Immobilienfonds: Wie sicher sie wirklich sind.

Damit die Statik stimmt

Korruptionsskandale, sinkende Renditen, steigende Kosten: Viele Anleger befürchten das Schlimmste und verkaufen ihre Anteile an Immobilienfonds. Dabei könnte jetzt etwas Ruhe einkehren. Die Manager haben aus ihren Fehlern gelernt, die Transparenz wird größer und die Spreu trennt sich vom Weizen. Die Anleger dürfen für die Zukunft auf bessere Angebote hoffen.

Die Krise der Immobilienfonds hat ein Symbol: Der Skyper in Frankfurt, knapp 153 Meter hoch und 480 Millionen Euro teuer, war das ehrgeizigste Projekt des Deka-Fonds – der Immobilienfonds der Sparkassen. Ende Dezember 2004 beschloss Deka-Chef Axel Weber, den Büroturm zu veräußern. Um den Deka-Fonds aus der Schusslinie zu holen…

Rettungspaket bei Schieflage

Ein Vier-Punkte-Plan sieht unter anderem auch die versprochene Transparenz für die Anleger vor. Das Rettungspaket kostet den Sparkassen-Fonds rund 500 Millionen Euro. Nicht zu teuer, denn zeitweise wollten die Anleger täglich Anteile im Wert von bis zu 50 Millionen Euro los werden. Inzwischen hat sich die Lage beruhigt, die Verkäufe bis Ende 2004 addieren sich auf rund 1,7 Milliarden Euro. Damit der Fonds nicht endgültig in die Schieflage gerät, zahlt die Deka-Bank die Kunden aus. So bleibt dem gebeutelten Fonds das Kapital erhalten, ohne dass die Kunden zu Schaden kommen.

Grund für den panikartigen Ausstieg war zum einen ein Bestechungsskandal um einen der Fondsmanager; der ehemalige Projektleiter und Geschäftsführer von Deka Immobilien, Michael Koch, hatte Selbstanzeige erstattet.

Zum anderen enttäuschte vor allem die Krise am deutschen Markt für Bürogebäude und die damit verbundene schlechte Wertentwicklung. Viele Anleger hatten auf die sicheren Renditen der Immobilienfonds gesetzt, als niemand mehr in Aktien investieren wollte. Den Fonds flossen Rekordsummen zu – seit Anfang 2002 rund 35 Milliarden Euro. Inzwischen beträgt das Fondsvolumen aller deutschen Immobilienfonds rund 85 Milliarden Euro. Die Kunden ließen sich von Durchschnittsrenditen von angeblich fünf Prozent einlullen. In Wirklichkeit reduzierte sich der Profit auf 3,1 Prozent in 2003 und magere 1,8 Prozent im ersten Halbjahr 2004.

Besonders schlecht schnitten vor allem solche Fonds ab, die sich auf den deutschen Markt konzentrierten. Hier zu Lande ist zurzeit mit Immobilien kaum Geld zu verdienen. Über mehr Kapitalzuwachs und bessere Ergebnisse konnten sich die international anlegenden Fonds der Deka Immobilien Europa oder der Hausinvest Global (Commerzbank-Tochter CGI) freuen. In der Vergangenheit wusste so mancher Manager nicht mehr, wohin mit dem vielen Geld. Damit sie nicht jede Immobilie kaufen mussten, wanderten große Beträge unter anderem in schlecht rentierende Geldmarktfonds.

Cash in der Kasse

Bis zu einer bestimmten Größenordnung ist das Parken von Kapital erlaubt. Um für Aussteiger flüssig zu bleiben, muss immer genug Cash in der Kasse sein. Nur so kann eine so unflexible Anlage wie Immobilien jederzeit verfügbar sein und die Käufer können ihre Anteile jederzeit wieder verkaufen. Deshalb investieren die Fonds ihr Geld in Zinspapiere oder andere Anlagen, die sie schnell wieder auflösen können.

Der Gesetzgeber hat die Grenzen gesetzt. Mindestens fünf Prozent und maximal 49 Prozent des eingezahlten Kapitals darf die Barreserve des Fonds betragen. Doch hohe Fremdanlagen verwässern das Ziel des Immobilienfonds. Die Manager begeben sich auf risikoreichere Gebiete.

Riskante Parkgelegenheiten aber widersprechen der Vorstellung der Anleger von einer sicheren Geldanlage. Doch diese hatten bislang kaum eine Möglichkeit, ihre Investition auf Risiken und Chancen zu überprüfen, die Transparenz bei Immobilienfonds ließ sehr zu wünschen übrig. Für den privaten Anleger ist die Bewertung bei Immobilien häufig ein Buch mit sieben Siegeln. So stellen die Fonds die Gebäude in ihrem Bestand zum Verkehrs- und nicht zum Marktpreis sein. Kurzfristige Schwankungen spielen dabei keine Rolle. Stehen zum Beispiel ein Büroturm oder ein Einkaufscenter zum Verkauf an, interessiert niemand die Flaute am Immobilienmarkt: So dürfen die Manager ein Objekt nicht unter dem Verkehrswert abgeben – bei der derzeitigen Lage sicher ein Problem.

Die Bafin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen) findet diese Regelung in Ordnung. Laut Investmentgesetz sollen sich die Fonds mit Kauf und Verwaltung von Immobilien beschäftigen, nicht mit Spekulationen. Sie wären sonst gezwungen, einen hektischen Handel mit den eigentlich unflexiblen Anlagen zu betreiben. Und der führte unweigerlich zu Verlusten.

Infos müssen her

Deshalb sollten sich auch Anleger genau darüber im Klaren sein, in was für einen Fonds sie investieren, wenn sie sich für Anteile an Immobilien entscheiden. In jedem Fall handelt es sich um eine langfristige Anlage, in der das Kapital über einen langen Zeitraum festliegt.

Daran sollten aber auch die professionellen Investoren denken. Experten, die nach Gründen für die derzeitige Krise bei den Immobilienfonds fahnden, vermuten, dass für die immensen Mittelzuflüsse vor allem institutionelle Anleger verantwortlich sind. Sie suchten wohl für kurze Zeit eine sichere Anlage, die eine höhere Rendite als die reinen Geldmarktfonds versprach, und überschwemmten die Fonds mit frischem Kapital, für das es keine rentableren Parkmöglichkeiten gab. Deshalb fordern Rating-Agenturen auch die Offenlegung der Anlegerstruktur.

Geradezu gläsern

Als vorbildlich in Sachen Transparenz zeigte sich bislang der DB Real Estate Funds (Deutsche Bank). Die Rechenschaftsberichte der beiden Fonds wiesen sogar für die Hälfte der Immobilien die Verkehrswerte aus. Bei den anderen Objekten bemühe man sich, heißt es. Doch da wehren sich die Mieter gegen eine Veröffentlichung der Verkehrswerte, weil Außenstehende daraus Rückschlüsse auf die Höhe der Mieten ziehen könnten.

Vier Vorreiter aus der Krise

Die Krise als Chance nutzen vier Gesellschaften und preschen mit einer Transparenz-Initiative nach vorne. Commerz Grundbesitz Invest (CGI), Deutsch Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), Deka Immobilien Investment und Deutsch Immobilienfonds AG (Difa) wollen die Angaben in ihren Rechenschaftsberichten deutlich verbessern und in Zukunft Verkehrswerte veröffentlichen. Zusätzlich soll es Angaben zu Vermietungsquoten, Mietlaufzeiten, Objektrendite und Nutzungsarten geben. Auch die Wertberichtigungen werden über mehrere Jahre nachvollziehbar sein. Rating-Agenturen sollen die Daten unaufgefordert zur Verfügung gestellt werden.

Die vier Vorreiter vertreten immerhin knapp zwei Drittel des Marktvolumens. Der Rest der Branche wird sich wohl oder übel dem neuen Umgang mit Geschäftsgeheimnissen anschließen müssen.

Wie aber gehen nun private Anleger am besten mit ihren Immobilienfonds-Anteilen um? Die Experten von „Finanztest“ raten dazu, erst einmal zu prüfen, ob die Qualität stimmt. Das Blatt hat eine Qualitätsliste offener Immobilienfonds veröffentlicht. Danach schneiden der CS Euroreal und der SEB Immoinvest am besten ab. Sie haben in den vergangenen Jahren gut gewirtschaftet und ansehnliche Gewinne gemacht. Im Fünf-Jahres-Vergleich ergaben sich Renditen von 5,0 beziehungsweise 5,3 Prozent. Auch bei einem Jahr lagen sie mit 4,1 und 4,5 Prozent Rendite über dem Durchschnitt. „Finanztest“ bewertete die beiden Fonds mit 78 und 77,8 Punkten. Der Hausinvest Europa (CGI) schnitt als Dritter mit 74,1 Punkten auch noch ordentlich ab.

Weg vor Schaden

Bei Fonds, die deutlich schlechter abschneiden, dürfte die Trennung die bessere Entscheidung sein.

Grundsätzlich gilt: Die Anlage in Immobilienfonds macht nur Sinn, wenn das Kapital für längere Zeit nicht gebraucht wird. Vor dem Kauf der Anteile lohnt es sich, genau zu prüfen, wie der Fonds mit dem Geld arbeitet. So ist zum Beispiel nur jener Teil des Kapitals inflationsgeschützt, der tatsächlich in Immobilien angelegt ist. Der Teil aber – und das können bis zu 49 Prozent des gesamten Kapitals sein – der als Liquiditätsreserve in festverzinslichen Wertpapieren investiert ist, unterliegt einer viel größeren Schwankungsbreite bei Gewinnen und Verlusten.

Taxfrei oder nicht

Für den Anleger spürbare Unterschiede gibt es auch bei der fiskalischen Behandlung: Steuerfrei bleiben nur die Erträge aus den Immobilien. Das sind je nach Fonds zwischen 30 und 70 Prozent der Gewinne. Der Rest hingegen – Mieteinnahmen und Zinsen – ist abgabenpflichtig. Die Kosten beim Kauf der Anteile belaufen sich auf fünf Prozent. Nachlass gibt es bei Direktbanken und Fondsvermittlern. Doch auch was die Kosten angeht, besteht Hoffnung für Anleger: Sie sollen jetzt ebenfalls auf den Prüfstand und in ihrer Höhe den Erträgen mehr angepasst werden.

INFO

Reits: Neue Chance für Immobilienfans

Transparenz und Schwerfälligkeit beim Verkauf der Anteile sind bei den Reits kein Thema mehr. Denn die Real Estate Investment Trusts (Reits) arbeiten – anders als klassische Fonds – wie Aktiengesellschaften. Sie investieren in Einkaufszentren, Bürogebäude, Hotels und Wohnanlagen.

Die Aktien werden an der Börse gehandelt und können so jederzeit ohne Probleme ge- und verkauft werden. Reits, die überwiegend in Immobilien investieren und mindestens 90 Prozent der Gewinne ausschütten, bleiben von der Steuer verschont. So sieht es jedenfalls die Regelung in den USA vor. Dort erfreuen die Reits sich seit Jahren großer Beliebtheit. Die Steuern zahlt ausschließlich der Aktionär, und zwar für die Hälfte der Dividende. Die Börse mit ihrer Kontrolle sorgt dafür, dass die Unternehmen effizient und transparent arbeiten.

Die Sache hat allerdings einen Haken: Wegen ungeklärter Fragen haben die Anleger ihre Hoffnung begraben, dass es die Neuheit auf dem deutschen Markt bereits in diesem Jahr geben wird. Jetzt wird es wohl 2006 werden. Dabei gehen Experten davon aus, dass die Novität rund zwei Milliarden Euro zusätzlich in Hans Eichels Kassen spülen wird. Außerdem besteht bei den Reits keine Sorge um eine Schieflage wie jetzt bei den Fonds. Denn stießen die Anleger plötzlich massenweise ihre Reits-Aktien ab, würde zwar der Börsenkurs sinken, doch das Kapital bliebe den Unternehmen erhalten.

INDEX

Stichwort: Verkehrswert

Der Verkehrswert wird im Ertragswertverfahren ermittelt. Dazu werden die künftigen Mieteinnahmen geschätzt. Die Kosten werden von den Erträgen abgezogen. Unabhängige Gutachter beobachten über einen längeren Zeitraum, wie sich die Erträge entwickeln. Mit in die Berechnung des Verkehrswerts gehen noch die allgemeine Lage des Gebäudes und sonstige Erfahrungswerte ein. So ergibt sich ein Durchschnittswert, der nicht so sprunghaft ist wie der Marktpreis.

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