Immobilienfinanzierung

Günstig umschulden

Es sieht nach einer Trendwende aus: Nachdem die Hypothekenzinsen im Frühsommer dieses Jahres ein historisches Tief erreicht hatten, steigen sie jetzt wieder. Durch eine geschickte Umschuldung lassen sich jedoch die immer noch niedrigen Zinsen in die Zukunft fortschreiben.

Weil niemand in die Zukunft blicken kann, gehen viele Immobilienkäufer lieber auf Nummer sicher: Sie schreiben das zum Kaufzeitpunkt fällige Zinsniveau zumeist auf zehn Jahre fest. Wer beispielsweise vor acht Jahren einen Darlehensvertrag zur Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mit einer Laufzeit von zehn Jahren abschloss, hatte Pech. Er wurde damals mit rund acht Prozent zur Kasse gebeten. Danach sanken die Zinsen bis auf knapp über vier Prozent bei zehnjähriger Laufzeit. Noch schlimmer: Wenn in zwei Jahren eine Zinsverlängerung ansteht, könnten die Hypothekenzinsen auch wieder die Sieben-Prozent-Marke überschritten haben.

Das lässt sich mit einer vorzeitigen Umschuldung vermeiden. Hierfür bieten sich drei Wege an: die vorfristige Darlehenskündigung, verbunden mit einem Neuabschluss, das „Forward-Darlehen“ oder die vorzeitige Zinsanpassung.

Widerstand

Die vorzeitige Darlehenskündigung: Wer ein Hypothekendarlehen vorfristig kündigt, stößt bei seiner Bank in aller Regel auf Widerstand. Zu Recht. Denn die Bank hat sich das Geld für ein Hypothekendarlehen durch den Verkauf von Pfandbriefen besorgt (im Fachjargon: refinanziert). Sie muss dem Pfandbriefkäufer bis zum Ende der Vertragslaufzeit einen festen, zumeist hohen Zinssatz zahlen. Sie bekäme aber von ihrem Hypothekenkunden nach einer vorzeitigen Darlehenskündigung erheblich weniger an Sollzinsen für das ausgeliehene Geld. Ein Verlustgeschäft, das keine Bank so ohne weiteres eingeht.

Deshalb verlangt die Bank, wenn sie mit einer Darlehenskündigung einverstanden ist, eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wann diese fällig und wie sie errechnet wird, hat der Bundesgerichtshof (BGH) gleich in mehreren höchstrichterlichen Urteilen (Aktenzeichen XI ZR 267/96; XI ZR 197/96 und XI ZR 27/00) festgelegt. Diese Grundsatzurteile wurden sogar im Bürgerlichen Gesetzbuch § 490 gesetzlich verbrieft.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist kompliziert und läuft im Großen und Ganzen so ab: Dem Nominalzins des Darlehens wird die Rendite gegenübergestellt, die bei Pfandbriefen mit der relevanten Restlaufzeit des Darlehens aktuell am Markt zu erzielen ist. Die sich ergebende Zinsdifferenz mal der noch ausstehenden Laufzeit ergibt im Groben den Zinsschaden, der bei einer Umschuldung entsteht. Den will die Bank auf jeden Fall erstattet haben. Sodann wollen die meisten Banken auch noch den entgangenen Gewinn ersetzt haben. Der beträgt im Regelfall ein halbes Prozent. Da aber bei einem Annuitätendarlehen sich mit jeder Tilgung das Darlehensrisiko mindert, muss die Bank hierfür einen Abschlag gewähren (in der Regel zwischen 0,06 und 0,1 Prozent). Zuletzt müssen alle relevanten Posten zur Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung auf den Zeitpunkt ihrer Zahlung abgezinst werden.

Wer vorfristig umschulden will, sollte sich keinen Illusionen hingegeben. Der Schuldner kommt zwar sofort in den Genuss der aktuell geltenden niedrigen Zinsen. Doch der Zinsschaden fällt fast immer so hoch aus, dass ihm für die Restlaufzeit des alten Darlehens kein finanzieller Vorteil entsteht. Der maßgebliche Vorteil ist, dass sich der Darlehensnehmer für die Zukunft die aktuell geltenden Zinsen sichert. Daraus ergibt sich: Umschulden rentiert sich nur, wenn die Restlaufzeit des alten Darlehens relativ kurz ist, also maximal zwei oder drei Jahre beträgt und die Zinsdifferenz zum alten Darlehen wirklich markant ist. Ein Umschulder sollte auch auf Streit mit der Bank über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gefasst sein. Hilfreich ist dann ein neutraler und vereidigter Gutachter – zumal, wenn es um Tausende von Euro geht.

Laut BGH ist für eine vorfristige Hypothekenumschuldung ein „wichtiger Grund“ vonnöten (Aktenzeichen eines noch jungen Urteils: XI ZR 226/02). Ein triftiger Grund könnte sein: ein lastenfreier Verkauf des Objekts, etwa wegen Ehescheidung, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Überschuldung, Umzug oder Wahrnehmung einer günstigen Verkaufsgelegenheit. Auch wenn ein höherer Kredit benötigt wird und die Bank sich weigert, ergibt sich daraus ein wichtiger Grund zur Darlehenskündigung.

Das Forward-Darlehen: Nach dieser recht unbekannten Methode der Umschuldung vereinbart der Hypothekenschuldner bereits heute eine Kreditverlängerung nach dem Auslaufen einer Festzinsbindung. Dafür zahlt er für das neue Darlehen einen Zinsaufschlag. Dieser beträgt im Regelfall 0,034 Prozent für jeden Monat der Restlaufzeit des alten Darlehens. Bei 24 Monaten Restlaufzeit würde sich der Zinssatz des neuen Darlehens um etwa 0,8 Prozent erhöhen. Ein Forward-Darlehen von beispielsweise 100 000 Euro, das aktuell mit fünf Prozent nominal zu verzinsen wäre, würde sich bei einer Vorlaufzeit von zwei Jahren bei einer zehnjährigen Laufzeit (ohne Berücksichtigung einer Tilgung) um etwa 8 000 Euro verteuern.

Mit Risiko

Diese Summe wäre dann als Prämie dafür zu werten, dass man sich vor der Zeit für wiederum lange Zeit günstige Zinsen gesichert hat, allerdings mit dem Risiko, dass die Sollzinsen auch in zwei Jahren noch genau so oder wieder so niedrig sind wie derzeit, oder gar noch niedriger. Was in zwei Jahren letztlich sein wird, weiß heute niemand. Dieses Risiko besteht allerdings auch bei der Wahl der Vorfälligkeitsentschädigung, nur, dass ein Forward-Darlehen im Allgemeinen kostengünstiger ist.

Die vorzeitige Zinsanpassung: Sie ist nur möglich und sinnvoll, wenn ein Darlehen in weniger als einem Jahr ausläuft. Wer ein Darlehen, das beispielsweise in sechs Monaten zur Verlängerung ansteht, heute schon für weitere zehn Jahre festschreibt, zahlt für jeden noch ausstehenden Monat einen Zinsaufschlag für das verlängerte Darlehen von 0,02 Prozent.

Bei sechs Monaten würde der für zehn Jahre gültige Zinsaufschlag 0,12 Prozent betragen – eine Marge, die durchaus zu verschmerzen ist. Das gilt vor allem in einer Zeit, in der die Hypothekenzinsen an einem einzigen Tag leicht um 0,12 Prozentpunkte steigen können.

Der langjährige Autor unserer Rubrik „Finanzen“ ist gerne bereit, unter der Telefon-Nr. 089/64 28 91 50
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Dr. Joachim Kirchmann
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