sg
01.04.12 / 12:50
Heft 07/2012 Praxis
Immobilienkredite

Zinsen auf dem Tiefstand

Unaufhörlich steigen die Preise für Immobilien in guten Lagen. Zum Ausgleich gibt es die nötigen Darlehen derzeit zu selten günstigen Zinsen. Außerdem bieten die Kreditinstitute attraktive Sonderkonditionen, die den Hauskäufern das Leben angenehmer gestalten.




„So günstig war die Baufinanzierung noch nie,“ sagt Dr. Marco Bagel, Chefvolkswirt bei der Postbank. So ähnlich lauteten die Aussagen der Experten auch schon vor knapp zwei Jahren. Dringend rieten sie damals, sich mit einem Forward-Darlehen die niedrigen Zinsen für die Zukunft zu sichern. Der folgende Anstieg der Konditionen war aber nur von kurzer Dauer. Kaum einer ahnte, dass anschließend dank der Schuldenkrise die Zinsen von einem Tief ins nächste fallen würden. Doch jetzt scheint der Boden erreicht. Auch Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung, meint: „Die Luft nach unten wird immer dünner. Selbst ein deutliches Absinken der Zinsen bringt keine so hohe Ersparnis mehr wie zuvor.“ Er rechnet vor: „Sinken die Zinsen um ein Fünftel von fünf auf vier Prozentpunkte, spart der Kreditnehmer einen ganzen Prozentpunkt. Sinken sie aber, ausgehend von drei Prozentpunkten, um ein Fünftel, beträgt die Ersparnis nur 0,6 Prozentpunkte.“

Grund für die derzeitige Zinsquote  ist die nicht  nachlassende  Nachfrage nach sicheren deutschen Bundesanleihen und Pfandbriefen. Sie rentieren so niedrig wie nie. Ob sie wieder anziehen, hängt davon ab, ob die EU eine Lösung für die Eurokrise findet. Gibt es eine tragfähige Lösung, wird das Kapital sich wieder attraktivere Parkplätze suchen. Das kann natürlich auch bei einer Verschärfung der Krise geschehen, wenn die Investoren der Stärke Deutschlands misstrauen. Geschieht das, werden auch die Bauzinsen wieder anziehen.

Deshalb scheint dieses Mal der Zeitpunkt für eine möglichst lange Festschreibung der Hypothekenzinsen gekommen. Bargel prognostiziert: „Eine nochmalige Senkung der Leitzinsen durch die Notenbank ist angesichts der anhaltend hohen Inflation (im Euroraum 2,7 Prozent im Februar 2012) unwahrscheinlich.“ Er rechnet mit einem moderaten Anstieg der Zinsen.

Eine Übersicht der Kreditangebote zeigt, dass es Darlehen von 100 000 Euro, zehn Jahre fest bei einem Beleihungswert von 80 Prozent und einem Prozent Tilgung beim Internetanbieter Accedo für 2,93 Prozent effektiv gibt. Bei 20 Jahren liegt der Zins bei 3,27 Prozent (Siehe Kasten). Eine so lange Festschreibung bietet viele Vorteile: keine Anschlussfinanzierung, der Kredit läuft bis das Haus abbezahlt ist. Damit ist das Risiko höherer Raten wegen Zinserhöhung ausgeschlossen. Es gibt sogar Anbieter wie zum Beispiel die der Versicherer Allianz oder die Vermittler Dr. Klein oder Enderlein, die haben 25- und 30-jährige Laufzeiten im Programm. Diese Super-Langläufer sind nicht sehr viel teurer oder sogar gleich teuer wie die 20-jährigen. Sollte sich die Zinssituation wider Erwarten noch verbessern, besteht nach zehn Jahren ein Kündigungsrecht für den Kunden. Die Bank ist aber an die lange Laufzeit fest gebunden. Möchte der Kunde den Kredit behalten, hat er nach Ablauf der Zehnjahresfrist ein Sondertilgungsrecht.

Sondertilgungen aushandeln

Die Möglichkeit, schon früher die Schuld mit Zusatzzahlungen zu reduzieren, sollte sich jeder Darlehensnehmer schon bei Vertragsabschluss einräumen lassen. Ob er sie nutzt, ist dann seine Sache. Michael Goris, Vorstandsvorsitzender des Vermittlers Interhyp, empfiehlt dringend die Nutzung der Sonderrechte: „Sondertilgungen sind eine clevere Form der Geldanlage. Denn die Zinsersparnis durchs Tilgen eines bestehenden Baukredits ist meist deutlich höher als der Zinsertrag für Tages- oder Festgeld.“ Außerdem zeigt der Zinseszinseffekt der Tilgung eine positive Wirkung. Goris rechnet vor: „Wer im Sommer 2008 einen Kredit über 200 000 Euro zu fünf Prozent aufgenommen hat und jetzt 10 000 Euro außerplanmäßig tilgt, hat am Ende der Zinsbindung im Jahr 2018 eine um 13 770 Euro niedrigere Restschuld als ohne Sondertilgung und zahlt bis dahin 3 770 Euro weniger Zinsen.“ Außerdem ist der Kreditnehmer bei gleich bleibendem Zinssatz zwei Jahre früher schuldenfrei. Er sollte allerdings bei Vertragsabschluss darauf achten, dass der Anbieter keinen Zinsaufschlag für die Sondertilgungsoption berechnet.

Verkürzte Hypothekendauer

Die aktuell sehr niedrigen Zinsen bieten noch eine zusätzliche Chance. Statt 30 Jahre Zinsbindung reichen vielleicht auch 20 Jahre, wenn die Tilgung statt nur ein Prozent auf zwei oder drei Prozent erhöht wird. Allerdings sollten die Kreditnehmer ihre Lebensumstände beachten. Wer eine Familie gründet, kann sich bestimmt nicht durchgängig hohe Raten leisten. Auf jeden Fall ist es ratsam, sich im Vertrag eine Flexibilität bei den Tilgungsätzen festschreiben zu lassen. In Kombination mit Sondertilgungsrechten lässt sich die Rückzahlung des Darlehens gut steuern. Kreditnehmer können mehr tilgen, wenn es ihnen finanziell besser geht.

Für Zahnärzte, die sich eine hohe monatliche Rate leisten können und den Kredit so schnell wie möglich abtragen wollen, eignet sich ein sogenanntes Volltilgerdarlehen. Statt wie zum Beispiel in 25 Jahren bei einer normalen Hypothek ist der Kredit schon nach zehn Jahren bei Null. Dr. Jens Wohlfahrt, Baufinanzierungsexperte bei der Deutschen Bank, meint dazu: „So können die Banken bei einer Tilgungsleistung von beispielsweise acht Prozent ihren Kunden attraktive Zinrabatte gewähren. Auf diese Weise sind mit einem Volltilgerdarlehen Einsparungen von vielen Tausend Euro gegenüber einem normalen Darlehen möglich.“ Der Haken dabei: Eine Tilgungsaussetzung ist meistens nicht möglich. Wohlfahrt rät zum Vergleich, weil nicht alle Anbieter die Zinsvorteile an ihre Kunden weiterreichen: „Bei den besten Anbietern liegen die effektiven Zinssätze – je nach Tilgungsdauer – zum Teil unter drei Prozent. Viel günstiger kann der Weg zur eigenen Immobilie nicht mehr sein.“

Eigenkapital zahlt sich aus

Für selbstständige Zahnärzte gibt es noch eine weitere, weniger bekannte Möglichkeit, Zinsen zu sparen. Voraussetzung ist allerdings viel Eigenkapital. Manfred Hölscher, Leiter des Bielefelder Baugeldvermittlers Enderlein sagt: „Wer mindestens die Hälfte des Kaufpreises selbst einbringen kann, kommt in den sogenannten Realkreditbereich.“ Bei diesen Darlehen verzichtet die Bank auf viel Papierkram. Normalerweise verlangt sie von Selbstständigen die Offenlegung aller Geschäftsdaten, zum Teil auch Jahresabschlüsse aus den letzten Jahren. Entscheidet ein Zahnarzt sich zum Beispiel für eine Immobilie im Wert von 500 000 Euro und bringt er die Hälfte als Eigenkapital auf, erhält er einen Realkredit mit zehnjähriger Zinsbindung für knapp drei Prozent. Bei einem weniger hohen Eigenkapitalanteil werden es leicht 3,5 Prozent. Das ist möglich, weil die Banken bei einem Zahlungsausfall nahezu kein Risiko tragen. Die Bonität des Kreditnehmers ist dabei nicht mehr entscheidend. So war es auch bei Ex-Bundespräsident Wulff.

Forward-Darlehen in Erwägung ziehen

Von den historisch niedrigen Zinsen profitieren können auch diejenigen, die bereits vor Jahren eine Hypothek abgeschlossen haben. Sie sollten jetzt ein Forward-Darlehen abschließen. Damit sichern sie sich gegen einen kleinen Aufschlag die günstigen Zinsen für den Tag, an dem das ursprüngliche Darlehen ausläuft. Wer bereits im Sommer 2010 zugegriffen hat, hat nicht den optimalen Zeitpunkt erwischt. Auch Herbst, der damals vor übereilten Abschlüssen gewarnt hat, meint jetzt: „Angesichts der wahrhaft niedrigen Bauzinsen ist nun ein guter Zeitpunkt, um mit kühlem Kopf Forward-Angebote mehrerer Anbieter einzuholen und in Ruhe die beste Offerte auszuwählen.“

Um bei der Auswahl die verschiedenen Angebote überhaupt miteinander vergleichen zu können, sollten Kreditnehmer sich auf den Effektivzins konzentrieren. Er fasst die meisten Kosten eines Kredits, also nicht nur die Zinsen, zusammen. Nach der Preisangaben-Verordnung (PangV) sind die Banken verpflichtet zum Beispiel Vermittlungsprovisionen, Bearbeitungsgebühren und die Art der Zins- und Tilgungsverrechnung miteinzubeziehen.

Der Effektivzins als kennzeichnende Größe

Gerechnet wird nach einer EU-weit gültigen Formel. Diese verursacht aber auch Irritationen. Sie fordert die Berechnung des Zinses über die gesamte Laufzeit, auch wenn die Zinsbindung nur zehn Jahre beträgt.

Da aber keiner weiß, wie hoch der Zins in  zehn Jahren sein wird, muss die Bank einen fiktiven Zins einsetzen. Die meisten Institute rechnen mit dem vereinbarten Zins weiter wie früher auch schon. Die Sparkassen-internen Vorschriften aber verlangen, dass für die Zeit nach Ende der Zinsbindung mit einem variablen Zins kalkuliert wird. Variable Zinsen können mal unter und mal über dem Festzins liegen.

Deshalb können Effektivzinsangaben bei den Sparkassen manchmal kuriose Werte haben. Problematisch wird es auch bei den Angaben, die Bausparkassen für Kombikredite machen, bei denen ein Darlehen mit einem angesparten Bausparvertrag abgelöst wird. Statt einen Effektivzins für das gesamte Paket zu nennen, geben sie gerne zwei getrennte Effektivzinsen an.

Auf Rechtmäßigkeit von Zusatzkosten achten

Außerdem bleiben Abschlussgebühren, Sparbeiträge und Soforteinzahlungen häufig unberücksichtigt. Wie teuer das gesamte Finanzierungspaket tatsächlich ist, erfährt der Kunde nicht. Andrea Heyer, Referatsleiterin Finanzdienstleistungen bei der Verbraucherzentrale Sachsen rät: „Auch bei diesen Anbietern sollte man konkrete Eckpunkte vorgeben und wenn sie darauf mit abweichenden Angeboten eingehen, kann das ein Disqualifikationskriterium sein.“ Aber auch bei den vorschriftsmäßigen Angaben der Banken sind nicht alle Ausgaben eingerechnet. Schätzkosten und Bereitstellungszinsen fehlen.

Heyer ergänzt: „Mitunter werden auch Kontoführungsgebühren berechnet, die ebenfalls nicht in den Effektivzins eingerechnet werden. Verbraucher sollten jedoch wissen, dass nach aktueller, höchstrichter licher Rechtsprechung solche Entgelte unzulässig sind. Diese können somit zurückgefordert werden.“ Die Verbraucher sollten mit klaren Vorstellungen in die Vertragsverhandlungen gehen und ihre Rechte geltend machen. Nur so können sie sich die günstigen Konditionen tatsächlich sichern.

Marlene Endruweit
Fachjournalistin für Ökonomie
m.endruweit@netcologne.de



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