Immobilienfinanzierung

Risikoaufschläge im Zinstief

Das derzeit sehr günstige Zinsniveau bietet günstige Finanzierungsmöglichkeiten beim Kauf oder Bau einer Immobilie. Doch bei den Konditionen für die Bereitstellung des Betrags können Banken auch schon mal zu unterschiedlichen Angeboten gelangen – je nach Berufssparte.

Banken lassen sich das Risiko einer Finanzierung bezahlen – ein Angebotsvergleich der Institute kann sich lohnen. Foto: ALIMDI.NET Stefan Klein

Mindestens 20 Prozent Eigenkapital beim Kredit für eine Immobilie erhöhen die Aussichten auf bessere Konditionen. Foto: vario images

Der Clou vorweg: Es kann zumindest grundsätzlich nicht davon ausgegangen werden, dass Freiberufler wie etwa Zahnärzte die gleichen Konditionen von den Kreditinstituten erhalten wie etwa private Immobilienkäufer. Je nach Kreditgeber kommen nämlich unterschiedlich hohe Risikokosten hinzu. Dies wiederum liegt vor allem an den häufig gemischt genutzten Immobilien als Miet- und Praxisgebäude und der damit eventuell verbundenen Unsicherheit über die langfristige wirtschaftliche Situation des geschäftlich genutzten Teils sowie an der Höhe des vorhandenen Eigenkapitals. Außerdem ist die Risikoprüfung derartiger Objekte meist umfangreicher als bei der Finanzierung eines herkömmlichen Ein- oder Mehrfamilienhauses, so dass auch hier mit einer zusätzlichen Gebühr gerechnet werden muss.

Tilgungsvariante festlegen

Vor diesem Hintergrund ist es also wichtig, dass sich kauf- oder bauinteressierte Zahnärzte bei den Angeboten nicht nur auf ihre Hausbank konzentrieren, sondern mit verschiedenen Kreditgebern reden. Vorher sollte mit dem Steuerberater geklärt werden, ob sich zur jeweiligen Finanzierung die übliche Tilgungsvariante mit einer jährlich gleich bleibenden Zins- und Tilgungshöhe („Annuität“) respektive mit einer fest vereinbarten monatlichen Tilgungsrate eher eignet als eine so genannte Tilgungsaussetzung.

Bei dieser Alternative wird der eingesparte Tilgungsbetrag meist in einen Wertpapierfonds oder in eine Renten- oder Kapitalversicherung eingezahlt. Hier dominiert jedoch das Prinzip Hoffnung, da sich das auf diesem Weg angesparte Kapital einschließlich der erwarteten Überschüsse und Zinserträge so günstig entwickeln muss, dass es später zu einer vollständigen Rückzahlung des Immobiliendarlehens ausreicht. Gerade die heutige Situation der akuten Finanzkrise zeigt jedoch in aller Deutlichkeit, wie schnell sich Anleger und Sparer von in der Vergangenheit prognostizierten Erträgen verabschieden müssen. Die Entscheidung für eine der dargestellten Tilgungsvarianten sollte also sehr sorgfältig vorbereitet und vor allem nicht ausschließlich unter steuerlichen Gesichtspunkten bezüglich einer möglichen Absetzbarkeit der Kreditzinsen getroffen werden.

Wichtige Eigenkapitalhöhe

Ebenso bedeutsam und für die Höhe des effektiven Zinssatzes mitentscheidend ist die Eigenkapitalquote. Je mehr Eigenkapital aufgebracht werden kann, umso mehr Spielräume ergeben sich naturgemäß bei der Festsetzung der Zinshöhe. Nahezu ideal ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens zwanzig, dreißig Prozent des Kaufpreises oder der Gesamtkosten des Gebäudes einschließlich des Grundstücks. Bei einem geringeren Eigenkapitalanteil muss der zukünftige Eigentümer mit dem bereits erwähnten Risikoaufschlag im Zinssatz rechnen, der je nach Anbieter etwa zwischen einem halben und einem Prozent liegen kann. Letztlich orientiert sich das finanzierende Kreditinstitut, eine akzeptable wirtschaftliche Situation des Zahnarzts und seiner Praxis vorausgesetzt, vor allem an der Werthaltigkeit der Sicherheit. Bei einer Immobilie ist das in aller Regel eine Grundschuld an so genannter rangerster Stelle im Grundbuch. So wird weitgehend sichergestellt, dass bei einer möglichen Zwangsverwertung der Immobilie das so abgesicherte Kreditinstitut zu seinem Geld kommt. Wenn jedoch durch eine eher geringe Eigenkapitalhöhe eine zusätzliche Finanzierung erforderlich ist, wird es durch das damit verbundene erweiterte Risiko regelmäßig teurer. Gelingt es dem Kreditnehmer aber, diese so fast zwangsläufig entstehende Sicherheitenlücke beispielsweise durch eine zusätzliche Absicherung wie einer werthaltigen Bürgschaft oder einer zusätzlichen Grundschuld auf einer anderen Immobilie zu schließen, steigt der Verhandlungsspielraum des Käufers oder Bauherrn beim Zinssatz erneut. Er sollte diesen Verhandlungsspielraum allerdings auch offensiv nutzen und sich verdeutlichen, dass die Qualität einer Kreditsicherheit heute vielfach wichtiger ist als noch vor wenigen Jahren.

Michael Vetter
Fachjournalist für Wirtschaft
vetter-finanz@t-online


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Beleihungswert und Beleihungsgrenze

Bezeichnet der Beleihungswert den vorsichtig ermittelten Verkehrs - oder Veräußerungswert des jeweiligen Finanzierungsobjektes, geht es bei der Beleihungsgrenze um einen zusätzlichen Sicherheitsabschlag vom Beleihungswert. Bei Geschäftsimmobilien beträgt er je nach Bankinstitut etwa zwanzig bis dreißig Prozent. Bei einem Beleihungswert von zum Beispiel 400 000 Euro und einem dreißigprozentigen Sicherheitsabschlag wäre der Kreditgeber zunächst also bereit, 280 000 Euro zu finanzieren. Besteht weiterer Kreditbedarf, wird es bei den Zinsen meist teurer. Es sei denn, dass wie erwähnt andere werthaltige Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden können. Beim Beleihungswert kann es durchaus zu unterschiedlichen Einschätzungen zwischen Bank und Zahnarzt kommen, wenn das Kreditinstitut nicht bereit ist, den Kaufpreis respektive die Bau- und Grundstückskosten mit dem aus Sicht des Kreditgebers erzielbaren Verkehrswert gleichzusetzen und den Beleihungswert entsprechend verringert. Möglicherweise auf die Bank überzeugend wirken können hier Wertermittlungen aus den Grundstücksrichtwerten der jeweiligen Gemeinde oder Immobilienbewertungen von Sachverständigen.

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Check-Liste

• Vergleiche unterschiedlicher Finanzierer sind selbstverständlich und sollten auch öffentliche Kreditgeber wie die KfW-Mittelstandsbank einschließen.

• Darüber hinaus sollte mit Hilfe des Steuerberaters geklärt werden, welches Eigenkapital zur Verfügung steht (einschließlich der Finanzierung der Nebenkosten wie Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Grundbuchkosten).

• Das gilt ebenfalls für die sorgfältige Ermittlung der Kapitaldienstfähigkeit zur langfristigen Zahlung der Zins- und Tilgungsraten.

• Mit Kreditgebern, die in die engere Wahl kommen, sollte ausführlich über die jeweiligen Finanzierungsdetails geredet werden. Dazu zählen neben den Gesamtkosten der Einfluss der Eigenkapitalhöhe auf den effektiven Jahreszins sowie die im Beitrag dargestellten Beleihungsrichtlinien.

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