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Immobilienfinanzierung: Die Strategie macht's

Die nach wie vor extrem niedrigen Kreditzinsen sind für die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verlockend. Allerdings steckt bei so manchem Darlehensvertrag die Tücke im Detail.

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Vor dem Hintergrund einer meist über mehrere Jahrzehnte das persönliche Budget belastenden Gesamtfinanzierung müssen die wesentlichen Darlehensbedingungen mit der finanzierenden Bank oder Versicherung sorgfältig beredet werden.

Lange Zinsfestschreibung

Grundsätzlich sollten die günstigen Zinskonditionen naturgemäß langfristig gesichert werden. Zehn- bis 15-jährige Zinsbindungen sind dazu ebenso fast schon obligatorisch wie ein Vergleich der unterschiedlichen Angebote: Zinsunterschiede von bis zu zwei Prozent pro Jahr sind je nach Kreditgeber durchaus möglich.

Wird hier seitens des Kreditnehmers die notwendige Sorgfalt außer Acht gelassen, kann es über die gesamte Darlehenslaufzeit zu Mehrkosten von mehreren zehntausend Euro kommen. Umso wichtiger sind Zinsvergleiche, die neben den Offerten verschiedener Bankinstitute auch Angebote von Versicherern umfassen sollten.

Immobilieninteressierte sollten sich bei Zinsvergleichen keineswegs ausschließlich auf die Angebote der Hausbank verlassen. Bankentreue mag in Einzelfällen durchaus ein wertvolles Gut sein. Wenn es jedoch um finanzielle Verpflichtungen über einen derart langen Zeitraum geht, sollten persönliche Bindungen erst an zweiter Stelle stehen.

Damit fällt die Hausbank als Kreditgeber ja keineswegs aus. Möglicherweise erhält sie letztlich sogar den Zuschlag. Aber diese Entscheidung sollte eben erst dann fallen, wenn mehrere Angebote schriftlich vorliegen und genau miteinander verglichen worden sind.

Höhere Eigenkapitalquote = besserer Effektivzins

Die geradezu „klassische“ Eigenkapitalquote liegt bekanntlich zwischen 20 und 30 Prozent des Kaufpreises beziehungsweise der Bau- und Grundstückskosten. Dabei sind gestaffelte Zinssätze, abhängig von der individuellen Eigenkapitalquote, je nach Kreditgeber durchaus möglich. Es lohnt also, die jeweils geltenden Zinssätze miteinander zu vergleichen und gegebenenfalls über eine Erhöhung des ursprünglich vorgesehenen Eigenkapitals nachzudenken.

Dabei sollte aber darauf geachtet werden, dass immer eine angemessene Liquiditätsreserve verbleibt. Finanzielle Rücklagen können vor allem dann benötigt werden, wenn im Lauf der Jahre Renovierungskosten anfallen. Um zu deren Finanzierung eine weitere Verschuldung möglichst zu vermeiden, ist ein finanzielles Polster im Grunde selbstverständlich und unabdingbar.

Nebenkosten und Tilgungsrate berücksichtigen

Grunderwerbsteuer, Notargebühren sowie Gerichtskosten sind als Nebenkosten bei einer Immobilienfinanzierung ebenfalls nicht zu unterschätzen und sollten, soweit eben möglich, auch aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. Müssen sie dagegen zusätzlich kreditfinanziert werden, belasten sie den meist ohnehin schon strapazierten Finanzierungsetat des Bauherrn oder Käufers zusätzlich.

Darüber hinaus sollte über eine angemessene Erhöhung der regelmäßigen Tilgungsrate nachgedacht werden. Statt der üblichen Rate von zunächst einem Prozent im Jahr sollten monatliche oder vierteljährliche Darlehensrückzahlungen von anfänglich zwei oder drei Prozent pro Jahr kalkuliert werden können. Immer vorausgesetzt natürlich, dass das verfügbare Einkommen eine solche Zusatzbelastung dauerhaft auch tatsächlich hergibt.

Daher ist es wichtig, über eine vertragliche Regelung nachzudenken, die dem Kreditnehmer während der Zinsfestschreibung eine oder mehrere Veränderungen der ursprünglichen Tilgungshöhe kostenlos erlaubt. Damit erhält er sich die für ihn wichtige finanzielle Flexibilität.

Sondertilgungen vereinbaren

Eine schnellere Schuldenverringerung ist natürlich auch durch eine oder mehrere Sondertilgungen während der Vertragslaufzeit möglich. Um hier keine unangenehme Überraschung zu erleben, sollte auch dieser Punkt im Darlehensvertrag unmissverständlich geregelt werden. Je nach Kreditgeber sehen die Verträge bereits entsprechende Regelungen vor (etwa: „Sondertilgungen sind während der Zinsfestschreibung in Höhe von maximal fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe kostenlos möglich“), die im Einzelfall aber besprochen werden sollten.

Dabei sollten Zinsaufschläge quasi als Preis des Entgegenkommens grundsätzlich nicht akzeptiert werden. Auch an diesem Verhandlungspunkt zeigt sich im Übrigen die Qualität einer Geschäftsverbindung zur Bank oder Versicherung. Als weitere Variante bieten sich sogenannte Volltilgungsdarlehen an, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums mit entsprechend hohen regelmäßigen Tilgungsraten komplett zurückgezahlt werden.

Dass auch hierzu eine sorgfältige Planung der eigenen finanziellen Mittel erforderlich ist, liegt auf der Hand. Sollte es irgendwann mit der Rückzahlung der Raten eng werden, kann auch an diesem Punkt eine frühzeitig getroffene Vereinbarung mit dem Darlehensgeber zur flexiblen Handhabung der Höhe der Tilgungsraten hilfreich sein.
 
Check-Liste:

  • Die Standarddarlehensverträge der Banken oder Versicherer entsprechen häufig nicht den Vorstellungen des Darlehensnehmers und sollten daher zunächst Punkt für Punkt sorgfältig geprüft werden.
  • Bei Sondervereinbarungen wie zusätzlichen Tilgungsmöglichkeiten beziehungsweise veränderbaren Tilgungssätzen sollte darauf geachtet werden, dass diese Optionen kostenlos sind und nicht etwa mit höheren Zinsen bezahlt werden müssen.
  • Bedeutsam sind ebenfalls Formulierungen, die sich auf die Möglichkeit des Kreditgebers zum Verkauf des Kundendarlehens an einen anderen Gläubiger beziehen. Kreditverkäufe, unter welchen Bedingungen auch immer, sind nämlich nach wie vor möglich und sollten daher im Darlehensvertrag möglichst ausdrücklich ausgeschlossen werden.

Michael Vetter
Fachjournalist für Finanzen
vetter-finanz@t-online.de

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