Die Steuer-optimale Gestaltung der Praxisimmobilie

Ein aktueller Praxisfall zeigt, wie sich mit einer vorausschauenden Struktur sowohl die Einkommensteuer als auch die Schenkungssteuer minimieren lassen – und zugleich die wirtschaftliche Kontrolle innerhalb der Familie erhalten bleibt:

Eine niedergelassene Zahnärztin betrieb ihre Praxis über lange Zeit in einer eigenen Praxisimmobilie. Im Zuge der Nachfolge veräußerte sie die Praxis an ihren Sohn, der ebenfalls Zahnarzt ist. Die Entscheidung für einen entgeltlichen Verkauf hatten beide bewusst getroffen, um das Steuersatzgefälle zwischen seinem laufenden Spitzensteuersatz und ihrem ermäßigten Veräußerungssteuersatz zu nutzen.

Die Praxisimmobilie verblieb zunächst bei der Mutter, bei der sie aus dem steuerlichen Betriebsvermögen in ihr steuerliches Privatvermögen überführt wurde. Dabei erfolgte die Versteuerung der über Jahrzehnte entstandenen stillen Reserven – wenn auch zum ermäßigten Steuersatz. Nun stellte sich die Frage: Wie kann die Immobilie auf die nächste Generation übertragen werden, ohne erneut erhebliche steuerliche Nachteile herbeizuführen?

Die Mutter ist wirtschaftlich abgesichert. Neben weiteren vermieteten Immobilien verfügt sie über ausreichend Einkünfte aus dem Versorgungswerk. Auf laufende Mieteinnahmen aus der Praxisimmobilie ist sie daher nicht angewiesen.

Da der Sohn die Immobilie unmittelbar für seine freiberufliche Tätigkeit nutzt, würde diese steuerlich notwendiges Betriebsvermögen werden. Die Folge: Bei einer späteren Entnahme oder Veräußerung wären sämtliche künftigen Wertsteigerungen erneut steuerpflichtig. Hinzu kommt: Würde der Sohn keine Miete zahlen, entfiele für ihn dafür der Betriebsausgabenabzug. Er hätte dann lediglich die steuerliche Abschreibung, die in diesem Fall sehr niedrig ist. Der Sohn ist verheiratet, seine Ehefrau ist keine Zahnärztin, die beiden haben drei noch sehr junge Kinder, die privat krankenversichert sind.

Die Lösung musste mehrere Anforderungen erfüllen:

• Der Sohn soll dauerhaft die tatsächliche Kontrolle über die Immobilie behalten.

• Schenkungssteuer soll vermieden werden.

• Die Immobilie soll möglichst nicht dauerhaft steuerliches Betriebsvermögen des Sohnes bleiben.

• Die Mietzahlungen sollen innerhalb der Familie verbleiben.

• Mieteinkünfte sollen möglichst niedrig besteuert oder idealerweise steuerfrei sein.

Besonders wichtig bei der neuen Gestaltung war eine nicht-steuerliche Prämisse: Die Erfahrung zeigt, dass fremdbestimmtes Immobilieneigentum, etwa bei Geschwistern, Eltern oder Ehegatten, häufig zu Konflikten führt. Gerade bei Praxisimmobilien können daraus existenzielle Probleme entstehen. Die Lösung: Eine Kombination aus Mietanpassung, Zuwendungsnießbrauch und Übertragung auf den Ehegatten.

Zunächst wurde die bisher niedrig vereinbarte Miete auf das ortsübliche Niveau angehoben und indexiert. Die Jahreskaltmiete beträgt nun 30.000 Euro. Die Einkommensteuer-Ersparnis beim Sohn beträgt 42 Prozent, das sind in zehn Jahren 126.000 Euro.

Im nächsten Schritt bestellte die Mutter einen Zuwendungsnießbrauch zugunsten der drei Kinder des Sohnes, also an ihre Enkelkinder. Die Mietzahlungen fließen damit den Enkeln zu und können später für deren Ausbildung verwendet werden. Auf jeden Enkel entfallen rund 10.000 Euro Einkünfte pro Jahr. Aufgrund der persönlichen Grundfreibeträge bleiben diese Einkünfte einkommensteuerfrei.

Klar ist, dass dadurch die steuerliche Abschreibung verloren geht. Da aber die Mieteinnahmen bei den Enkeln sowieso steuerfrei bleiben, ist das unerheblich. Damit bleibt die Praxismiete faktisch innerhalb der Familie – ohne steuerliche Belastung. Die Steuerersparnis beträgt somit in zehn Jahren 126.000 Euro.

Der Nießbrauch wurde zunächst auf zehn Jahre bestellt. Gleichzeitig wurde ein Kündigungsrecht des jeweiligen Eigentümers nach Ablauf von drei Jahren vereinbart. Die laufenden Instandhaltungskosten bis 2.500 Euro jährlich trägt der Sohn als Mieter. Größere Sanierungsmaßnahmen wurden bewusst vor Bestellung des Nießbrauchs durchgeführt beziehungsweise können – falls erforderlich – nach Ablauf des Nießbrauchs oder nach Ausübung des Kündigungsrechts vorgenommen werden.

Anschließend schenkte die Mutter die mit dem Nießbrauch belastete Immobilie ihrem Sohn. Zwar fällt die Immobilie dadurch zunächst in dessen steuerliches Betriebsvermögen. Das ist jedoch nur ein Zwischenschritt von einigen Monaten.

Nach Ablauf einer angemessenen Frist überträgt der Sohn die Immobilie unentgeltlich auf seine nicht zahnärztlich tätige Ehefrau. Damit scheidet die Immobilie aus dem steuerlichen Betriebsvermögen aus und wird steuerliches Privatvermögen der Ehegattin. Entscheidend ist hierbei eine sorgfältige vertragliche Gestaltung: Selbstverständlich wurden umfassende Rückfallrechte vereinbart, insbesondere für den Fall der Scheidung. Kommt es zur Trennung, kann der Sohn die unentgeltliche Rückübertragung verlangen.

Die spätere Wertsteigerung der Immobilie entsteht nun im Privatvermögen. Das bedeutet: Ein späterer Verkauf kann – bei Einhaltung der steuerlichen Frist von zehn Jahren – außerhalb der Besteuerung erfolgen. Je nach künftiger Wertsteigerung und der vorgenommenen Abschreibung, kann die Einkommensteuer-Ersparnis hier leicht 100.000 Euro oder mehr betragen.

Verkauft der Sohn seine Zahnarztpraxis später und möchte der Erwerber auch die Immobilie übernehmen, kann diese steuerlich somit deutlich günstiger veräußert werden als bei einem dauerhaften Verbleib im Betriebsvermögen. Eine spätere Übertragung auf die nächste Generation wäre ebenso flexibel gestaltbar.

Die Praxisimmobilie ist (häufig) ein wertvoller Vermögensbaustein. Wer sie unreflektiert überträgt, riskiert

• unnötige Einkommensteuerbelastungen,

• spätere steuerpflichtige Entnahmegewinne,

• verschenkte Betriebsausgabenpotenziale und

• familiäre Konflikte.

Mit einer intelligenten Kombination aus marktgerechter Vermietung, Zuwendungsnießbrauch und gezielter Vermögensverlagerung lassen sich dagegen erhebliche steuerliche Vorteile realisieren. Und dieser Fall zeigt einmal mehr: Die Steuer-optimale Gestaltung der Praxisimmobilie ist kein Randthema der Nachfolgeplanung – sondern oft ein entscheidender Hebel für die langfristige Vermögenssicherung.