Offene Immobilienfonds

Wieder eine echte Alternative?

Anleger, die langfristig und sicher vorsorgen wollen, suchen nach wie vor vergeblich nach lukrativen Angeboten. Nach einer Phase der Marktbereinigung sind offene Immobilienfonds wieder eine echte Alternative. Die Margen der Fonds, die weltweit in Bürokomplexe oder Shoppingcenter investieren, zeigen sich präsentabel.

Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger auch über Kontinente hinweg. Foto: MEV

Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger auch über Kontinente hinweg. Quelle: Kundenbroschuere_union-investment.de

Die Strategie vor allem der wichtigen Notenbanken scheint in Stein gemeißelt: Niedrigzinsen durch eine expansive Geldpolitik, um offensichtlich immer wieder Zeit zu gewinnen und auf das Ende der Finanz- und Wirtschaftskrise zu hoffen. Rätselhaft bleibt dabei aber, wie auf diesem Weg ein kontinuierlicher Vermögensaufbau, der vor allem für eine angemessene finanzielle Altersabsicherung wichtig ist, zustande kommen soll. So bleibt Praxisverantwortlichen kaum eine andere Wahl, als mit diesem Mangel bestmöglich umzugehen und nach Anlagealternativen zu suchen, die einerseits dem Sicherheitsaspekt Rechnung tragen, andererseits aber das Geldmarktniveau von oftmals unter einem Prozent Verzinsung übertreffen.

Möglichkeit dazu bieten offene Immobilienfonds, die in der Vergangenheit – dies darf nicht unerwähnt bleiben – vor allem durch erhebliche Rückkäufe von Anlegern zum Teil in Schwierigkeiten gerieten. Diese Krise hat aber zu einem Ausleseprozess geführt, so dass es sich wieder lohnen kann, diese Anlagekategorie näher zu betrachten.

Offene Immobilienfonds investieren das Geld ihrer Anleger zum Großteil in Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude und Einkaufscenter. Je nach Struktur der Fonds ist dies länderübergreifend möglich. Anleger können mit diesen Fonds ihre Vermögensplanung um eine Immobilienkomponente erweitern, ohne unmittelbar in teure und vielleicht auch überteuerte Direktimmobilien zu investieren. Damit kann dem Diversifikationsgedanken, der bekanntlich von unterschiedlichen Anlagekategorien zwecks Risikostreuung ausgeht, Rechnung getragen werden: Einem Anlagemix aus liquiden Mitteln wie Tages- und Termingeldern, festverzinslichen Wertpapieren erstklassiger Schuldner, Aktien oder Aktienfonds und eben offenen Immobilienfonds kann eigentlich niemand ernsthaft widersprechen. Immer vorausgesetzt, dass die Risikostruktur zu jedem Zeitpunkt angemessen ist und regelmäßiger Überprüfungen und gegebenenfalls entsprechender Anpassungen bedarf. Bei aller Zuversicht gilt: Offene Immobilienfonds sollten lediglich als Beimischung zum Gesamtvermögen (etwa bis zu zehn Prozent) gesehen werden, der Anlagehorizont sollte auch vor dem Hintergrund gesetzlicher Bestimmungen zwei, besser drei Jahre betragen.

Wie sieht die Vermietungsquote aus?

Zur Beurteilung der Risikostruktur ist es bei offenen Immobilienfonds erforderlich, sich beispielsweise bei den Hausbanken nach der jeweiligen Beurteilung, dem „Rating“, der im Markt verbliebenen Fonds zu er- kundigen. Wichtige Determinanten sind in diesem Zusammenhang die jeweilige Vermietungsquote der Fonds ebenso wie deren Verschuldung und – nicht zuletzt – die Qualität des Managements.

Darüber hinaus kann es hilfreich sein, Investitionsüberlegungen auch von den in der Vergangenheit erzielten Ergebnissen der Fonds abhängig zu machen. Der eine oder andere Fonds, der bereits mehrere Jahrzehnte im Markt weitgehend erfolgreich tätig ist, dürfte dabei in die engere Wahl gezogen werden.

Klar sollte aber ebenfalls sein, dass auch offene Immobilienfonds normalerweise keine Traumrenditen einfahren können. Das Geld, das sie liquide halten müssen, kann grundsätzlich auch nur marktgerecht angelegt werden und die Erträge aus Immobilienvermietungen wachsen auch nicht in den Himmel. Die in der Vergangenheit oftmals recht hohen Mieten im Gewerbebereich lassen sich in den aktuell schwierigen Zeiten fast nicht mehr durchsetzen.

Immerhin aber strebt die Branche Renditen an, die oberhalb des derzeitigen Geldmarktniveaus liegen. Das Ziel einer angemessenen Rendite, verbunden mit dem Investmentansatz, in Immobilien zu investieren und auf entsprechende Wertsteigerungen zu hoffen, kann offene Immobilienfonds für Zahnärzte interessant machen. Investitionen sind je nach Anbieter bei offenen Immobilienfonds sowohl in regelmäßigen Raten als auch als Einmalanlage möglich.

Vorsicht bei geschlossenen Immobilienfonds

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds investieren geschlossene Immobilienfonds in aller Regel nur in ein Objekt respektive in sehr wenige, meist gewerblich genutzte Gebäude. Außerdem ist die Anzahl der Zeichner meist überschaubar. Steht das zur jeweiligen Investition erforderliche Kapital zur Verfügung, wird der Immobilienfonds geschlossen und vom Fondsmanagement oft über viele Jahre hinweg verwaltet. Ein jederzeitiger Verkauf durch den Anteilszeichner zu einem marktgerechten Preis ist bei vielen Fonds daher schwierig.

Solange sich der jeweilige Fonds angemessen rentiert, mag dieser kritische Punkt für den Anleger kein Nachteil sein. Bleiben jedoch Mietzahlungen aus, können die ursprünglichen Renditevorstellungen schnell der Vergangenheit angehören und nicht mehr eingehalten werden. Durch die regelmäßig größere Immobilienvielfalt bei den offenen Immobilienfonds soll das Renditerisiko bei dieser Anlageform möglichst niedrig gehalten werden. Darüber hinaus sind die Investitionsbeträge bei geschlossenen häufig höher als bei offenen Immobilienfonds.

Michael Vetter

Fachjournalist für Finanzen

vetter-finanz@t-online.de

Info

Vorteile auf einen Blick

• Investition in Gewerbeimmobilien mit der Erwartung langfristiger, stabiler Erträge

• Risikoverminderung durch europa- oder sogar weltweite Streuung der Immobilien

• Renditechancen über dem aktuellen Zinsniveau

• Investition in Sachwerte auch mit kleinen Beträgen (bei Immobilien sonst natürlich nicht möglich)

• Weitgehende Absicherung durch Rating, also Bonitätsbeurteilung, der jeweiligen Fondsgesellschaft (das Rating kennt die verkaufende Bank)

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