Volker Looman zum sinnhaften Kauf von Mehrfamilienhäusern

Wissen Sie wirklich, was Sie tun?

Die Kritiker meiner Kolumnen werfen mir oft vor, ich sei der totale Gegner von Immobilien. Das ist absolut richtig, liebe Zahnärzte. Ich bin nicht der Ansicht, vermietete Häuser und Wohnungen seien „stabile“ Geldanlagen. Ich vertrete auch nicht die Meinung, Immobilien seien rentable Geschäfte. Ja, die Vorwürfe sind schon berechtigt! Ich mag keine überteuerten Immobilien in schlechter Lage. Schlau wie Sie sind, riechen Sie den Braten. Der Looman scheint ein Feinschmecker zu sein, der durchaus was für Immobilien übrig hat, wenn die Zutaten stimmen. So ist es! Ich liebe Frauen und Immobilien, wenn der Rahmen stimmt.

Der Autor ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Stuttgart. Jede Woche veröffentlicht er in der FAZ einen Aufsatz über Geldanlagen. Außerdem unterstützt er Zahnärzte auf Honorarbasis bei der Gestaltung des Privatvermögens. www.looman.de

Darf ich ein Beispiel präsentieren? Ihr Kollege ist 52 Jahre alt, ist (anständig) verheiratet, hat drei Kinder und verdient nicht (ganz) schlecht – wie man im Schwäbischen so sagt, wenn ein Mann jährlich 250.000 Euro verdient. Bodenständig wie der Zahnarzt ist, liebäugelt er mit dem Kauf eines kleinen Mehrfamilienhauses. Das Objekt liegt weder in Düsseldorf, Hamburg oder München, sondern in einer Stadt mit 70.000 Einwohnern. Ich finde die Überlegung plausibel und vernünftig. Finger weg von teuren Großstädten, Hände weg von Dörfern, wo sich Fuchs und Hase gute Nacht sagen. In mittelgroßen Städten ist die Welt (noch) in Ordnung. Die Infrastruktur ist gut, die Leute haben Arbeit, und die Nachfrage nach normalen Wohnungen ist vorhanden. Kurzum: In solchen Lagen kann ein Anleger noch Geld verdienen.

Das Objekt ist zehn Jahre alt und soll 995.000 Euro kosten. Davon entfallen etwa 300.000 Euro auf das Grundstück und 695.000 Euro auf das Gebäude. Hinzu kommen die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent und die Notarkosten von 1 Prozent. 995.000 Euro plus Nebenkosten von 44.775 Euro führen zu einem Gesamtaufwand von 1.039.775 Euro. So einfach die Rechnung ist, so klar ist Ihnen hoffentlich, dass die Nebenkosten „verlorene Spesen“ sind. Der Wert des Hauses beträgt 995.000 Euro, und wie viel Sie davon beim Verkauf wiedersehen werden, steht in den Sternen.

Die aktuelle Miete liegt bei 42.000 Euro pro Jahr. Würden Sie bitte – mal eben schnell – 995.000 Euro durch 42.000 Euro dividieren? Da kommen 23,69 heraus und wenn Sie jetzt noch 100 durch 23,69 teilen, sehen Sie, dass die Bruttorendite bei 4,22 Prozent pro Jahr liegt. Ich muss Ihnen diese Rechnung wärmstens ans Herz legen, damit Sie beim Kauf von Immobilien nicht in die Grütze langen. In meinen Augen darf ein Neubau höchstens 30 Jahresmieten kosten. Objekte mit einem Alter von zehn bis zwölf Jahren sind maximal 25 Jahresmieten wert. Und bei „alten Schachteln“ müssen Sie auf der Hut sein: Immer einen Sachverständigen mitnehmen und höchstens 15 bis 20 Jahresmieten bezahlen!
Nun wird es spannend, liebe Leserinnen, werte Leser, weil wir einen Blick in die Zu-kunft wagen müssen, was ja eigentlich gar nicht möglich ist. Trotzdem muss ich Sie um Antworten auf drei Fragen bitten. Vielleicht sollte ich besser von Einschätzungen reden, dann fallen Ihnen „Antworten“ bestimmt leichter. Wie lange wollen Sie vermieten? Glauben Sie an Mietsteigerungen und, wenn ja, in welcher Größenordnung? Und haben Sie eine Meinung über den Verlauf des Wertes der Immobilie?

Im vorliegenden Beispiel soll das Haus rund 15 Jahre vermietet werden. In dieser Zeit können die Mieten, so glaubt der Zahnarzt, im Schnitt um 1 Prozent pro Jahr steigen. Wie viel wird das Haus in 15 Jahren wert sein? Mir ist bewusst, dass diese Frage nicht im Voraus zu beantworten ist. Trotzdem wage ich folgende Prognose, natürlich wie immer unter Ausschluss des Rechtswegs. Ich gehe davon aus, dass bei Immobilien jährliche Aufwendungen von 2 Prozent des Gebäudepreises (600.000 Euro) nötig sind, um das Objekt in Schuss zu halten. Ich verteile die Kosten zu gleichen Teilen auf die Miete und den Wert(verlust) des Gebäudes. Das hat zur Folge, dass ich die Miete um 6.000 Euro auf 36.000 Euro und den Hauswert um 105.000 Euro auf 590.000 Euro senke. Den Wert des Grundstücks steigere ich wie die Miete um 1 Prozent pro Jahr, so dass der Boden in 15 Jahren fast 350.000 Euro wert sein kann.
Finanziert wird das Vorhaben mithilfe von Bargeld und Hypotheken. Der Zahnarzt legt 139.775 Euro bar auf den Tisch, die 900.000 Euro kommen von einer Bank. Dafür fallen jährlich Zinsen von 2,5 Prozent an. Die monatlichen Raten für Zins und Tilgung liegen bei 6.000 Euro, so dass die Hypothek im Laufe der 15 Jahre vollständig getilgt wird.

Damit können wir den Zahlungsplan auf-stellen. Der Zahnarzt kauft ein Haus, das 1.039.775 Euro kostet, und nimmt einen Kredit von 900.000 Euro auf. Folglich be-zahlt er 139.775 aus der eigenen Tasche. Die jährlichen Mieteinnahmen betragen 36.000 Euro, und der Kredit verschlingt 72.000 Euro pro Jahr, so dass der Zahnarzt insgesamt 180 mal 3.000 Euro auf den Tisch blättern muss. Dafür winken ihm beim Verkauf des Objekts in 15 Jahren schätzungsweise 940.000 Euro. Das führt zu einer jährlichen Verzinsung von 3,85 Prozent nach Steuern. Ich finde das Ergebnis hervorragend, so dass ich gegen diese Immobilie nichts einzuwenden habe. Maulig werde ich nur, wenn die Verzinsung unter 2 Prozent liegt. Da frage ich mich schon, warum sich Zahnärzte solchen Schrott ans Bein binden. Ich habe nur eine Erklärung für diesen Altruismus: Sie wissen nicht, was sie tun!

Kolumnen entsprechen nicht immer der Ansicht der Herausgeber.

Der Autor ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Stuttgart. Jede Woche veröffentlicht er in der FAZ einen Aufsatz über Geldanlagen. Außerdem unterstützt er Zahnärzte auf Honorarbasis bei der Gestaltung des Privatvermögens.

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