel herausstellen und bares Geld wert sein.



Wohl dem, der eine nicht gelöschte Grundschuld auf eine Immobilie – wie die auf dem Foto zu bewundernde – sein Eigen nennen kann. Foto: MEV

Trotz wirtschaftlich schwieriger Zeiten plant Jörg-Peter W., ein Praxisinhaber aus Nordrhein- Westfalen, den Bau eines neuen Gebäudes, in dem er zukünftig seine Praxis einschließlich seiner Privaträume unterbringen möchte. Außerdem soll die Praxis auch technisch auf den neuesten Stand gebracht werden. Die baulichen Planungen zu beiden Vorhaben sind weitgehend abgeschlossen, so dass er sich derzeit intensiv um die Details der Finanzierung kümmert. Bei einem Investitionsvolumen von insgesamt rund 450 000 Euro will er natürlich nichts dem Zufall überlassen und hat sich nicht nur an seine beiden Hausbanken, sondern auch an weitere Kreditinstitute vor Ort gewandt, um aus deren unterschiedlich strukturierten Angeboten und Konditionen die für ihn geeignete Finanzierung zusammenzustellen. Zielrichtung ist für W. vor allem die möglichst langfristige Kalkulierbarkeit der heute nach wie vor niedrigen Zinssätze. Nach Rücksprache mit seinem Steuerberater wird die Finanzierung des Gebäudes wahrscheinlich aus einem langfristigen Darlehen mit einer Gesamtlaufzeit von rund zwölf Jahren bestehen. Das ist durchaus gewollt, da eine derart langfristige Verbindlichkeit in die gemeinsame Lebensplanung mit seiner Frau und dem Sohn passt, der die Praxis in einigen Jahren übernehmen wird. Somit können W. und seine Frau ihre eigene Zukunft bereits heute weitgehend zuverlässig planen. Darüber hinaus würde W. gern einen Teil der Darlehenssumme mit öffentlichen Förderprogrammen finanzieren. Mit deren Beantragung hat er seine Hausbanken bereits beauftragt.

Unterschiedliche Zinssätze

Die Höhe des erwähnten Darlehens wird bei rund 370 000 Euro liegen, während der Praxiskredit für die Aktualisierung der Technik entsprechend etwa 80 000 Euro betragen wird. Die ihm bisher vorliegenden Darlehensangebote der Bankinstitute unterscheiden sich nur minimal: Aufgrund seiner stabilen Ertragslage und der damit verbundenen angemessenen Kreditwürdigkeit betragen die Unterschiede zwischen bestem und schlechtestem Anbieter bei Effektivzinssätzen von jeweils rund 4,5 Prozent pro Jahr nur 0,25 Prozent Zinsen pro Jahr. Dabei gehen sämtliche Banken davon aus, dass ihnen ein werthaltiges Grundpfandrecht auf der geplanten Immobilie als Kreditsicherheit zur Verfügung gestellt wird. Einschließlich der öffentlichen Fördermittel ist der Gebäudebau damit so gut wie gesichert.

Ein wenig Sorge bereitet W. dagegen die Finanzierung der Modernisierung. Hier gibt es bisher kein sonderliches Entgegenkommen der Kreditinstitute, die für einen entsprechenden Betriebsmittelkredit je nach Anbieter Zinssätze von rund sieben Prozent pro Jahr verlangen. Bei einem Darlehensbetrag von 80 000 Euro und den damit verbundenen Zins- und Tilgungsraten würde W. einschließlich der Kreditkosten des Gebäudes nahe an die Grenze seiner finanziellen Belastbarkeit kommen.

Die Verhandlungsspielräume sind für W. begrenzt: Nach ersten Gesprächen mit den Banken wurde ihm verdeutlicht, dass andere Zinssätze bei der Beurteilung der Gesamtsituation von W. und der Kreditsicherheiten nicht möglich sind. Als Sicherheiten für den Praxiskredit kann W. lediglich die Verpfändung der neu anzuschaffenden Praxis- beziehungsweise der EDV-Ausstattung anbieten. Darüber hinausgehende zusätzliche persönliche Sicherheiten etwa durch die Übernahme von Bürgschaften beispielsweise durch seine Frau oder durch seine Eltern lehnt er dagegen kategorisch ab. Seit Beginn seiner Arzttätigkeit hat es für ihn keinerlei Anlass gegeben, darüber auch nur nachzudenken. Die Aufgabe der Trennung privater von betrieblichen Belangen wird für ihn auch zukünftig kein Thema sein. Diese Einstellung haben seine Hausbanken bisher auch stets respektiert.

Zusätzliche Kreditsicherheit

W. besitzt dennoch gute Karten, den Zinssatz des Betriebsmittelkredits zu reduzieren: Für einen bereits vor einigen Jahren weitgehend zurückgezahlten Baukredit, den er seinerzeit für den Kauf einer ebenfalls geschäftlich genutzten Immobilie in einer Nachbargemeinde aufnahm, ließ sich seine damalige Bank eine Grundschuld als Sicherheit zur Verfügung stellen. Dieses Gebäude, das er mittlerweile vermietet hat, ist nach wie vor in gutem Zustand und daher auch als Kreditsicherheit immer noch geeignet. Darüber hinaus hat W. die Grundschuld beim Amtsgericht bis heute nicht löschen lassen, so dass sie nach Prüfung durch den zukünftigen Kreditgeber ohne großen organisatorischen und vor allem finanziellen Aufwand erneut als Kreditsicherheit eingesetzt werden kann.

Kommt es auf dieser Basis zu einer Einigung mit einer der beteiligten Banken, dürfte die nun vorhandene Option einer weiteren Kreditsicherheit auch im Zinssatz zum Ausdruck kommen: Ein werthaltiges Grundpfandrecht lässt Zinssätze von derzeit wie erwähnt rund 4,5 Prozent pro Jahr zu. Im Vergleich zu den zunächst genannten sieben Prozent Zinsen pro Jahr kann W. seine Zinsbelastung also erheblich verringern. Außerdem sollte es ihm gelingen, die Bank von einem Verzicht der ursprünglich geplanten Verpfändung seiner Praxisausstattung zu überzeugen. Die weiteren Kreditvertragsbestandteile sollten mehr oder weniger Formsache sein: W. wird sich in Zusammenarbeit mit seinem Steuerberater und den finanzierenden Banken bei den Laufzeiten beziehungsweise bei den Zinsbindungszeiträumen vor allem an seiner mittel- und langfristig zu erwartenden Liquiditätslage orientieren und eine angemessene und vertretbare Kombination der unterschiedlichen Varianten finden.

Michael Vetter
Finanzjournalist
vetter-finanz@t-online.de

INFO

Checkliste

• Vor einer geplanten Kreditaufnahme sollte grundsätzlich eine Bestandsaufnahme der zur Verfügung stehenden Sicherheiten durchgeführt werden. Die beteiligten Banken sollten vor allem bei der Bewertung der Sicherheiten eingebunden werden.

• Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob – wie im beschriebenen Fall – eine sogenannte „Eigentümergrundschuld“ zur Verfügung steht, die im Grundbuch der jeweiligen Immobilie noch nicht gelöscht wurde, obwohl das damit verbundene Darlehen entweder zum Teil oder insgesamt bereits zurückgezahlt wurde. Möglicherweise lässt sich diese Grundschuld erneut als Kreditsicherheit nutzen. Dies bietet in der Regel günstigere Zinssätze.

• Möglicherweise bietet sich bei einer komplexen Gesamtfinanzierung auch ein Sicherheitentausch mit gleichzeitiger Verbesserung der Kreditkonditionen an. Auch dieser Punkt sollte mit den beteiligten Banken beredet werden.

• Ein- oder zweimal im Jahr sollte mit den jeweiligen Bankinstituten außerdem ein Grundsatzgespräch über die Beurteilung und Entwicklung der Kreditsicherheiten geführt warden.



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