Finanzierung bei Immobilien

Notarbestätigung rechtzeitig besorgen

Vor allem aufgrund des nach wie vor attraktiven Zinsniveaus bei langfristigen Baudarlehen ist es verlockend, sich das eine oder andere „Schnäppchen“ auf dem Immobilienmarkt zu sichern. Allerdings kann es bei der Finanzierung einer solchen Immobilie durchaus auch dort kostspieliger werden, wo man es zunächst gar nicht vermutet.

Fehlt der Bank als Kreditgeber beim Immobilienkauf die Grundschuldeintragung? Eine beizeiten ausgestellte Notarbestätigung hilft, damit das Finanzinstitut den Kaufpreis auszahlen kann. Foto: Fotolia.com - Kzenon

Alles war – davon war Hans-Peter W., Zahnarzt aus Niedersachsen, zumindest überzeugt – durchdacht und professionell geplant: Es ging um den Kauf der bisher gemieteten Immobilie zu einem vertretbaren Preis, den die langjährige Hausbank auch bereit war zu finanzieren. Erst als eine Mitarbeiterin des den Kaufvertrag beurkundenden Notariats W. mitteilte, dass die Hausbank aufgrund der „fehlenden Bestätigung der Grundschuldeintragung“ durch das zuständige Amtsgericht die fällige Kaufpreiszahlung nicht bereitstellen kann, wurde er hellhörig. Denn eins war W. durchaus klar: Eine solche Verzögerung würde ihn Verzugszinsen kosten, die bei dem in Frage stehenden Finanzierungsbetrag von immerhin rund 600 000 Euro ein paar Tausend Euro ausmachten.

Bei der Finanzierung einer Immobilie sollten zukünftige Eigentümer daher nicht nur auf Effektivzinssätze, auf Zinsbindungen oder auf die Höhe der Zins- und Tilgungsraten achten, sondern ebenso auf ein wichtiges Datum im Kaufvertrag: Es geht um den Termin der Kaufpreiszahlung beziehungsweise beim Bau eines Gebäudes um den Termin der ersten Kaufpreisrate. Dabei kann es zu der unangenehmen Situation kommen, dass eine Zahlung bereits erfolgen muss, obwohl das längst beantragte Bankdarlehen noch gar nicht zur Verfügung steht. Die Gründe für diese Verzögerung können einerseits in der Bearbeitungsdauer des jeweiligen Kreditgebers liegen, andererseits aber auch – wie im dargestellten Fall bei W. – durch eine Arbeitsüberlastung und der somit noch nicht erfolgten Eintragung der obligatorischen Grundschuld beim zuständigen Amtsgericht verursacht sein.

Notar bescheinigt Richtigkeit

Da es ohne Grundschuld aber in aller Regel kein Darlehen gibt, liegt der „schwarze Peter“ beim Kunden als Kreditnehmer. Bankseitig ist diese Vorgehensweise nachvollziehbar: Wegen der meist hohen Finanzierungsbeträge bei Grundstücken und Immobilien wollen Kreditinstitute natürlich Risiken vermeiden, die bei einer Darlehensauszahlung ohne gleichzeitige Kreditsicherheit nun einmal entstehen können. Kommt es also tatsächlich zu einer derartigen Zahlungsverzögerung, kann es durch die dann zu leistenden Verzugszinsen für den Kreditnehmer teuer werden.

Diese möglichen Mehrkosten können aber bei geschickter Planung vermieden werden: Klärt der Zahnarzt als Bauherr oder Käufer mit dem beurkundenden Notar rechtzeitig die Einzelheiten einer sogenannten „Notarbestätigung“, besteht ausreichend Zeit zum Handeln. Der Notar erklärt gegenüber der finanzierenden Bank, dass nach seinem Kenntnisstand einer Eintragung der Grundschuld im Grundbuch des zuständigen Amtsgerichts an „ranggerechter Stelle“ nichts im Wege steht. Dazu hat er sich dort sowohl das Grundbuch als auch die entsprechenden Grundakten angesehen und entsprechend geprüft. Diese Notarbestätigung reicht dann meist aus, um die rechtzeitige Darlehensauszahlung durch die finanzierende Bank zu veranlassen.

Allerdings kann der Notar unter Umständen schadensersatzpflichtig werden, wenn ihm bei der Durchsicht der Grundakten ein Fehler unterläuft. So kann sich etwa bereits ein Antrag zur Eintragung eines anderen Grundpfandrechts im Arbeitsgang des Amtsgerichtes befinden, was möglicherweise übersehen wird. Vor diesem Hintergrund sollte die Notarbestätigung also lediglich als Hilfsmittel eingesetzt werden. Besser ist zweifellos die zeitgerechte Planung der jeweiligen Finanzierungsmaßnahme, die unter anderem die Bearbeitungszeiten der Bank und des Amtsgerichts ebenso berücksichtigt wie den Zahlungszeitpunkt an den Verkäufer der Immobilie.

Bürgschaft als möglicher Ersatz

Wenn es die Bonität des Darlehensnehmers oder gegebenenfalls einer ihm nahe stehenden Person erlaubt, kann eine noch nicht eingetragene Grundschuld im Einzelfall auch mithilfe einer zeitlich und in ihrer Höhe exakt definierten Bürgschaft ersetzt werden. Die sogenannte „Werthaltigkeit“ einer solchen Bürgschaft sollte bei dieser Variante naturgemäß außer Frage stehen.

Im beschriebenen Fall entschied sich W. für die Notarbestätigung mit der Folge der termingerechten Darlehensauszahlung.

Michael Vetter
Wirtschafts-Fachjournalist
vetter-finanz@t-online.de

INFO

Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) macht deutlich, dass von einem Notar offenbar nicht verlangt werden kann, in jedem Fall in die Grundakten Einsicht zu nehmen. Im zu entscheidenden Fall handelte es sich um den Verkauf einer Eigentumswohnung, bei dem es um unterschiedliche Auffassungen über den Umfang des Sondereigentums an dieser Wohnung ging. Der Käufer sollte im Ergebnis eine kleinere Wohnung erhalten, als er ursprünglich geglaubt hatte. Nach seiner Meinung hätte sich der Notar Gewissheit über die tatsächliche Wohnungsgröße verschaffen müssen, so dass er von diesem Schadensersatz verlangte. Dies sahen die BGH-Richter jedoch anders: Danach kann vom Notar „ohne besondere Umstände“ keine Einsicht in die Grundakten erwartet werden (Aktenzeichen: III TR 51/ 08). ■

INFO

Die rechtliche Grundlage einer Notarbestätigung befindet sich im § 20 der Bundesnotarordnung. Danach gehört zu den Aufgaben der Notare unter anderem die Ausstellung sonstiger Bescheinigungen über amtlich von ihnen wahrgenommene Tatsachen. ■