Umfrage zum Fortbildungsverhalten in Mecklenburg-Vorpommern

Umsteigen lohnt sich

In den USA steigen die Zinsen. Dann werden bald auch die deutschen Kreditgeber mehr Geld von ihren Kunden verlangen. Deshalb ist es jetzt Zeit, sich möglichst günstige Konditionen zu sichern. Auch für bereits bestehende Kredite gibt es Möglichkeiten aus- oder umzusteigen.

Mit traurigen Augen betrachtet so mancher Häuslebauer die Kontoauszüge, auf denen seine Bank ihm regelmäßig den Stand seiner Hypothek mitteilt. Allein das viele Geld, das nicht in die Tilgung, sondern nur in die Taschen der Bank fließt – die Zinsen –, stellt ein Vermögen dar. So mancher Zahnarzt, der vor ein paar Jahren einen Kredit aufgenommen hat, zahlt auch jetzt, zu Zeiten der absoluten Niedrigzinsen, seine sieben Prozent. Dabei könnte er momentan je nach Bank für weniger als fünf Prozent Geld leihen, jedenfalls solange der Zinssatz noch niedrig ist.

Signal zur Zinswende

Denn über kurz oder lang werden die Zinsen steigen. Das Signal für die Zinswende gab Ende Juni der amerikanische Notenbankchef Alan Greenspan. Er setzte zum ersten Mal nach vier Jahren den Leitzins für die USA um 0,25 Prozentpunkte hoch. Bis Ende des Jahres soll er auf etwa zwei Prozent steigen. Mit einem Zinsanstieg in Deutschland rechnen Experten für das nächste Frühjahr. Also bleibt noch ein wenig Zeit, um alle Möglichkeiten zu überprüfen, mit denen man doch noch in den Genuss niedrigerer Zinsen gelangen kann.

Stammkunde bleiben oder …

Optimal sind die Voraussetzungen, wenn die Laufzeit für einen Kredit jetzt zu Ende geht und der Kunde für die Restsumme einen neuen Vertrag abschließen muss. Ist bis jetzt alles glatt gelaufen, kann er sich als „guter“ Kunde das günstigste Angebot herauspicken. Er muss nicht unbedingt bei seiner Hausbank neu abschließen. Meistens lohnt sich ein Blick ins Internet. Dort bieten viele Institute Hypotheken zu besonders günstigen Konditionen an. Und wer nur einen Restbetrag leihen will, braucht keine Beratung und die Bank verlangt keine Auskünfte mehr – also für alle Beteiligten ein einfaches Geschäft. Da ist schon das eine oder andere Zehntelprozent Abzug vom üblichen Zinssatz möglich, das weiß auch die Hausbank. So summiert sich schon ein halbes Prozent Zinsdifferenz über die Laufzeit hinweg zu einer ordentlichen Ersparnis. Bei einem Darlehen über 100 000 Euro macht das innerhalb von zehn Jahren satte 6 000 Euro aus. Wer also bei seiner Hausbank bleiben will, sollte sie mit einem solchen Angebot konfrontieren. Sie gibt bestimmt nach.

… ein Schnippchen schlagen

Wer lieber die Bank wechseln will, auf den können unter Umständen zusätzliche Kosten zukommen. So kann das Institut auf Kosten des Kunden den Wert der Immobilie neu ermitteln und die Gebühr für die Übertragung der Grundschuld wird fällig.

Kein Problem ist die Kündigung einer Hypothek, die mit variablen Zinsen abgeschlossen wurde. In vielen Fällen spüren die Kreditnehmer die flexible Zinsanpassung nur bei steigender Tendenz; sinken hingegen die Kosten für die Hypothek, lassen sich die Institute gerne viel Zeit, ehe sie ebenfalls senken. So verlangen viele Banken und Sparkassen auch jetzt noch immer bis zu mehr als sechs Prozent Zinsen. Das ist mehr als lang laufende Darlehen kosten.

Wer jetzt seiner Bank ein Schnippchen schlagen und seine variable Hypothek umschulden will, kann sie mit einer maximal dreimonatigen Frist kündigen. Der Zeitpunkt, sich für ein lang laufendes Darlehen von mindestens zehn Jahren zu entscheiden, ist jetzt genau richtig. Schuldner, die sich dennoch nicht von den variablen Zinsen trennen können, sollten auf jeden Fall bei ihrer Bank mit Nachdruck eine Anpassung der Zinsen nach unten verlangen. Dafür gibt es derzeit Angebote von weniger als vier Prozent (Stand: August).

Günstige Gelegenheit

Problemlos umschulden lassen sich auch Kredite, die nicht durch eine Grundschuld gesichert sind. Für sie gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln wie für normale Ratenkredite, auch wenn das Geld für die Teilfinanzierung einer Immobilie genutzt wurde. Sie können nach einer Laufzeit von sechs Monaten mit einer Dreimonatsfrist gekündigt werden. Die Bank darf keine Kosten berechnen.

Grund zur Freude haben alle, die sich beim Vertragsabschluss für eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren entschieden haben. Sind die zehn Jahre vergangen, kann der Kredit mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Damals lagen die Zinsen für Baudarlehen wesentlich höher als heute. Die Zeitschrift „Finanztest“ hat ein Beispiel durchgerechnet: Ein Bauherr hat vor zehn Jahren einen Kredit über 150 000 Euro zu acht Prozent Zinsen und einem Prozent Tilgung für 15 Jahre fest aufgenommen. Jetzt kündigt er dieses Darlehen und schließt einen neuen Kredit mit fünf Jahren Zinsbindung zu 4,25 Prozent ab. Damit löst er am Ende der Kündigungsfrist die Restschuld in Höhe von 124439 Euro ab. Zahlt er weiter die alte Rate, bleiben ihm nach fünf Jahren 22 000 Euro weniger Schulden als mit dem alten Kredit.

Wer das Nachsehen hat

Leider müssen die meisten Hypothekenbesitzer auf solche Schnäppchen verzichten. Denn ohne Kündigungsrecht oder bei Vertragsabschluss getroffenen Sondervereinbarungen können Banken und Sparkassen verlangen, dass der Kunde bis zum Ablauf der Zinsbindung zu den vereinbarten Konditionen zahlt. Die einzige Chance, dennoch aus einem bestehenden Vertrag auszusteigen, lassen sich die Institute teuer mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Hierin sind die Deutschen innerhalb der Europäischen Union absolute Spitzenreiter. Das ergab eine Studie des Instituts für Finanzdienstleistungen (IFF) in München. So müssen deutsche Kunden für ein 100 000-Euro-Darlehen mit sechs Prozent Verzinsung und einer Festschreibung auf zehn Jahre rund 10 000 Euro zahlen, wenn sie bereits nach fünf Jahren aus dem Vertrag aussteigen wollen. Das ist mehr als doppelt so viel wie im zweitteuersten Land Österreich: Die Nachbarn berappen mit 5 000 Euro nur die Hälfte. Am günstigsten können die Portugiesen für 1 400 Euro umsteigen. Die Entschädigung ist eigentlich dafür gedacht, den Banken einen Ausgleich für Zinsschwankungen zu gewähren. Deshalb fällt die Ausgleichszahlung umso höher aus, je tiefer die Zinsen seit Vertragsabschluss gesunken sind. Die Aussichten auf eine Ersparnis bei einer Umschuldung sinken so gegen Null.

Der seltene Ausweg

Sinn macht eine Umschuldung aber dann, wenn der alte Kredit nur noch zwei oder drei Jahre läuft und der Schuldner gegen eine Entschädigung einen langfristigen Vertrag über zehn oder sogar 15 Jahre zu besonders günstigen Konditionen abschließen kann. Lohnen kann sich ein solcher Wechsel schon, falls die Zinsen innerhalb der nächsten zwei Jahre um einen halben Prozentpunkt steigen werden und die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung fair berechnet.

Für den Laien ist es sehr schwierig, diese Rechnung nachzuvollziehen, immer wieder kommt es zu heftigen Streitigkeiten zwischen Bank und Kunden. Das belegen die insgesamt 81 Urteile des Bundesgerichtshofs und der Oberlandesgerichte zu dieser Streitfrage innerhalb der letzten zehn Jahre. Die Urteile bestätigen in den meisten Fällen die Rechenmethoden der Banken. Das IFF bietet Hilfe an unter www.iff-hamburg.de, ebenso die Verbraucherzentralen in den großen Städten.

Ein bisschen Vabanque

Preiswerter, aber nicht ganz ohne Risiko, funktioniert der Umstieg auf einen günstigeren Kredit mit einem Forwarddarlehen. Damit kann man sich schon jetzt die derzeit günstigen Zinsen für die Zukunft sichern. In der Praxis funktioniert das so: Der Kunde hat eine Hypothek, die noch maximal vier Jahre läuft. Diese zahlt er mitsamt ihren hohen Zinsen weiter bis zum Ende ab. Zusätzlich schließt er ein Forwarddarlehen zu den jetzt geltenden günstigen Konditionen ab. Dieses funktioniert dann einfach als Anschlussfinanzierung an den alten Kredit. Nur sind die Konditionen lange im voraus festgelegt. Diese Möglichkeit lassen sich die Kreditinstitute natürlich auch mit einem Aufschlag bezahlen. Pro Monat bis zur Abnahme des Darlehens beträgt er zwischen 0,02 bis 0,09 Prozent auf die heutigen Konditionen je nach Höhe des Darlehens. Im günstigsten Fall verteuert sich der Kredit um 0,24 Prozent pro Jahr. Bei vier Jahren macht das 0,96 Prozent Aufschlag.

Eine gute Übersicht über die Konditionen bietet die Internet-Adresse www.biallo.de. Darüber hinaus findet man dort auch aktuelle Zinsvergleiche für sämtliche Kreditarten und Anlagemöglichkeiten.

Wegen des Aufgelds ist diese Darlehensform mit Vorsicht zu genießen. Sie lohnt sich nur, wenn die Zinsen während der Restlaufzeit des Altkredits wie erwartet hoch steigen. Sonst hat der Kunde das Nachsehen und zahlt auch in der Zukunft zu hohe Zinsen. Ihm bleibt dann nur das Gefühl, mal wieder in der falschen Schlange gestanden zu haben.

Dennoch bietet das Forwarddarlehen im Vergleich zur Vorfälligkeitsentschädigung entscheidende Vorteile. Der Kunde braucht keinen Bückling vor dem Abteilungsleiter der Bank zu machen, sondern kann unabhängig selbst entscheiden. Er kann sich die günstigsten Konditionen aus vielen Angeboten heraussuchen. Und er kann selbst vergleichen. Denn Banken und Sparkassen müssen die Aufschläge mit in den Effektivzins einrechnen.

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