Volker Looman zur Finanzierung des Eigenheims

Bis 55 müssen Sie fertig sein!

Die Finanzierung von Eigenheimen ist in meinen Augen eine triviale Angelegenheit. Eigentlich.

Der Autor ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Stuttgart. Jede Woche veröffentlicht er in der FAZ einen Aufsatz über Geldanlagen. Außerdem unterstützt er Zahnärzte auf Honorarbasis bei der Gestaltung des Privatvermögens. privat

Wenn ich mir jedoch die Vorschläge ansehe, die mir jede Woche mit der Bitte um wohlwollende Prüfung auf den Tisch gelegt werden, werde ich den Eindruck nicht los, dass nichts zu einfach ist, um es nicht ein bisschen komplizierter zu machen.

Daher möchte ich Ihnen, liebe Mieter mit dem Hang zum Eigenheim, einfach frei von Leber erzählen, wie einfach es im Grunde genommen ist, selbst genutzte Häuser und Wohnungen zu finanzieren, und was Ihnen blüht, wenn Sie den gesunden Menschenverstand ausschalten.

Ein Zahnarzt ist 40 Jahre alt und mit einer Lehrerin verheiratet, die ein Jahr jünger ist. Das Paar hat zwei Kinder, und die Familie will in den nächsten Wochen den Traum vom Haus im Grünen verwirklichen. Das Haus kostet 600.000 Euro. Hinzu kommen Fiskus, Makler und Notar, so dass die Kosten „leider“ um 10 Prozent auf 660.000 Euro steigen. Das Paar hat durch Schenkungen und Sparsamkeit insgesamt 260.000 Euro auf der hohen Kante. Folglich ist ein Kredit von 400.000 Euro nötig. Ich vertraue darauf, dass die Rechnung auch für Kreise, die mit Zahlen auf Kriegsfuß stehen – also Ärzte und Anwälte nebst Soziologen und Theologen – einfach und nachvollziehbar ist.

Schwieriger wird das Verständnis für meine Forderung sein, die Schulden bis zum 55. Geburtstag des Vaters zu tilgen. Darauf werde ich – bitte machen Sie sich keine Sorgen – noch zu sprechen kommen. Jetzt müssen wir zuerst noch ein bisschen weiter rechnen. 55 Jahre minus 40 Jahre sind 15 Jahre. Das Jahr hat 12 Monate, so dass 15 mal 12 insgesamt 180 Monate sind. Das ist die Laufzeit des Kredits, und bei einem jährlichen Sollzins von 2 Prozent, fest für 15 Jahre, sind für Zins und Tilgung monatlich 2.547 Euro zu bezahlen, um das Ziel „in aller Seelenruhe“ zu erreichen.

Falls dieser Kredit das Recht enthält, die Rate während der Laufzeit zweimal anpassen zu dürfen, wenn es nötig ist, außerdem jedes Jahr bis zu 40.000 Euro zusätzlich tilgen zu können, wenn es die Mittel erlauben, und obendrein noch eine einfache Restschuld-Versicherung abgeschlossen wird, dann ist die Laube fertig. Eigentlich. Jetzt ist nur noch die Frage zu klären, warum die ganze Angelegenheit so einfach sein soll, wenn es auch kompliziert(er) geht?

Dazu gehören Festdarlehen und Bausparverträge. Diese Kombinationen sind aus Raiffeisenbanken, Sparkassen und Volksbanken, so habe ich den Eindruck, überhaupt nicht mehr wegzudenken. Ich weiß nicht, was „kluge“ Privatleute bewegt, sich diese Modelle auf die Nase binden zu lassen. Was veranlasst Akademiker, einen Kredit aufzunehmen, der jährlich 2 Prozent kostet, und im selben Moment einen Bausparvertrag abzuschließen, der mit 0,1 Prozent pro Jahr verzinst wird? Ist die Erkenntnis, dass 0,1 Prozent weniger als 2 Prozent sind, noch gesunder Menschenverstand oder doch schon höhere Mathematik?

Der lukrativste Weg, um Eigenheim und Altersvorsorge unter einen Hut zu bringen, sind zwei Verträge. Das ist auf der einen Seite der (lange) Kreditvertrag fürs Eigenheim, und das ist auf der anderen Seite der (lange) Aktiensparplan für den Ruhestand. Von dieser interessanten Zinsdifferenz wollen aber viele Anleger nichts wissen. Den einen ist die Geschichte zu heiß, und die anderen können sich die Sache nicht leisten, weil sie sich viel zu hohe Kreditraten aufbürden. Folglich ist die „optimale“ Finanzierung der einfache Kredit, der bis zum 55. Lebensjahr des Hauptverdieners getilgt ist.

Ich werde nie und nimmer die Aussage akzeptieren, die Finanzierung von Eigenheimen sei eine Wissenschaft für sich. In meinen Augen ist die Sache klar wie Kloßbrühe, wenn man zwei Dinge im Blick behält. Es ist egal, ob Sie heute 30, 35 oder 40 Jahre alt sind. Der Vorhang fällt am 55. Geburtstag. Bis dahin sollten die Schulden getilgt sein, um sich anschließend anderen Aufgaben widmen zu können. Bekanntlich gehen nicht nur Eigenheime und Frauen, sondern auch Kinder und Ruhestand ins Geld. Wie wollen Sie das aber bezahlen, wenn Sie dafür keine Vorsorge treffen? Wie soll das Studium der Kinder finanziert werden, wovon wollen Sie im Ruhestand leben, wenn Sie bis zur Pensionierung mit der Abzahlung des Hauses beschäftigt sind? Natürlich können Sie entgegnen, dafür zu gegebener Zeit die nötigen Sparverträge abzuschließen, allein mir fehlt der Glaube, dass Sie es auch tun werden. Sonst würde nicht von Jahr zu Jahr die Zahl der Senioren steigen, die mit kargen Renten in goldenen Käfigen leben und „verzweifelt“ nach Möglichkeiten suchen, ihr Haus wieder zu Geld zu machen.

Folglich ist die beste Finanzierung das schlichte Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit und Zinsbindung von etwa 15 Jahren. Das führt zu einer anfänglichen Tilgung von mindestens 5 Prozent. Niedrige Monatsraten und hohe Sondertilgungen sind fromme Wünsche, die die unangenehme Eigenschaft haben, nur selten in Erfüllung zu gehen. Wer das mit 55 Jahren merkt, ist zwar in aller Regel schlauer, doch er kann die Zeit nicht zurückdrehen.

Daher plädiere ich dafür, sich bei der Tilgung von Schulden auf keine Experimente einzulassen. Es könnte ins Auge gehen!

Kolumnen entsprechen nicht immer der Ansicht der Herausgeber.


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