Praxiskredite und Bausparverträge von „Altlasten“ befreien

Von billigen Versprechen und teuren Verträgen

Wer einen Kredit will, wird mitunter mit billigen Versprechen zu teuren Verträgen verlockt. Schnappt so eine Falle zu, gibt es nur einen Weg aus dem Dilemma: Neu verhandeln, mit konkreten Zielen zu Zinsen, Tilgung und Auszahlung.

Grundsätzlich eignen sich Bausparverträge als durchaus interessante Ergänzung zur Gesamtfinanzierung der Praxisimmobilie, die auch von einer Vielzahl von Zahnärzten regelmäßig genutzt wird. Dies gilt allerdings nur dann, wenn zumindest halbwegs zuverlässig mit dem Zuteilungstermin des Bauspardarlehens kalkulieren werden kann. Der folgende Fall eines Zahnarztes macht exemplarisch deutlich, welche Probleme mit einer Verzögerung der Darlehensauszahlung verbunden sein können: seit etwa vier Jahren besteht ein Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 400000 DM (rund 205 000 Euro). Es handelt sich dabei um einen Vertrag, bei dem 50 Prozent der Bausparsumme, also 200 000 DM (rund 102 000 Euro), angespart werden müssen, um den Bausparkredit von ebenfalls 50 Prozent der Bausparsumme, also noch einmal 200 000 DM, zu erhalten.

Wie gewonnen …

Bei den damaligen Beratungsgesprächen wurde vom Mitarbeiter der Bausparkasse ein Zuteilungstermin für das Baudarlehen nach bereits drei Jahren zugesagt. Allein aus diesem Grund zahlte der Kunde, ein Zahnarzt, seinerzeit sofort einen Betrag von 50 000 DM (rund 25 000 Euro) ein, um eine möglichst schnelle Darlehensauszahlung zu erreichen. Auf die Auszahlung wartet er jedoch heute noch: Er muss die gesamte Bausparsumme von rund 205 000 Euro über ein Jahr lang zwischenfinanzieren, da die Darlehenszuteilung immer noch nicht abzusehen ist.

Die Zwischenfinanzierung wurde erforderlich, da er den Betrag als Teil einer Gesamtfinanzierung der Praxisimmobilie benötigte. Der Kaufpreis betrug damals eine Million DM (rund 511 000 Euro), von der er 300 000 DM (rund 153 000 Euro) aus eigenen Geldmitteln finanziert hat. Den Restbetrag von 300 000 DM finanzierte er mit einem Praxiskredit seiner Hausbank. Wäre der Bausparkredit wie zugesagt rechtzeitig ausgezahlt worden, müssten dafür lediglich vier Prozent Zinsen gezahlt werden.

… so zerronnen

Die jetzige Situation sieht dagegen ganz anders aus: Für den erforderlichen Zwischenkredit über 200 000 Euro zahlt der Zahnarzt bei einem variablen Zinssatz von derzeit sechs Prozent immerhin 12 000 Euro an Zinsen pro Jahr. Alles in allem kostet ihn die Finanzierung derzeit rund 23 000 Euro im Jahr oder etwa 1 900 Euro im Monat.

Da er sich die Zinsbelastung in dieser Höhe nicht vorgestellt hat und sie ihn nun auch zunehmend in finanzielle Schwierigkeiten bringt, muss sie so schnell wie möglich verringert werden.

Gespräche mit der Bausparkasse ebenso wie mit der Bank hatten leider keinen für den Kunden zählbaren Erfolg: Mit der Zuteilung des Bausparkredites, so lautete die Auskunft des Bausparkassenmitarbeiters, kann frühestens in zwei Jahren gerechnet werden.

Der Berater der Bausparkasse kann sich heute daran nicht mehr erinnern, dass er dem Zahnarzt durch den Bausparkassenmitarbeiter vor dem damaligen Abschluss des Vertrages zuversichtlich einen weitaus früheren Zuteilungstermin des Darlehens nannte. Darüber hinaus hat die Bausparkasse als Zwischenkreditgeber den variablen Zinssatz für den Zwischenkredit mittlerweile zum zweiten Mal erhöht.

Schritt für Schritt

Der Zahnarzt kommt aus diesem Dilemma nur heraus, wenn er zügig handelt. Zum Beispiel die Gesamtfinanzierung neu ordnet und mit der Bausparkasse Klartext redet – was er schon längst hätte tun sollen. Auf Grund des variablen Zinssatzes, der im Gegensatz zu einem Festzinssatz eine schnelle Reaktion ermöglicht, ist die Neuordnung durchaus möglich.

Als erste Maßnahme sollte er den Dauerauftrag mit den bisherigen Einzahlungen auf den Bausparvertrag sofort auflösen, da dieser das erforderliche Bausparguthaben von 50 Prozent der Bausparsumme längst erreicht hat.

Darüber hinaus sollte er sowohl von der Bausparkasse als auch von seiner Hausbank ein konkretes Darlehensangebot mit einem Festzinssatz über eine Umschuldung des bisher variabel verzinsten Zwischenkredites einholen. Dieser Festzinssatz garantiert ihm ein unverändertes Zinsniveau bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Weitere Zinserhöhungen, die seine Liquiditätsplanung weiterhin durcheinander bringen können, sind dann nicht mehr möglich.

Den Betriebsmittelkredit über 150 000 Euro kann der Zahnarzt darüber hinaus in knapp zwei Jahren nach Ablauf der Zinsbindungsfrist von sechs Jahren ebenfalls umschulden. Dazu sollte er seine Hausbank bereits heute ansprechen: mit einem so genannten „Vorausdarlehen“ besteht zumindest grundsätzlich die Möglichkeit, diesen Kredit schon jetzt gegen einen Zinsaufschlag zu einem derzeit recht günstigen Zinssatz zu verlängern. Das dürfte seine Liquiditätslage zusätzlich entspannen.

Michael Vetter
Franz-Lehar Str. 18
44319 Dortmund

zm-Checkliste

• Auf Aussagen von Bausparkassenmitarbeitern zum voraussichtlichen Zuteilungstermin eines Bauspardarlehens, – die übrigens keinen Einzelfall darstellen – , sollten Sie sich grundsätzlich nicht verlassen. Derartige Aussagen sind erfahrungsgemäß häufig unrealistisch.

• Lassen Sie sich bei einer erforderlichen Zwischenfinanzierung in Zeiten relativ niedriger Zinssätze nicht auf einen variablen Zinssatz ein. Vereinbaren Sie vielmehr einen Festzinssatz bis zur Zuteilung Ihres Bauspardarlehens. Sie besitzen dann eine klare finanzielle Kalkulationsbasis.

• Überprüfen Sie regelmäßig den Stand Ihres Bausparguthabens. Wenn Sie mehr als das erforderliche Mindestguthaben, beispielsweise 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme, angespart haben, verringert sich die Höhe Ihres Bauspardarlehens um den übersteigenden Betrag.