Gewerbemietrecht

Fallen meiden, Spielräume nutzen

Der Schutz der Mieterrechte ist hierzulande ein hohes Gut. Doch es ist Vorsicht geboten: Die allermeisten mieterfreundlichen Regeln sind nur auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar. Wer hingegen Praxisräume anmietet, fällt unter das Gewerbemietrecht. Hier ist fast alles erlaubt, was nicht illegal oder sittenwidrig ist. Der bedarfsgerechten Vertragsgestaltung kommt daher in diesem Bereich besondere Bedeutung zu.

Werden Umbauten vom Mieter ausgeführt, müssen diese bei Mietende zurückgebaut werden. Besser ist es, solche Ein- und Umbauten seitens des Vermieter durchführen zu lassen. herreneck – Fotolia.com

Auch wenn es nervt - keinesfalls die Dokumentation vernachlässigen. Marco2811_Fotolia
Mit Fotos sollte der ursprüngliche Zustand des Mietobjekts dokumentiert werden. Friedberg_Fotolia

Da Mietverträge für Praxisräume in der Regel entsprechend der individuellen Berufsplanung für längere Zeiträume abgeschlossen werden, muss unbedingt auf die Einhaltung der Schriftform geachtet werden. Das bedeutet, dass alle Vereinbarungen schriftlich getroffen werden und dass sämtliche Vertragspartner den Vertrag entweder eigenhändig unterschreiben oder aber einen anderen Unterzeichner zur Unterschrift bevollmächtigen müssen. Die Vollmacht ist dem Vertrag beizufügen.

Wenn also z. B. aufseiten des Vermieters eine Eigentümergemeinschaft steht, bedarf es der Unterschrift jedes einzelnen Miteigentümers. Andernfalls gilt die Schriftform als nicht eingehalten! Ähnliches gilt, wenn einer der Vertragsparteien eine juristische Person, also z. B. eine GmbH, ist. Auch hier ist Vorsicht geboten: Der (gesetzliche) Vertreter der Gesellschaft ist anzugeben und muss auch unterzeichnen. Im Zweifel sollte man sich daher die Vertretungsbefugnisse durch einen aktuellen Handelsregisterauszug nachweisen lassen.

Alles schriftlich fixieren

Ist die Form nicht eingehalten, so treten ungewollt die gesetzlichen Kündigungsregeln an die Stelle der ursprünglich vereinbarten Klauseln – dies mit der Folge, dass der Mietvertrag gegebenenfalls bereits nach einer Laufzeit von einem Jahr und mit einer Frist von sechs Monaten zum Quartalsende gekündigt werden kann. Damit steht das Mietverhältnis ständig unter dem Damoklesschwert einer vorzeitigen und ungeplanten Kündigung durch den Vermieter! Das gilt auch für spätere Vertragserklärungen: Wollen Sie den Vertrag kündigen oder eine Option ausüben, ist dieses Schreiben von sämtlichen, im Vertrag angegebenen Mietern zu unterzeichnen.

Die Kosten penibel listen

Die Schriftform sollte aber auch aus Beweisgründen eingehalten werden. Das bedeutet, dass tatsächlich sämtliche Absprachen einschließlich aller Nachträge zum Vertrag und aller Vertragserklärungen schriftlich festgehalten werden. Soweit der Vertragstext dennoch Regelungslücken enthält, gelten hierfür die gesetzlichen Vorschriften. Diese sind jedoch auf die Besonderheiten eines Praxisbetriebs nicht zugeschnitten. Achten Sie also darauf, dass Sie alle Punkte, die Ihnen wichtig erscheinen, in den Vertrag aufnehmen. Später lassen sich Zugeständnisse oft nur noch schwer erzielen.

In den Vertrag gehören zunächst die Grundmiete (ausgewiesen als Euro pro Quadratmeter und als Summe), alle geschuldeten Betriebskostenvorauszahlungen sowie etwaige Stellplatzkosten. Im Vertrag enthaltene Wertsicherungsklauseln sollten bei Bedarf auf Zulässigkeit überprüft werden. Ist die Klausel nicht rechtskonform formuliert, können Sie sich gegebenenfalls auf deren Unwirksamkeit im Fall einer Mieterhöhung berufen.

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