Hindernislauf bei der Renovierung

Altbaurenovierung ist steuerlich betrachtet ein Hindernislauf. Zwischen den Schikanen Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Erhaltungskosten musste bislang der renovierungsfreudige Immobilieneigner schlafwandlerisch sicher jonglieren, wollte er steuerlich nicht ins Abseits geraten. Und wenn er steuerlich einen Volltreffer landen wollte, dann durften seine Renovierungsrechnungen in der Summe 15 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten für das renovierungsbedürftige Objekt nicht überschreiten. Diese 15 Prozent definierte das Finanzamt als Werbungskosten. Und diese dürfen in dem Jahr, in dem eine Zahlung fällig ist, mit einem Schlag in voller Höhe vom zu versteuernden Einkommen des Renovierungs-Bauherren abgezogen werden. Vorausgesetzt: Die lokalen Finanzbeamten spielen freundlicherweise mit und stellen ihrerseits keine Hindernisse in den Weg.

Wurde vom zuständigen Finanzamt die Definition „Werbungskosten“ für Modernisierungs-, Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten aberkannt, fiel der Finanzaufwand hierfür automatisch unter die Rubrik „Herstellungskosten“. Diese Kosten lassen sich nicht mehr im Jahr der Zahlung steuerlich voll abschreiben. Sie werden auf die gesamte Abschreibungsdauer von 40 oder 50 Jahren umgelegt und dürfen jährlich nur mit zwei oder 2,5 Prozent „linearer Abschreibung“ in die Steuerrechnung eingehen. Kein Wunder, dass bei dieser Abschreibungspraxis viele der Benachteiligten „Willkür“ riefen und gerichtliche Klage einreichten. Mitte vergangenen Jahres nun fällte als Endinstanz das oberste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof in München (BFH), gleich zwei sensationelle Urteile. Ihr Tenor: Weil für die 15-Prozent-Regelung die gesetzliche Grundlage fehle, dürften auch umfangreiche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten, die diesen Prozentrahmen überschreiten, nach der Anschaffung einer gebrauchten Immobilie als Werbungskosten sofort von der Steuer abgesetzt werden (Aktenzeichen IX R 39/97 und IX R 52/00).

In Kenntnis der laufenden Prozesse vor dem BFH hatten Zehntausende von betroffenen Vermietern ihre negativen Steuerbescheide mit einem Einspruch und einem Verweis auf die ausstehenden Urteile „offen“ gehalten. Nur dann bestand rein rechtlich die Möglichkeit, bei einem Urteil zu Gunsten der steuerlich Betroffenen eine neue Steuerrechnung mit Erstattungsansprüchen aufzumachen. Das für die Steuerzahler positive Urteil kam. Doch die Finanzbehörden stellen sich weiterhin stur. Seit kurzem wissen die Hingehaltenen, weshalb: Versteckt in dem Entwurf eines (jetzt wahrscheinlich gar nicht mehr relevanten) „Steuervergünstigungsabbaugesetzes“ existiert eine Regelung, mit der die 15-Prozent-Grenze genau definiert und gesetzlich festgeschrieben wird. Sogar rückwirkend. Und damit provoziert die amtierende Regierung wieder einmal einen Verfassungskonflikt. Denn die deutsche Verfassung garantiert ein so genanntes „Rückwirkungsverbot“.

Dabei hatten sich die BFH-Richter redlich bemüht, die Versäumnisse des Gesetzgebers aufzuarbeiten und Klarheit rund um die komplexe Materie zu schaffen. Die 15-Prozent-Grenze wurde ersatzlos gestrichen. Die für Werbungskosten relevanten Immobilien wurden in drei Standard-Kategorien unterteilt: „sehr einfacher“, „mittlerer“ und „sehr anspruchsvoller Gebrauchswert“. Wer bei Renovierungs- und Sanierungsarbeiten die angestammte (womöglich durch einen Gutachter bestätigte) Kategorie nicht verlässt, also nicht aufsteigt, kann so viele Kosten produzieren wie er für angemessen hält. Sie gelten dann als steuerlich bevorzugte Werbungskosten. Nur wer in einen höheren Standard aufsteigt, erzeugt Herstellungskosten, die nach dem steuerlich weniger reizvollen Prinzip der linearen Abschreibung verwertbar sind.

Noch einen anderen Kriterienkatalog stellten die BFH-Richter auf: Sie definierten vier Kernbereiche der Sanierung und Renovierung: Fenster in Bezug auf Wärme- und Lärmschutz, Sanitäranlagen sowie Elektro- und Heizungsinstallationen. Werden in einem Zug gleich drei oder gar alle vier Kernbereiche deutlich verbessert, liegt ein Standardwechsel vor. Dann sind die entstehenden Kosten Herstellungskosten. Werden hingegen in maximal zwei Kernbereichen Modernisierung, Umbauten oder Erweiterungen vorgenommen, dürfen die Kosten hierfür als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.