Zinsen für Praxis- und Immobiliendarlehen

Wie Sie große Risiken kleinhalten

Heftarchiv Praxis
Ausgabe 12/2022
Ausgabe 12/2022
Das große Geschäft mit den Alignern
Die Darlehenszinsen wurden in den vergangenen Monaten spürbar erhöht. Ob sie tatsächlich wie früher wieder auf 5 oder gar 10 Prozent steigen, weiß niemand. Die paradiesischen Zeiten für Kreditaufnahmen sind jedenfalls vorbei. Trotzdem haben Sie Möglichkeiten, das Risiko von Zinssteigerungen zu vermeiden.

Früher lagen die Zinsen für betriebliche Investitionsdarlehen und Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei etwa 
8 Prozent. Nachdem dieser Zinssatz sukzessive gesunken ist und in der zweiten Jahreshälfte 2021 nur noch 
1 Prozent betrug, kletterte er wieder auf aktuell rund 2,5 Prozent – was im langjährigen Vergleich immer noch sehr günstig ist.

Wie hoch ist das finanzielle Risiko bei weiteren Zinserhöhungen? Hierzu ein Beispiel: Darlehenssumme 400.000 Euro, Zinsen zehn Jahre fest, aus Vereinfachungsgründen keine Tilgung. Bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent betragen die Zinsen für die gesamte Laufzeit 100.000 Euro. Steigen die Zinsen auf 7 Prozent betragen diese 280.000 Euro – 180.000 Euro mehr. Aus dem finanziellen Risiko kann also leicht ein existenzielles Risiko entstehen.

Die Notenbanken sind in einer Zwickmühle

Experten halten weiter steigende Zinsen durch die mittlerweile in den westlichen Ländern sehr hohe Inflation für gegeben. Natürlich ist es auch möglich, dass die Zinsen so niedrig bleiben oder sogar wieder sinken, aber das halten wir für unwahrscheinlich. Die Notenbanken in den USA und in Europa sind in einer Zwickmühle. Auf der einen Seite ist es ihr Auftrag, einer hohen Inflation durch Zinserhöhungen entgegenzuwirken, auf der anderen Seite besteht die Gefahr, dass die Konjunktur durch den Krieg in der Ukraine, durch COVID-19 und durch höhere Zinsen abgewürgt wird. Dennoch hat die US Federal Bank den Zinssatz bereits mehrfach hochgesetzt und will weitere Erhöhungen vornehmen, die Europäische Zentralbank EZB denkt laut darüber nach.

Doch was können Darlehensnehmer tun, um Zinserhöhungsrisiken zu vermeiden beziehungsweise welche möglichen Gegenmaßnahmen können sie ergreifen? Das hängt davon ab, um was für ein Darlehen es sich handelt. Im ersten Schritt sollten Sie sich einen Überblick aller vorhandenen Darlehen (inklusive Zinssätze und Laufzeiten) verschaffen.

  • Darlehen mit variablem Zinssatz und Darlehen mit einem Festzinssatz, die schon länger als zehn Jahre laufen: 
Vielen ist nicht bekannt, dass Darlehensnehmer zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten kündigen können, auch wenn die Zinsbindung noch andauert. Wenn Sie das tun, haben Sie die gleiche Situation wie bei Darlehen mit variablem Zinssatz: Nun könnten Sie die Zinsen (neu) festschreiben. Am besten wohl für zehn bis 15 Jahre oder sogar noch länger. Hierfür gibt es im langjährigen Vergleich derzeit immer noch sehr günstige Zinskonditionen. 

  • Darlehen bei denen die Zinsbindung in zwei bis drei Jahren abläuft: 
Hier könnte der Abschluss eines Forward-Darlehens sinnvoll sein. Hierbei können Sie bereits jetzt 
für die Zeit nach Ablauf des Festzinssatzes für weitere zehn bis 
15 Jahre eine Zinsfestschreibung vereinbaren. Die Banken verlangen dafür einen erstaunlich geringen Zuschlag von im Mittel nur 0,3 bis 0,5 Prozent pro Jahr. Die meisten Häuser schließen solche Forward-Darlehen nur für maximal drei Jahre im Voraus ab. Sollte bei Ihnen ein Zinssatz zum Beispiel erst in fünf Jahren auslaufen, sollten Sie dennoch Ihr Glück versuchen. Vielleicht finden Sie eine Bank, die Ihnen auch hierfür ein Forward-Darlehen gewährt.

  • Wohnbaudarlehen, bei denen 
die Zinsbindung erst in mehr als drei Jahren abläuft und für die Ihnen die Bank kein Forward-Darlehen gibt: 
Hier kommt möglicherweise ein uraltes Finanzierungsinstrument 
in Betracht, nämlich ein Bausparvertrag. Der Ansatz hierbei ist, dass Sie jetzt einen Bausparvertrag abschließen, bei dem die Auszahlung der Darlehenssumme und des Guthabens beispielsweise in fünf Jahren erfolgt. Die Einzahlung des Guthabens, meist sind es 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme, erfolgt durch Aufnahme eines Darlehens, das Sie jetzt zu einem niedrigen Zinssatz aufnehmen oder aus eigenem Kapital einzahlen. Die Verzinsung des Guthabens im Bausparvertrag ist sehr gering, sie liegt also unter dem Zinssatz für das Anspardarlehen. Trotzdem kann eine solche Vorgehensweise wirtschaftlich sinnvoll sein, da 
Sie nach späterer Auszahlung des Vertrags für das Darlehen nur einen sehr niedrigen Zins bezahlen müssen.

  • Förderdarlehen abschließen und Bereitstellungszinsen zahlen: 
Die Zinssätze für Fördermittel der KfW-Bank oder länderspezifischer Banken liegen in der Regel unter denen von hauseigenen Bankdarlehen. Auch wenn man erst in 1 oder 1,5 Jahren investieren will, kann es sich anbieten, das Darlehen schon jetzt zu beantragen. In der Regel werden die Darlehensmittel bis zu sechs Monate bereitgestellt, ohne dass man dafür Zinsen zahlen muss. Wenn der Darlehensbetrag nach sechs Monaten noch immer nicht (voll) abgerufen wurde, zahlt man auf den noch nicht in Anspruch genommenen Betrag sogenannte Bereitstellungszinsen. Diese betragen circa 2 Prozent p. a. 
Der Nachteil: Sie zahlen ein Jahr Bereitstellungszinsen auf die noch nicht ausbezahlte Darlehenssumme. Der Vorteil: Sie sichern sich jetzt einen günstigen Zinssatz, der Sie dann die nächsten zehn Jahre begleitet. Die Bereitstellungszinsen aus dem ersten Jahr muss man in die Gesamtsumme der Zinsen mit einberechnen, dann ergibt sich der effektive Gesamtzins. Und der wird voraussichtlich immer noch günstiger sein als der Zinssatz den Sie in 1 bis 1,5 Jahren erhalten würden.

  • Konditionen vergleichen und gegebenenfalls die Bank wechseln: Es ist bequem, immer bei der gleichen Bank zu bleiben. Diese Bequemlichkeit muss man mitunter teuer bezahlen. Sie sollten sich deshalb von Ihrer Hausbank Angebote unterbreiten lassen, aber von anderen Banken Vergleichsangebote einholen. Möglicherweise lässt sich Ihre Bank durch ein günstiges Vergleichsangebot dazu bewegen, Ihnen entgegenzukommen. Falls nicht, rentiert es sich eventuell, die Bank zu wechseln oder mehrgleisig zu fahren. Häufig ist das einfacher, als man denkt, manchmal aber auch nicht, es kommt immer auf den Einzelfall an.

Nicht nur der Zinssatz ist ausschlaggebend

Bedenken Sie hierbei, dass nicht nur der Zinssatz den Ausschlag geben sollte. Was bei Ihrer Entscheidung eine Rolle spielen sollte, sind die persönliche Betreuung bei der Bank, die Flexibilität und die Sondertilgungsmöglichkeiten, die Ihnen eingeräumt werden.

Fazit: Sie können derzeit häufig große Risiken für einen geringen Mehraufwand vermeiden. Wer sicher gehen will, sollte sich bald darum kümmern und handeln. Wer das nicht macht, sollte die Zinsentwicklung kritisch beobachten, um bei Bedarf schnell handeln zu können. 

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