Praxisgründer

Praxisräume: Kaufen oder mieten?

Bei der Praxisübernahme müssen Sie eine Grundsatzentscheidung treffen: Kaufen oder mieten. Welche Vorteile die jeweilige Option bringt und was finanziell und rechtlich zu beachten ist, erfahren Sie hier.

Eigentum bringt Freiheiten mit sich. Ob es aber auch wirtschaftlich sinnvoll ist, müssen Sie prüfen. makc76 - Fotolia

Wenn eine Praxis an die nächste Zahnärzte-Generation weiter gegeben wird, stellt sich für viele Praxisabgeber und Praxisübernehmer die Frage, wie mit der Praxisimmobilie verfahren werden soll. Sofern die Räume angemietet sind, ist das in der Regel kein Problem: Der Übernehmer der Praxis tritt in die aus dem Mietvertrag resultierenden Rechte und Pflichten des Praxisabgebers ein, der Vermieter stimmt dieser Vorgehensweise zu, und das Problem ist gelöst. Falls sinnvoll oder erforderlich, kann der Über­nehmer noch ergänzende Vertragsbestimmungen (versuchen zu) verein­baren, zum Beispiel eine längere Vertragslaufzeit oder andere Verlänge­rungsoptionen und Vereinbarungen über die Übernahme von Umbaukosten.

Aber wie verhält es sich, wenn der Abgeber der Praxis (oder seine Ehe­frau) gleichzeitig Eigentümer der Praxisräume ist, und der Übernehmer sich vor die Wahl gestellt sieht, die Praxisräume zu kaufen oder zu mie­ten?

Zwei Perspektiven

Aus Sicht des Praxisabgebers ist abzuwägen, ob er lieber Mieteinnah­men zur Aufbesserung seiner Rente erzielen möchte. Dann muss er aber auch aus den Mieteinnahmen die Instandhaltung der Praxisimmobilie be­zahlen, und das kostet Zeit und Geld. Oder er muss überlegen, ob er die Immobilie verkaufen möchte, um das Geld anderweitig zinsbringend anzulegen beziehungsweise eine an­dere Immobilie zu erwerben. Feste Regeln, welche Alternative besser ist, gibt es nicht: Der Zustand der Praxisimmobilie, die Lebensplanung des Praxisabgebers, das vorhandene Vermögen und viele weitere Gesichts­punkte können da eine Rolle spielen. Bei dieser Rechenaufgabe sollte, wenn ein Verkauf der Immobilie zur Diskussion steht, auf jeden Fall der Steuerberater hinzugezogen werden, da das Finanzamt bei Immobi­liengeschäften ebenso wie beim Praxisverkauf ein gewichtiges Wort mit­zureden hat.

Aus Sicht des Übernehmers der Praxis stellt sich die Sachlage ganz anders dar: Er muss in erster Linie entscheiden, ob er zu den Investitio­nen, die beim Erwerb und der Instandsetzung der Praxis aufgewendet werden müssen, auch noch den Betrag aufbringen will, der für den Erwerb der Praxisräume nötig ist. Hier sind nicht nur steuerliche Überlegungen anzustellen, auch die Bank muss mitspielen. Sofern die Bank der Auffas­sung ist, dass aus den Praxiserträgen Lebenshaltungskosten, Praxisbe­trieb, Praxiskauf und Kauf der Praxisimmobilie nicht finanziert werden können, wird ein Erwerb der Immobilie schon daran scheitern, dass die Finanzierung des Immobilienerwerbs abgelehnt wird. Dann hat der Praxisübernehmer nur noch die Alternative, sich ein notariell beglaubigtes Vorkaufsrecht auf die Praxisimmobilie eintragen zu lassen, um zu einem späteren Zeitpunkt auf sie zugreifen zu können.

Diese Vorgehensweise kann durchaus sinnvoll sein, wenn zum Beispiel der Praxisübernehmer befürchten muss, dass die Erbengemeinschaft der (aus seiner Sicht missratenen) Kinder des noch lebenden, aber schwer erkrankten Eigentü­mers der Praxisräume ihm später das Leben schwer machen könnte.