Geschlossene Immobilienfonds: Chancen für Geschädigte

Ende gut, Zins zurück

Nach der Wende blühten phantastische Anlageformen auf, die den Investor mit Geldsegen beglücken sollten – wie einst Goldmarie im Märchen. Die berühmt-berüchtigten Bauherrenmodelle waren in der Tat phantastisch, so dass die Geldgeber mit leeren Händen da standen, wie Pechmarie. Kommt Zeit, kommt ein neues Urteil. Der Bundesgerichtshof (BGH) verteilte das Pech letzten Sommer anders – zu Lasten der beteiligten Banken.

Die 90er waren Jahre des Immobilienbooms im Zuge der deutschen Wiedervereinigung. Selbstständige und Freiberufler, die Steuersätze von über 50 Prozent zu tragen hatten, suchten damals nach einer sicheren Investition, die neben einem Wertzuwachs im Portfolio auch gute Rendite und Steuervorteile versprach. Die ideale Zielgruppe für Profivermittler, die mit einer Beteiligung an Immobilienfonds lockten – und dem Kunden neben der geforderten Sicherheit der Anlage durchaus auch versprachen, er werde laufende Einkünfte erzielen und gleichzeitig Steuern sparen. Risiken wurden verschwiegen, Bedenken des Anlegers mit Scheinargumenten routiniert vom Tisch gewischt. Als größter Clou der Investition brachten die Vermittler – und da wird es interessant – gerne gleich eine mitvermittelte Fremdfinanzierung durch eine namhafte Bank mit. Deren Beteiligung nahm dem umworbenen Anleger die letzten Zweifel an der Seriosität des Objekts. Praktischerweise kamen Vermittler zu dem Kunden nach Hause und hatten alle (!) Unterlagen, selbst den Kreditvertrag in der Tasche. Bequem. Unbürokratisch. Verhängnisvoll. Das Debakel der Anleger damals: Eine Beteiligung an teuren Bauruinen oder schlecht vermieteten Objekten an unattraktiven Standorten, Forderungen der Bank, hohe laufende Kosten und wenig Verständnis vom Fiskus für das teure Hobby. Die Vermittler längst nicht mehr greifbar oder insolvent.

Die Initiatoren der Fonds und die Prospektverantwortlichen? Dito! Kurz: Die Anleger blieben auf Schaden und Schulden sitzen. Bis letzten Sommer.

Wer zuletzt lacht, …

Als nicht länger tragbar sah der zweite Zivilsenat des BGH es an, dass Kreditinstitute jegliche Verantwortung für die eingegangene Verpflichtung ablehnten, gleichzeitig jedoch für sich den maximalen Gewinn aus der fehlgeschlagenen Investition zogen. Mit sechs wegweisenden Urteilen beendeten die Bundesrichter letzten Sommer das Debakel. Und setzten den Banken zu, die an dieser Anlageform hervorragend verdient sich bis dato auf den Standpunkt zurückgezogen hatten, sie hätten mit dem Investment selbst nichts zu tun sondern lediglich die Finanzierung übernommen und daher ein Recht auf die Rückzahlung des Darlehens.

Die Bundesrichter entschieden, dass die geschädigten Anleger unter bestimmten Voraussetzungen das Recht haben sollten, ihre Zustimmung zu beiden Geschäften, dem Beitritt zum Fonds wie auch dem Abschluss des Kreditvertrags, zu widerrufen und diese rück abzuwickeln (Az.: II ZR 374/02, 385/02, 392/01, 393/02 vom 14. Juni 2004).

Klartext: Die betroffenen Investoren konnten unter bestimmten Voraussetzungen erstens ihre Zahlungen auf das seinerzeit für diese Investition aufgenommene Darlehen einstellen zweitens gleichzeitig von der Bank die Herausgabe des Geleisteten, Zinsen und Tilgung des bisherigen gesamten Darlehenszeitraums, verlangen. Im Gegenzug mussten sie der Bank den Fondsanteil übertragen.

Für einige Anleger ist diese Frist nach geltendem Recht Ende 2004 zwar verjährt, aber auch sie haben immer noch ein feines As im Ärmel. Wenn sie auch nicht mehr alle Kosten des unlauteren Geschäfts zurück wälzen können, bleibt ihnen noch die Chance, immerhin die laufenden wieder auf das Kreditinstitut abzuwälzen. Nicht verjährt ist nämlich die Möglichkeit, die Zahlungen für das Darlehen von jetzt an einzustellen und den Fondsanteil im Gegenzug auf die Bank zu übertragen – rückwirkend bis 2002. Vorausgesetzt, bei dem Vertragsabschluss haperte es seinerzeit an entscheidenden Punkten.

… lacht am besten

Die neue Rechtssituation könnte für die an den Finanzierungen beteiligten Banken zu einem nachhaltigen Problem werden. Der Senat entschied, dass Banken sich hinsichtlich ihres Kreditvertrages jedenfalls dann die gleichen Einwendungen wie die Fondsinitiatoren und -vermittler entgegenhalten lassen müssen, wenn sie sich bei der Vermittlung dieses Kreditvertrages der gleichen Vertriebsstrukturen bedient haben, die auch für die Platzierung des Fonds an die Anteilserwerber genutzt wurde und/oder der Abschluss des Ausgangsgeschäfts in einer Haustürsituation erfolgte. In diesen Fällen, so der BGH jetzt, sei von einem verbundenen Geschäft im Sinne von § 9 des Verbraucherkreditgesetzes alter Fassung (heute geregelt in den §§ 355 ff. BGB) auszugehen – und damit sei im Erwerb der Fondsanteile und deren Finanzierung ein einheitlicher Vorgang zu sehen.

Entscheidend für ein erfolgreiches Vorgehen ist also, dass mindestens eins der verbundenen Geschäfte an einem Mangel leidet, der zur Nichtigkeit führt: also bei den Mindestangaben, über Möglichkeiten zum Widerruf, Haustürgeschäft

• dem Kreditvertrag fehlen die erforderlichen Mindestangaben nach § 4 Verbraucher-Kredit-Gesetz, die unter anderem die Offenlegung der Vermittlungskosten für das aufgenommene Darlehen verlangen. Tatsächlich wurden die Provisionen verdeckt gezahlt, wenn die eingeschalteten Banken den Eindruck erwecken wollten, vom Vermittler der Anlage unabhängig für eine Finanzierung empfohlen worden zu sein – obwohl tatsächlich feste Vertriebsvereinbarungen zwischen beiden bestanden.

• Auch ein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz führt – insbesondere wenn zur Abwicklung oder Verwaltung des Fondsanteils Treuhänder eingeschaltet waren – nach Auffassung des BGH unter Umständen zu einer Lösung von Fondsanteil und – oft weit wichtiger – von dem dazugehörigen Darlehensvertrag.

• Die Belehrung über das Recht zum Widerruf des Vertrags nach Haustürwiderrufsgesetz, mit der der Anleger sich möglicherweise des belastenden Investments entledigen kann, fehlt oder enthält Fehler. Der Begriff der Fehlerhaftigkeit wird dabei vom BGH weit ausgelegt – zum Nutzen der Anleger.

Ein Haustürgeschäft im Sinne des § 1 Haustürwiderrufsgesetz liegt unter Umständen schon dann vor, wenn der Anleger in seiner Wohnung oder an seinem Arbeitsplatz, etwa der Zahnarzt in seiner Praxis, angesprochen wurde und dieser Kontakt für den späteren Vertragsabschluss mit maßgeblich gewesen ist.

Darüber hinaus soll den Anlegern unter bestimmten Voraussetzungen auch ein abgeleiteter Schadenersatz, im Wege eines so genannten Einwendungsdurchgriffs, gegen die Bank zustehen, wenn sie beim Abschluss des Geschäfts über die tatsächlichen Voraussetzungen des Fonds oder seine Entwicklungsmöglichkeiten getäuscht oder ihnen in sonstiger Weise grob unzutreffende Angaben zu den Aussichten der Beteiligung gemacht wurden und dies für die Kaufentscheidung maßgeblich war. Erforderlich ist nach Ansicht des BGH in allen Fällen allerdings der Nachweis, dass es sich bei Fondsanteilserwerb und Kreditvertrag um ein verbundenes Geschäft im Sinne des Verbraucherkreditgesetzes handelte und dass dieses in einer Haustürsituation geschlossen wurde.

Guter Rat eilt

Für enttäuschte Anleger kann es lohnen, das eingegangene Investment noch einmal genau anzuschauen und möglicherweise von einem Anwalt rechtlich prüfen zu lassen. Nicht verjährt ist nämlich gegebenenfalls die Möglichkeit, die Zahlungen auf das Darlehen von jetzt an einzustellen und den Fondsanteil im Gegenzug auf die Bank zu übertragen. Dies kann immer noch eine sehr attraktive Alternative sein, insbesondere, wenn der Fonds ganz oder fast wertlos geworden ist, das Darlehen aber noch in erheblicher Höhe valutiert. Überdies können möglicherweise auch noch die Zahlungen der letzten drei Jahre zurückgefordert werden – in vielen Fällen also eine Menge Geld. Interessierte Anleger lassen sinnigerweise in jedem Falle zügig individuell die Sachlage prüfen. Jeder Monat Abwarten gefährdet die Rückforderung jener Zahlungen, insbesondere jener Kreditraten, die dadurch mehr als drei Jahre zurückliegen. Immerhin dürfte sich nach den Urteilen des BGH in vielen Fällen die Chance ergeben, zumindest eine erhebliche monatliche Zahlungsverpflichtung loszuwerden – und vielleicht einen Teil des verloren geglaubten Geldes zurückzuholen.

RA Alfried Erkens
Kanzlei Erkens Rechtsanwälte
Kurfürstendamm 188-189
10707 Berlin

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