zm-online
16.12.03 / 00:14
Heft 24/2003 Praxis
Immobilien und Bevölkerungsschwund

Zeit und Raum

Weil die Bevölkerung schrumpft, tragen die Deutschen schon jetzt ein schweres Bündel an Soziallasten. Doch der Schwund und die Überalterung der Bevölkerung dürften kaum Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. Denn in erster Linie bestimmt die Wirtschaftskraft einer Region das Preisniveau.




Wer heute für das Jahr 2050 den Immobilienmarkt vorhersagen will, dürfte sich gewaltig irren. Denken wir beispielsweise 50 Jahre zurück: Damals galt als zukunftsweisend die Drei-Zimmer- Wohnung in einem neu erbauten Hochhaus. So entstanden Trabantenstädte auf der grünen Wiese vor den Toren großer Städte. Zentralheizung, Badezimmer, Balkon und Aufzug waren hochbegehrte Komfortmerkmale. Damit konnten die meisten innerstädtischen Altbauwohnungen nicht dienen. Das Ruhrgebiet, geprägt von Kohle und Stahl, war eine Wohlstandsregion. Eine intakte Umwelt mit sauberer Luft war noch kein Thema. Wohlstandsinsignien waren angesagt, nämlich der Fernseher, die Musiktruhe, die Schrankwand und als großer Traum: das eigene Auto.

Das krasse Gegenteil von 1954 ist heute Realität. Und das damals ländlich geprägte und von Armut beherrschte Südbayern ist heute die wohlhabendste Region Deutschlands. Denn die neuen Arbeitsplätze mit Zukunft entstanden in schöner Landschaft mit intakter Umwelt. Kein Wunder daher, dass heute Immobilien in Südbayern im Schnitt doppelt so teuer sind wie vergleichbare Objekte in Bremen, dem Saarland, in Sachsen-Anhalt oder Mecklenburg-Vorpommern.

Da niemand eine halbes Jahrhundert voraus in die Zukunft zu blicken vermag, kann man einem Immobilieninvestor nur raten, keinesfalls auf Extreme zu setzen. Ein Extrem wäre, heute in Erwartung einer respektablen Mietrendite in Schwerin eine Luxuswohnung zu erwerben. Ein anderes Extrem wäre, in der Hochpreisregion München an einer stark befahrenen und daher von der Infrastruktur vernachlässigten Ausfallstraße eines an und für sich hochpreisigen Stadtteils eine vermeintlich kostengünstige Wohnung zu erwerben, nur weil München als Immobilienstandort angesagt ist und die allerbesten Lagen vergeben oder extrem teuer geworden sind. Der beste Test für die Wahl eines Standortes ist immer noch die Vorstellung: Könnte ich als Käufer genau hier im gebotenen Umfeld auf Dauer, das heißt auch als Ruheständler, mit Wohlbefinden leben. Das persönliche Testurteil trifft häufig auch für andere zu. Was jedoch Verkäufer und Makler schön reden, sollte nie Entscheidungsgrundlage werden.

Selbstverständlich gilt auch der Grundsatz, dass man dort Immobilieneigentum erwerben kann und erwerben soll, wo man zu Hause und existentiell verwurzelt ist, wo man alt werden will. Hier kennt man sich aus, hier hat man seine sozialen Bindungen, hier nimmt man ganz einfach den Markt, wie er ist. Eine Spekulation auf Rendite und Wertsteigerung steht nicht im Vordergrund, es zählt primär das emotionale Wohlbefinden. Und um diesen wichtigen Faktor nicht zu gefährden, sollte auch der „Heimatverbundene“ bei der Lage und der Bauausführung auf allerbeste Qualität achten und aus Kostengründen keine allzu großen Zugeständnisse machen. Denn die schlagen bei Immobilien oft in unabänderlichen Ärger um.

Heile Immobilien-Welt

Ansonsten gilt die Grundregel: Dort, wo attraktive und gut bezahlte Arbeitsplätze zu Hause sind, da ist auch die Immobilienwelt in Ordnung. So ist auf Sicht von rund 20 Jahren abzusehen, dass sich die Arbeit und damit der Wohlstand in Deutschland weiterhin in Richtung Süden und Südwesten bewegen, das heißt konkret nach Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz. Auch Südhessen und die Rheinschiene von Bonn über Köln bis Düsseldorf werden Wachstumszone und damit lukrative Immobilienstandorte bleiben. Aus dem Norden, der Großraum Hamburg ausgenommen, wie auch aus dem Osten, mit Ausnahme von Berlin und Potsdam, werden noch mehr Menschen, vor allem aus der jüngeren Generation, in die Regionen mit dem besseren Arbeitsangebot wegziehen.

Fazit: Die Immobilienwerte, gemessen an den Bau- und Kaufpreisen wie auch an den Mieten, werden sich dort am besten entwickeln, wo es heute bereits teuer ist. In den Metropolen auf der Westschiene zwischen Düsseldorf und München wie auch in den properen Universitätsund Verwaltungsstädten wie Bonn, Wiesbaden, Mainz, Heidelberg, Tübingen oder Freiburg. Im Osten Deutschlands werden lediglich Dresden und Leipzig im Laufe der Jahre ganz allmählich zum Immobilienpreisniveau Westdeutschlands aufschließen. Liebhaber finden in lebens- und liebenswerten ostdeutschen Städten wie Erfurt, Weimar, Naumburg, Halle, Dressau, Rostock oder Magdeburg womöglich noch auf lange Sicht recht preiswerten Wohnraum.

Nun stellt sich aber die simple Frage: Wird Wohnen selbst in den derzeitigen Hochpreisregionen auf absehbare Zukunft nicht wesentlich preiswerter, weil die Bevölkerungszahl aufgrund des fehlenden Nachwuchses abnimmt? Nein, sagen die Experten. „Die Formel, weniger Menschen brauchen weniger Wohnund Büroraum, ist in dieser vereinfachenden Form unzulässig“, schreibt beispielsweise Deutsche Bank Research in einer aktuellen Marktstudie. Und die ING BHF Bank behauptet gar: „Die demografischen Faktoren lassen in den nächsten zehn bis 20 Jahren einen steigenden Wohnflächenbedarf erwarten.“ Auch dem Mannheimer Immobilien-Ökonom Axel Börsch-Supan erscheint ein „demografisch bedingter Preissturz unrealistisch“. Die Gründe: Wohnen hat bei den Deutschen nach wie vor einen hohen Stellenwert. Der Trend, das jeder einzelne für sich immer mehr Wohnraum in Anspruch nehmen möchte, ist nach wie vor ungebrochen. Deshalb neigen auch ältere Menschen nicht dazu, ihre großen, ehedem auf Kinder ausgerichteten Wohnungen aufzugeben, wenn die Kinder sich verselbständigt haben. Die angestammte Wohnung wird oft sogar behalten, wenn ein Lebenspartner gestorben ist. Zur Wohnungsaufgabe besteht in der Regel auch kein Anlass. Denn die „Alten“ sind im Normalfall nicht gerade arm. Ihre Renten sind und bleiben auf ab sehbare Zeit verhältnismäßig hoch. Überdies hatten sie das Glück, in ihrer aktiven Zeit Arbeit zu haben, so dass sie fürs Alter sparen konnten, und sei es im Rahmen einer kleinen Lebensversicherung. So kommt die Deutsche Bank zu dem Schluss: „Die Wohnungsflächennachfrage wird noch bis 2030 zunehmen.“ Immobilien-Forscher Börsch-Supan ermittelte sogar einen Prozentsatz: Bis zum Jahr 2025 um zehn Prozent.

Die „Versingelung“ der Bevölkerung sorgt ebenfalls dafür, dass auf absehbare Zukunft der Bedarf an Wohnraum nicht abnehmen, sondern eher weiter zunehmen wird. So steigt die Zahl der Ehescheidungen kontinuierlich an, immer öfter ausgelöst von frustrierten Ehefrauen, die nach der Kindererziehung im letzten Lebensdrittel noch ein eignes erfülltes Leben suchen. Und junge Leute streben nicht mehr unbedingt ein Eheleben in einer gemeinsamen Wohnung an. Wer gut ausgebildet ist und gut verdient, begnügt sich als Single auch nicht mehr mit einem Ein- Zimmer-Appartement. Es sollten schon geräumige 70-Quadratmeter mit mindestens zwei Zimmern sein.

Obwohl die Bevölkerung insgesamt schrumpfen wird, so sorgt eine nach wie vor intakte und auch so bald nicht abreißende „Völkerwanderung“ innerhalb Deutschlands dafür, dass in den Regionen mit fundierter Wirtschaftskraft die Bewohnerzahl eher weiter zu- als abnimmt. Das gilt vor allem für Südbayern und Baden-Württemberg. Auch im Großraum Frankfurt und auf der Rheinschiene Bonn-Köln-Düsseldorf dürfte es eher einen Zuwachs als den durchschnittlichen Abgang geben.

Wirtschaftswunderlich

Aber vielleicht kommt wieder einmal alles anders, als man ehedem vor 50 Jahren dachte. Es könnte ja sein, dass in Deutschland die umfassenden Reformen, die derzeit angedacht sind, tatsächlich durchgesetzt werden. Schattenwirtschaft, Schwarzarbeit, Steuerflucht und Sozialschmarotzerei würden sich nicht mehr lohnen. Die Kassen der Bundes- und Landeshaushalte würden sich wieder füllen. Auch Arbeitsleistung würde sich nach Steuern wieder richtig lohnen. Dann ließe eine nachhaltige Wirtschaftsbelebung nicht lange auf sich warten. Von Deutschland aus würde sich womöglich ein Wirtschaftswunder in Osteuropa entzünden.

Und Mecklenburg-Vorpommern wäre eines Tage nicht mehr das Armenhaus der Republik, sondern mit seinen intakten Landschaften und seinen Ostseestränden eine prosperierende Sommerfrische.

Der langjährige Autor unserer Rubrik „Finanzen“ ist gerne bereit, unter der Telefon-Nr. 089/64 28 91 50 Fragen zu seinen Berichten zu beantworten.

Dr. Joachim Kirchmann
Harthauser Straße 25
81545 München

INFO

Rentabilitätsrechnungen

Die Wohnimmobilien der Deutschen haben derzeit einen Wert von insgesamt rund sieben Billionen Euro. Dieses Immobilienvermögen ist damit größer als der Wert aller börsennotierten deutschen Unternehmen. Von den rund 39 Millionen Eigentumswohnungen und Wohnhäusern hier zu Lande wechseln jährlich nur etwa 2,3 Prozent den Besitzer. Im Vergleich zu den USA oder auch Großbritannien ist diese Umschlagsrate sehr gering. Die Ursache für das recht kleine Umsatzvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt: Die Deutschen hängen im allgemeinen an ihrem Immobilienbesitz, sie sind heimatverbunden und schrecken vor Mobilität zurück. So beträgt die durchschnittliche „Haltedauer“ einer Wohnimmobilie rund 44 Jahre. Diese Beharrlichkeit ist ein Hauptgrund dafür, dass sich hier zu Lande, anders als etwa in den USA, in Großbritannien oder auch in Spanien, die Immobilienpreise nur relativ schwach nach unten oder oben bewegen.

Unter rein kalkulatorischen Gesichtspunkten ist die Immobilie ein Flop, streng gerechnet sogar ein Verlustgeschäft. Zwar stieg nach einer Berechnung des Marktforschungsinstituts Bulwien, München, der Wert von Wohnimmobilien zwischen 1975 und dem Jahr 2002 jährlich um durchschnittlich 3,1 Prozent. Doch die durchschnittliche jährliche Inflationsrate lag in diesem Zeitraum bei 3,2 Prozent. Somit reichte der Wertzuwachs nicht einmal, um die Kaufkraft des eingesetzten (vielfach auch geliehenen und somit zu verzinsenden) Kapitals zu erhalten. Und wer über viele Jahre und Jahrzehnte Immobilieneigentum selber nutzt, darf die Augen nicht vor allfälligen Renovierungen und Reparaturen verschließen. Im Durchschnitt kalkuliert die Immobilienbranche hierfür jährlich 0,65 Prozent des Anschaffungswertes ein. Fazit: Der Immobilieneigennutzer verliert im Wettrennen mit der Inflation im Jahresschnitt 0,75 Prozent an Vermögenswert.

Auch bei einem Vergleich zwischen Kaufen oder Mieten zieht der Immobilieneigentümer den Kürzeren. Im Groben ergibt das bereits folgende Rechnung: Bei einem (derzeit schon wieder sehr günstigen) Zinssatz von 5,1 Prozent (die Nichtverzinsung von womöglich 20 Prozent Eigenkapital bleibt unberücksichtigt) sind jährlich auch etwa 0,65 Prozent vom Anschaffungswert für Verwaltung und Unterhalt anzusetzen sowie 0,35 Prozent für Reparaturrückstellungen. Die jährlichen vom Eigentümer zu tragenden Kosten für eine Mietimmobilie summieren sich somit auf etwa 5,9 Prozent. Doch eine Mietrendite (bezogen auf das Verhältnis von Kaltmiete zum Anschaffungspreis ohne Erwerbsnebenkosten) in Höhe von 5,9 Prozent ist in Deutschland illusorisch. Sie liegt im Bundesdurchschnitt bei 4,38 Prozent. Bremen liegt mit 5,21 Prozent an der Spitze, Unterfranken mit 3,77 Prozent am Ende der Skala. Steuerliche Aspekte blieben in dieser Kalkulation unberücksichtigt. jk



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