Nervöse Anleger bei offenen Immobilienfonds

Risse in der Fassade

Marlene Endruweit
1. März 2006 - Die Angst ging um, als Ende Januar drei der rund 25 deutschen Immobilienfonds schließen mussten. Zu viele Anleger hatten Anteile verkaufen wollen, doch den Gesellschaften mangelte es an Liquidität.
Entzweiung auf dem Anlagemarkt: Die Kunden von Immobilienfonds fühlen sich von den Anbietern nicht ausreichend informiert.
Die Folge: sorgenvolle Gesichter bei den Anteilseignern, die um ihre Investitionen fürchteten. Experten raten, dennoch Ruhe zu bewahren.


Die jüngste Unruhe bei den Immobilenfonds geht auf das Konto von Deutschlands größtem Bankhaus: Am 13. Dezember 2005 schloss die Deutsche Bank-Tochter DB Real Estate ihren Immobilienfonds Grundbesitz-Invest.


Panik allerorten
Die betroffenen Kunden ließ der Branchenriese ohne Auszahlungen im Regen stehen. Wer Glück hatte, wurde seine Anteile los. Alle anderen mussten warten - auf die Neubewertung der Immobilien im Februar.

Zahnärzte, die in den eigenen vier Wänden wohnen oder gar ein Mietshaus besitzen, darf das eigentlich kalt lassen. Sie haben ihr Soll an Immobilien erfüllt und können bestens in andere Anlageformen investieren, meint der Fachmann für Geldanlagen und Altersvorsorge Thomas Bieler von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Für sie und für diejenigen, die das Vertrauen in diese Branche verloren haben, eignen sich andere Anlagen, zum Beispiel Indexzertifikate. Diese Papiere versprechen eine sicherere Anlage als etwa Rentenfonds oder hoch verzinste und risikobehaftete Anleihen aus Schwellenländern. Für alle anderen bleibt es dabei: offene Immobilenfonds gelten als gute Geldanlage auf lange Sicht, auch wenn der der Deutschen Bank vorübergehend ins Trudeln geriet. Dieser Fonds hatte sich auf den angeschlagenen Büromarkt spezialisiert. Die Preise für diese Immobilien waren stark gesunken und bedurften der Anpassung, einer Neubewertung in der Bilanz.

Stichwort: Wertberichtigung

Eine Wertberichtigung ist ein Korrekturposten in der Bilanz eines Unternehmens. Er wird auf der Passivseite für zu hoch ausgewiesene Positionen des Anlagevermögens und des Umlaufvermögens und auf der Aktivseite für zu hoch ausgewiesene Passiva eingesetzt.
Deshalb schloss der Vorstand den Fonds vorübergehend. Eine notwendige Maßnahme, um rechtlichen Schritten der Investoren vorzubeugen. Aktionäre können eine Bank wegen Untreue verklagen, wenn Anteile während einer Neubewertung an- und verkauft werden. Leider führte die Schließung zu Missverständnissen: Experten befürchteten die Abwicklung des Fonds. Um wieder flüssig zu werden, bemüht sich die DB Real Estate zurzeit, Gebäude im Wert von einer Milliarde Euro zu verkaufen. Dieses Vorhaben braucht Zeit. Rund 200 Millionen Euro konnte das Geldhaus jedoch bereitstellen, um allen Kunden den entstandenen Schaden aus der Wertberichtigung zu ersetzen.

Krisen gab es in den vergangenen Monaten aber nicht nur bei der Deutschen Bank. Rund einen Monat darauf verfielen die Groß- und Kleinanleger der beiden Fonds KanAm Grundinvest und KanAm US Grundinvest in Panik. Auslöser war eine Verkaufsempfehlung der Rating-Agentur Scope. Diese Meldung genügte, um Fonds mit Verkaufsaufträgen zu überschütten. Für sie bedeutet das ebenfalls die vorübergehende Schließung.


Massenflucht
Aufgeschreckt von diesen Vorgängen zeigten sich auch Anteilseigner von nicht betroffenen Fonds beunruhigt und trennten sich im großen Stil von ihren Anlagen. Insgesamt zogen die Investoren bis Ende Januar bei den Immobilienfonds rund drei Milliarden Euro ab. Genaue Angaben über die Auswirkungen der Massenflucht wollte der Sprecher des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) Markus Rieß nicht machen. Was dabei verwunderte: Die Krise traf ausgerechnet die Fonds, die im vergangenen Jahr mit sechs Prozent die besten Renditen (Branchendurchschnitt 3,1 Prozent) erwirtschaftet hatten.


Guter Ruf bedroht
Immobilienfonds sind als langfristige Maßnahme besonders für die Altersvorsorge beliebt. Jahrzehntelang genossen sie den Ruf, besonders seriös und renditestark zu sein. Panikverkäufe, die die Fonds in ernste Liquiditätsschwierigkeiten bringen würden, hätte sich niemand träumen lassen. Vor diesem Hintergrund glaubten sich vor allem private Anleger auf der sicheren Seite, wenn sie sich für diese Investition entschieden. Die Anbieter schürten das Gefühl der Sicherheit noch; der KanAm-Fonds Grundinvest lockte sogar damit, als mündelsicher anerkannt zu sein.

Von Experten bekamen die beiden KanAm-Fonds allerdings schlechtere Noten. Für den bis dato erfolgreichen Fonds KanAm US Invest gab Scope-Geschäftsführerin Alexandra Merz das Verkaufssignal. Denn sie hatte bei Mills, einem Mieter von KanAm-Objekten, der amerikanische Einkaufszentren betreibt, Bilanzprobleme entdeckt. Vorher hatte bereits der Fondsspezialist Stefan Loipfinger die beiden KanAm-Anlagen als zu spekulativ eingestuft. Bis Ende Januar blieb sich die Branche uneinig darüber, ob allein der Verkaufshinweis von Alexandra Merz zu dem Ansturm geführt hat oder die offensive Geschäftspolitik des Anbieters.


Unsensibler Handel
Das mittlere Erdbeben verdankt die Branche der Sprunghaftigkeit von Profis wie institutionellen Anlegern und Vermögensberatern. Sie nutzen die Immobilienfonds, um große Summen renditeträchtig für kurze Zeit zu parken.
Bei der Begründung von Entscheidungen sollten Unternehmen ihren Anlegern reinen Wein einschenken. Nur so vermeiden sie Panikverkäufe.
Zwei Gründe machen das für sie zu einer attraktiven Option: Zum einen liegt die Verzinsung hier deutlich über den Renditen der Geldmarktfonds. Zum anderen sieht die Gebührenpolitik der Anbieter für professionelle Investoren keine Ausgabeaufschläge in Höhe von fünf Prozent vor - wie für Otto Normalverbraucher üblich. In den Fonds geht es aufgrund dieser Freiheiten zu wie im Taubenschlag. Die Gefahr, dass es dadurch kurzfristig zu hohen Mittelabflüssen kommt, ist vorprogrammiert. Für Kleinanleger lohnt sich eine Investition in Immobilien wegen der Ausgabeaufschläge hingegen nur, wenn sie mindestens ein Jahr läuft. Um in den Genuss einer Rendite zu gelangen, muss der Gewinn außerdem die Fünf-Prozent-Hürde nehmen. Ein früherer Verkauf der Anteile bedeutet Verluste.

Dramatisch werden sich die Ereignisse um den Jahreswechsel auf die Portefeuilles der Anleger kaum auswirken. Für den Fonds der Deutschen Bank rechnen die Experten mit einer Abwertung unter fünf Prozent. Die KanAm-Anteilseigner hoffen sogar auf einen Gewinn nach der Wiedereröffnung in zirka zwei Monaten.


Augenwischerei
Damit dürften die Probleme, die die Branche sich selbst geschaffen hat, aber nicht aus der Welt sein. Der BVI ging aus diesem Grund in die Offensive und pries Maßnahmen an, die neues Vertrauen schaffen sollen. Der Verband fordert vom Gesetzgeber, für Anlagen über einer Million Euro eine Haltefrist von zwölf Monaten einzuführen. Darüber hinaus setzt man auf die Verdopplung der Liquidität von derzeit fünf auf zehn Prozent, um den Mittelabflüssen in Ruhe begegnen zu können. Ein Ausgabeaufschlag für die Großanleger gehörte allerdings nicht zu den Forderungen.

Nicht nur deshalb ist der BVI-Vorstoß Augenwischerei. Die Entwicklung der vergangenen Monate zeigen, dass sie am eigentlichen Problem vorbeisteuern. Denn der geschlossene KanAm-Fonds verfügte vor seiner Schließung nach eigenen Angaben über rund 20 Prozent flüssige Mittel. Erlaubt sind sogar 49 Prozent.

Mehr Aussicht auf Erfolg verspricht das Ansinnen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die Bonner Aufsichtsbehörde will in Zukunft die Bewertung der Immobilien selbst übernehmen, indem sie einen unabhängigen Experten stellt und bezahlt. Bislang beauftragten die Unternehmen die Gutachter selbst.

Das Bekenntnis der Gesellschaften zu mehr Transparenz - es wurde nicht zum ersten Mal geäußert. So sollen zwar die Daten über Anschaffungswert, Nebenkosten und Verkehrswert offen gelegt werden. Höhe der Mieteinnahmen, Vertragsdauer sowie Mieter je Objekt sollen aber auch weiterhin der Schweigepflicht unterliegen. Ob eine verbesserte Informationspolitik Anleger vor bösen Überraschungen schützt, ist fraglich. Galt doch gerade der Immobilienfonds der Deutschen Bank als ein Vorbild für Transparenz. Ruhe wird daher auch nach der Wiedereröffnung der geschlossenen Fonds nicht einkehren. Die Kunden sind misstrauisch geworden und viele von ihnen wollen ihre Anteile trotz der Wohlverhaltens-Gelöbnisse des BVI zurückgeben. Die Gründe dafür sind nicht immer rationaler Natur. Vielmehr bestimmen Angst und Panik das Handeln der Investoren.

Die Folgen weiterer Panikverkäufe könnten verheerend sein. Rund 80 Milliarden Euro parken in Immobilienfonds. Flüchten die Kunden, sehen sich die Gesellschaften gezwungen, Objekte unter Wert zu verkaufen. Davon betroffen sind dann nicht nur die Fonds, sondern auch die gesamte Immobilienbranche.


Reiner Wein
Dabei lassen sich weitere Krisen durchaus vermeiden, wenn beide Seiten - Kunden und Fonds - besonnen handeln. Die Anbieter tun gut daran, ihrer Klientel in Zukunft reinen Wein einzuschenken.

Der hiesige Immobilienmarkt befindet sich nach wie vor in einem Tief. Vor allem die Gesellschaften, die die Gelder ihrer Kunden vorzugsweise in deutsche Objekte investiert haben, werden um eine Wertberichtigung ihrer Bestände nicht herumkommen.

Das Instrument der vorübergehenden Schließung eines Fonds eignet sich durchaus, einem drohenden Sturm zu trotzen. Es ist aber wichtig, den Kunden die Entscheidung zu erklären. Dann können sie mit der Situation gelassen umgehen. Da sie ihr Geld langfristig angelegt haben, werden sie eine einmalige Abwertung um ein paar Prozentpunkte verkraften. Hätten sie dagegen in Aktienfonds investiert, müssten sie mit Verlusten in einer ganz anderen Größenordnung rechnen.


Ruhe bewahren
Besitzer von Anteilen profitabler Immobilienfonds sollten die Ruhe bewahren. In den vergangenen Jahren haben offene Immobilienfonds gute Zuwächse verzeichnet, trotz vorgenommener Wertberichtigungen. Eine allgemeine Gefahr zur Schieflage besteht nicht. Auch die Stiftung Warentest bezeichnet die Anlageform als eine "bislang sichere Sache". Es lohnt sich, den Fondsprospekt genau zu studieren und den Bankberater um weitere Informationen über die Qualität der Anlagen zu bitten. Stellt sich heraus, dass der Fonds weltweit in erstklassige Gebäude investiert, kann der Anleger sich zurücklehnen und sein Geld für sich arbeiten lassen.

Grund zur Sorge besteht erst dann, wenn es sich zum Beispiel um zu alte Bürokomplexe in deutschen Städten handelt, die zudem zu überhöhten Preisen in der Bilanz auftauchen. Von solchen Beteiligungen trennt sich der kundige Anleger zügig. Hat aber bereits eine Neubewertung stattgefunden, bestehen im Zuge des erwarteten wirtschaftlichen Aufschwungs für die Zukunft wieder Gewinnchancen für alle, die ihr Geld in Immobilienfonds anlegen.

Wie aus einer Mücke ein Elefant wurde

Für Jochen Sanio, Präsident der Finanzaufsicht BaFin, geht der 13. Dezember 2005 als "Schwarzer Dienstag" in die Annalen der offenen Immobilienfonds ein. An diesem Tag schloss die Deutsche Bank ihr Angebot Grundbesitz-Invest. Der Grund: Preisverfall bei deutschen Büroimmobilien erfordere eine Neubewertung des Portfolios. Die Auswirkungen: Verunsicherte Kunden, Panikverkäufe und eine ganze Branche, die in Misskredit geriet. Politik und BVI bemühten sich um Schadensbegrenzung. Experten verdammten das gesamte Konzept der offenen Immobilienfonds in Grund und Boden. Und wofür das alles: Am Ende stand ein Wertberichtigungsbedarf von rund 200 Millionen Euro für einen sechs Milliarden schweren Fonds, also ganze drei Prozent. Der bislang einzige Profiteur des Dramas: Deutsche-Bank-Chef Josef Ackermann, der auf seiner Pressekonferenz am 2. Februar stolz eine sensationelle Eigenkapitalrendite in Höhe von 26 Prozent verkündete und den Aktionären eine höhere Dividende versprach. Böswillige Beobachter könnten nun den Schluss ziehen: Der Banker hat mit einem höheren Verlust des Fonds gerechnet und wollte in jedem Fall sein Traumergebnis nicht gefährden. Wie sehr sich die gestressten Verwalter der restlichen 74 Milliarden Euro über den Erfolg des international gefeierten Topmanagers freuen, bleibt abzuwarten. Allerdings: So ganz hat der coole Stratege das Wohl der Kunden nicht aus den Augen verloren. Über tatsächlich vorhandene Missstände bei den offenen Immobilienfonds wird mal wieder diskutiert - dieses Mal hoffentlich zum Nutzen der Anleger.
Marlene Endruweit


zm 96, Nr. 5, 01.03.2006, Seite 100