Finanzen fürs Ferienhaus

Den Traum finanziert - aber richtig

Ist die Entscheidung für die Finca, das Studio oder den Bauernhof auf dem Land gefallen, stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Kluge Köpfe klären beizeiten, ob die altbekannte Hausbank, eine international tätige oder ein Institut vor Ort den Kredit vergeben soll.

Vielleicht hat ja gerade die Lebensversicherung gezahlt oder sich auf dem Konto im Laufe der Zeit ein kleines Vermögen angesammelt? Dann hat sich das Thema von alleine erledigt. Im Normalfall aber beginnt nach der Auswahl der geeigneten Ferienimmobilie die Suche nach dem Angebot mit den günstigsten Konditionen für einen Kredit. Teuer vor Ort Der Gang zur Bank am Urlaubsort stellt

sich oft als zu schwierig und zu teuer heraus. Deutsche Hauskäufer, die im Urlaubsland einen Kredit aufnehmen wollen, sehen sich häufig mit strengeren Vorschriften und größeren Schwierigkeiten konfrontiert als zu Hause. Spanische Banken lassen sich beispielsweise die Wertermittlung und die Grundbuchuntersuchung vergüten. Die wahren Kreditkosten sind für Laien häufig nicht zu durchschauen.

Über Grenzen hinweg

In Deutschland vergeben nur wenige Institute Kredite für Immobilien im Ausland. Darauf haben sich die Landesbausparkassen spezialisiert. Seit 1991 dürfen sie im Ausland finanzieren. Dafür haben sie das Programm Casa Europa entwickelt. Mit von der Partie sind das BHW, die Debeka und die Hypo-Vereinsbank. Die Spezialisten kümmern sich nicht nur um die Finanzierung. Gegen eine Gebühr übernehmen sie auch die Kaufabwicklung, Grundbucheintragung, Hypothekenbestellung und andere Formalitäten. Teuer wird der Service am Kunden, wenn die Kasse oder Bank für ihren Kunden beim ausländischen Partnerinstitut eine Bürgschaft übernimmt. Vorsicht lassen die deutschen Kreditgeber bei der Höhe des Eigenkapitals walten. Statt der sonst üblichen 40 verlangen sie für die Bleibe im Ausland 50 Prozent. Für die Abwicklung eines Hauskaufs jenseits der deutschen Grenzen kalkulieren vorsichtige Rechner erheblich mehr Zeit ein, als in Deutschland nötig wäre. Es kann Wochen manchmal sogar Monate dauern, bis ein Kredit zugesagt wird. In manchen Ländern finanzieren die deutschen Institute gar nicht, weil die Abwicklung eben zu kompliziert und zu teuer ist. Dann lohnt es sich weder für die Bank noch für den Kunden.

Die Hypothek daheim

Als einfacher - und oft auch günstiger - erweist sich die Finanzierung auf dem Umweg über das Eigenheim in Deutschland. Das funktioniert problemlos, vorausgesetzt der Kreditnehmer verfügt über eine schuldenfreie Immobilie. Nominell nimmt er die Hypothek für das deutsche Eigenheim auf. Gibt sich die Bank mit der Bonität ihres Kunden zufrieden und bietet das Haus genügend Sicherheit, gewährt sie den Kredit. Ob der Empfänger dafür eine Weltreise macht, Roulette spielt oder einen Leuchtturm bei La Rochelle kauft, interessiert die Bank wenig. Der Käufer aber kann viele Vorteile für sich verbuchen. Er zahlt keine hohen Gebühren an ausländische Institute und muss sich nicht um ihm unbekannte und unverständliche Vorschriften kümmern. Außerdem weiß er das Geld viel schneller auf seinem Konto, und er verhandelt auf vertrautem Boden. Doch egal, mit wem auch immer die Finanzierung zustande kommt, der Käufer tut gut daran, die Tilgung so hoch wie möglich zu vereinbaren, damit der Kredit spätestens bei Eintritt in den Ruhestand getilgt ist.

Früh spart, wer später genießen will

Wer jedoch besonders clever sein will und bei seinen Kalkulationen das deutsche Finanzamt mit einbezieht, hat sich schnell verrechnet. Denn nutzt der Besitzer seine Immobilie nur selbst, darf er die Schuldzinsen sowieso nicht absetzen. Vermietet er sein Ferienhaus, guckt er - zumindest zurzeit noch - auch in die Röhre. Denn nach der momentanen Rechtsprechung dürfen Verluste aus einer Ferienimmobilie nur mit Gewinnen aus anderen vermieteten Ferienobjekten verrechnet werden. Das sonstige Einkommen spielt dabei keine Rolle. Ob sich daran etwas ändern wird, das entscheidet demnächst der Europäische Gerichtshof. Im Übrigen gehören die Einnahmen aus der Miete nicht in die Finanzplanung für ein Ferienhaus. Wenn sich vielleicht in diesem Jahr die Touristen um die Wohnung oder das Haus reißen, kann es durchaus sein, dass es sie im nächsten Jahr in eine andere Gegend zieht oder das Wetter nicht mitspielt. Dann bleibt die Wohnung leer. Und das Konto ebenso.

Marlene Endruweit


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