Zinssätze nach oben absichern

Mit einem Limit auf Nummer Sicher

Michael Vetter Die Unsicherheit bei Zinsen auf den Geld- und Kapitalmärkten nimmt wieder zu. Anlass genug, als Zahnarzt mithilfe der Hausbank wieder einmal über eine so genannte „Cap-Vereinbarung“ nachzudenken.

Prognosen über die wirtschaftliche Entwicklung und über die damit verbundenen Zinserwartungen ändern sich derzeit wieder einmal in atemberaubendem Tempo. Zahnärzte, die einen Großteil ihrer Investitionen mithilfe von Bankkrediten finanzieren, sollten sich diesem Szenario stellen und vor allem bei variabel gestalteten, also veränderbaren Krediten entsprechende Konsequenzen ziehen.

Ärmel hochgekrempelt

Diese Überlegungen gehen auch Zahnarzt Klaus-Dieter K. jetzt durch den Kopf. Er hat sich vor rund einem Jahr entschlossen, den Großteil der Finanzierung seiner Praxisimmobilie mit einem variablen Zinssatz durchzuführen. Bei seinen damaligen Überlegungen unterstellte er eine eher stagnierende Wirtschaftsentwicklung mit allgemein zurückgehenden Zinssätzen, die, so seine Erwartung, seine Bank unmittelbar bei seinem eigenen Immobiliendarlehen an ihn weitergeben würde. Diese Rechnung ging bisher auch weitgehend auf: betrug der ursprüngliche Kreditzinssatz noch fünf Prozent per anno, so berechnet ihm sein Kreditgeber derzeit nur noch 4,5 Prozent Zinsen pro Jahr. Doch wie geht´s weiter?

Da K. einmal im Jahr über seine jeweilige Zinsstrategie der kommenden Jahre nachdenkt, stehen diese Überlegungen aktuell wieder an. Neben der Möglichkeit, das Darlehen nun mit einem Festzins abzusichern oder es wie bisher auf variabler Zinsbasis fortzuführen, beschäftigt sich K. darüber hinaus mit einer weiteren Alternative, einem so genannten „Zinscap“. Dabei handelt es sich um eine Zinsobergrenze, die sicherstellt, dass sein jeweiliger Darlehenszinssatz nicht über ein bestimmtes Niveau hinausgeht. Ein Cap wird wie bei K. grundsätzlich in Verbindung mit einem variablen Zinssatz angeboten. Der könnte für K. bei einer Zinsbindung von zwei Jahren beispielsweise bei fünf oder sechs Prozent festgelegt werden. Einerlei, in welchem Umfang das allgemeine Zinsniveau und damit sein eigener Darlehenszinssatz ebenfalls steigen würden, mehr als die Zinsobergrenze von bis zu sechs Prozent darf ihm seine Hausbank dann für den Zeitraum von zwei Jahren nicht in Rechnung stellen.

K. ist damit einerseits nach oben abgesichert und kann seine eigene Liquiditätsplanung daran ausrichten, andererseits besitzt er durch den variablen Zinssatz nach wie vor die Möglichkeit, erneut von möglicherweise fallenden Zinssätzen zu profitieren. Hier gibt es allerdings eine Einschränkung: Cap-Vereinbarungen sehen häufig vor, dass Zinssenkungen nur bis zu einem bestimmten Zinssatz möglich sind.

Im konkreten Fall kann ein solcher Mindestzinssatz zum Beispiel bei 3,5 Prozent per anno liegen. Im Ergebnis kann sich der Darlehenszinssatz also in einem „Floor“ zwischen mindestens 3,5 Prozent und höchstens sechs Prozent per anno bewegen. Die damit verbundene Planungssicherheit erkauft sich K. mit einer Cap-Gebühr, die seine Kreditkosten zwar erhöht, die durch die beschriebene Wirkung in der Regel aber gerechtfertigt wird. Die Höhe dieser Cap-Gebühr ist darüber hinaus naturgemäß verhandelbar. Da K. sich und den Kundenberater seiner Hausbank als ebenso hartnäckig wie fair beschreibt, dürfte die gesamte Cap-Vereinbarung an der Gebühr zweifellos nicht scheitern.

Rechtzeitig vor Ablauf des mit der Bank zu vereinbarenden Cap-Zeitraumes wird der Zahnarzt vor dem Hintergrund der dann aktuellen wirtschaftlichen Lage wieder die nächsten Zinsdispositionen treffen.

Die seinerzeitige Immobilienfinanzierung besteht neben dem zinsvariablen Teil aus einer Festzinsvereinbarung von vier Prozent per anno, die in etwa einem Jahr ausläuft. Um auch diesen Darlehensteil bereits heute abzusichern, denkt K. über ein Forwarddarlehen nach, mit dem er sich das heutige Zinsniveau einschließlich eines Zinsaufschlages weitgehend sichert. Der im nächsten Jahr fällige Darlehensbetrag wird dann unter den bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt vereinbarten Bedingungen verlängert. Auch damit erreicht der Zahnarzt frühzeitig eine klare Kalkulationsbasis, die ihn von Zinssatzschwankungen unabhängig macht. Er weiß also, unter Berücksichtigung der Schwankungsbreite der Capvereinbarung, mit welchen Zinsbelastungen er in den kommenden Jahren rechnen und wie er diese im Rahmen der Liquiditätsbetrachtung seiner Praxis berücksichtigen muss.

Eine derartig professionelle Planung erkennen Bankinstitute in aller Regel an, spricht sie doch für unternehmerische Weitsicht. Je nach Umfang und Schwerpunktbildung des jeweiligen Kreditinstitutes kann sie durchaus positiv in das Praxisrating des Kreditnehmers eingehen.

Kompetenz mit weichen Fakten

Der offensichtlich zunehmenden Bedeutung dieser so genannten „weichen Faktoren“ („soft facts“) als Bestandteil der Unternehmenssteuerung und als gleichzeitig wichtigem Bestandteil eines Ratings sollten sich Zahnärzte offensiv stellen und mit ihrem Kundenberater bei der Bank oder Sparkasse bereden. Damit können sie die sprichwörtlichen zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen: während der Zahnarzt als Unternehmer einerseits seine Liquiditätslage im Griff behält, kann er zusätzliche Zins- und Kostenvorteile durch Verbesserungen seines Ratings erzielen. Dieser Zusammenhang wird erfahrungsgemäß bei Kreditgesprächen zukünftig noch größere Bedeutung erhalten als dies bisher ohnehin schon der Fall ist.

Michael Vetter
Franz-Lehar-Straße 18
44319 Dortmund

zm-Checkliste

An den runden Tisch

Wenn sich die Zinsen am Markt grundlegend verändern, besprechen vorausschauende Kunden mit der Bank eine neue Zukunftstrategie. Gute Aussichten darf sich ausrechnen, wer

• sich ausreichend Zeit nimmt, wenn es um Zinsdispositionen bei Krediten geht. Banken und Sparkassen sind meist in der Lage, ein weitgehend auf den Zahnarzt als Kunden und seine Praxis individuell zugeschnittenes Finanzierungskonzept darzustellen. Da die unterschiedlichen Möglichkeiten sorgfältiger Prüfung bedürfen, sollten die Bankgespräche bereits einige Wochen vor dem jeweiligen Fälligkeitstermin beginnen.

• sich seine Meinung zu der erwarteten Zinsentwicklung bilden. Dabei sollte die eigene Meinung mit der Einschätzung der Bank oder Sparkasse verglichen werden.

• als ersten Ansprechpartner grundsätzlich seine Hausbank wählt. Erfahrungsgemäß bestehen durch die Höhe der Umsätze für den Kunden hier die größten Verhandlungspotenziale. Darüber hinaus ist es natürlich ratsam, sich auch bei anderen Kreditgebern nach den entsprechenden Konditionen zu erkundigen.

• die Erfahrung beherzigt, dass Inhalte des jeweils erforderlichen Darlehensvertrages nicht immer sofort verständlich sind. Auf Anfrage erstellt der Kreditgeber zunächst einen Entwurf, den der Kunde dann sorgfältig durchsieht. Eventuelle Fragen können so rechtzeitig vom Kundenberater des Kreditinstitutes beantwortet werden.

• den möglichen Zusammenhang zwischen seiner Finanzplanung und dem Praxisrating richtig einschätzt. Ein Gespräch kann klären, welche Bedeutung die Unternehmenssteuerung der Praxis auf das Rating bei der Bank haben kann.

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