Jetzt festschreiben

Die Finanzkrise hat die Menschen gegenüber Geldanlagen misstrauisch werden lassen. Sie möchten den Gegenwert für ihr Erspartes wieder mit eigenen Augen sehen können. Eine Möglichkeit, in reale Werte zu investieren, ist der Kauf einer Immobilie. Außerdem bieten schützende Mauern das Gefühl von Sicherheit. Sie tragen entscheidend zum Wohlbefinden ihrer Besitzer bei. Deshalb und weil die Immobilienpreise fallen und die Zinsen für die Darlehen noch günstig sind, wäre jetzt ein guter Zeitpunkt für den Hauskauf.

Noch sinken die Zinsen. Ob es allerdings zu einer weiteren Zinssenkung durch die EZB kommen wird, steht derzeit in den Sternen. Denn die Geldmenge weitet sich dank der Konjunkturpakete noch aus, und Experten rechnen mit einer steigenden Inflation, wenn die Krise die Talsohle durchschritten hat. Für die Zentralbank wäre dann der Punkt erreicht, an dem sie wieder gegensteuern und die Zinsen erhöhen muss.

Also ist von der rein sachlichen Seite her jetzt der richtige Zeitpunkt, ein Haus zu kaufen und die Finanzierung festzuschreiben.

So niedrig wie jetzt waren die Zinsen für Hypotheken seit 2005 nicht mehr.

Dennoch sollten sich angehende Hausbesitzer mit der Wahl des richtigen Finanzierers Zeit lassen. Eine Immobilie, egal ob zum Selbstbewohnen oder zur Vermietung, kauft man nicht wie eine Tüte Milch oder eine neue Handtasche. Sie kostet viel Geld und belastet auf Jahre wenn nicht auf Jahrzehnte hinaus das Budget.

Derzeit liegt der durchschnittliche Zins für eine Hypothek laut des Finanzberaters FMH bei 4,34 Prozent – vorausgesetzt der Kreditnehmer trägt die Hälfte der Bausumme selbst. Damit ist auch schon der Knackpunkt für eine günstige Finanzierung genannt. Je mehr Eigenkapital der Darlehensnehmer mitbringt, desto bessere Konditionen bekommt er. Die Modellrechnungen, mit denen Banken und Versicherungen werben, gehen alle von einer Beleihungsgrenze zwischen 50 und 60 Prozent aus. Mehr als zuvor richten sich die Konditionen nach der Höhe des Risikos.

Merkmale wie Bonität des Schuldners, Lage des Objekts sowie die Bausubstanz entscheiden stärker denn je über die Gestaltung des Darlehens. Wie für ihre Kunden zählt auch für die Geldverleiher die Sicherheit. Wer wenig davon zu bieten hat, muss mehr zahlen. Nach diesem Motto verfährt ganz offiziell seit Anfang Februar die ING-Diba. Für Schuldner erster Güte bietet sie attraktive Konditionen (Stand: 23. Februar 2009):

Wer 150 000 Euro benötigt und damit die Beleihungsgrenze von 50 Prozent nicht überschreitet, zahlt bei einer Laufzeit von fünf Jahren 3,40 Prozent effektiv, bei zehn Jahren 3,67 Prozent effektiv und bei 20 Jahren 4,50 Prozent effektiv. Der Bauherr kann sich einen Tilgungssatz zwischen einem und zehn Prozent aussuchen und darf ihn während der Laufzeit zweimal verändern. Will er schneller von den Schulden herunterkommen, bietet ihm die Direktbank eine jährliche Sondertilgung bis zu fünf Prozent. Diese Zusatzleistungen bleiben auch bestehen, wenn der Beleihungssatz höher ausfällt. Das größere Risiko lässt sich das Institut mit einem Zinsaufschlag vergüten. Er beträgt für Beleihungsgrenzen zwischen 50 bis 70 Prozent 0,1 Prozent und steigt auf ein Prozent bei einer Beleihung des Objekts von 95 Prozent und mehr.

Aufschläge für höhere Beleihungsgrenzen verlangen eigentlich alle Institute. Sie fallen dann eher unter die Rubrik Verhandlungssache. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Banken und Versicherungen liegen im Detail. Für den Laien ist es sehr schwierig, die Angebote miteinander zu vergleichen.

Mehr Zinsen verlangt zum Beispiel die Münchner Hypothekenbank. Dafür bietet sie etwas, was die anderen nicht im Angebot haben: Sie erlaubt eine Anpassung der monatlichen Raten an sich verändernde Lebensphasen. So dürfen zum Beispiel junge Eltern die Rate reduzieren, wenn einer von ihnen wegen der Kinderbetreuung im Job pausiert. Ist die Elternzeit zu Ende, kann er die Rate wieder hochsetzen.

Hat der Schuldner in der Vergangenheit häufig Sondertilgungen geleistet und gerät er nun in eine finanzielle Klemme, weil er zum Beispiel ein neues Auto benötigt oder eine größere Reparatur fällig wird, erlaubt ihm die Bank während der Zinsbindungsphase dreimal, sich einen Teil der Sondertilgungen zurückzuholen. Es müssen allerdings mindestens 5 000 Euro sein. Diese Bedingungen gelten für Darlehen ab einer Zinsbindung von mindestens zehn Jahren. Die Konditionen für ein Darlehen von 100 000 Euro bei einem Beleihungssatz von 50 Prozent (Tilgung ein Prozent) liegen zwischen 3,73 Prozent effektiv für eine fünfjährige Zinsbindung und 5,06 Prozent effektiv für 20 Jahre fest.

Flexibel in der Vertragsgestaltung zeigt sich auch die Commerzbank. Sie erlaubt ihren Kunden, die ihre Immobilie über sie finanzieren, sogar das Darlehen jedes Jahr im Juni teilweise oder zu 100 Prozent zu tilgen, und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne vorherige Ankündigung.

Rücksicht auf die jeweilige Lebenssituation ihrer Kunden nimmt ebenfalls das Angebot der Hannoverschen Leben. Der Lebensversicherer bietet neben günstigen Konditionen (fünf Jahre fest 3,38, zehn Jahre 3,87 und 20 Jahre 4,25 Prozent effektiv, 50 Prozent Beleihung) auch flexible Vertragsbedingungen. So gewährt er Familien für jedes Kind unter 18 Jahren für einen Darlehensbetrag von 75 000 Euro einen Nachlass auf den Zins in Höhe von 0,25 Prozent. Junge Paare unter 35, die sich eine Immobilie zulegen, dürfen bei einem Umzug den Kredit kostenfrei auf die neue Immobilie übertragen.

Bei so vielen Variablen fällt der Vergleich schwer. Umso wichtiger ist es für angehende Kreditnehmer, die Angebote genau zu prüfen. Entscheidend ist, welche Bedürfnisse der Kunde hat: Erwartet er in etwa zwei Jahren eine größere Summe, dann sollte er sich eine vorzeitige Tilgung freihalten. Das gilt auch für Freiberufler, die vielleicht am Jahresende über freie Beträge verfügen können. Wer mitten im Aufbau der Praxis steckt und dabei ist, eine Familie zu gründen, für den bedeutet es sicher eine Erleichterung, wenn er mit der Tilgung vorübergehend aussetzen kann.

Die Banken jedenfalls zeigen sich derzeit sehr kulant. Misstrauen gegenüber so viel Entgegenkommen ist nicht angezeigt, meint Verbraucherschützer Thomas Hentschel von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in Düsseldorf: „Wir befinden uns schon länger in einer Phase niedriger Zinsen. Deshalb fällt es den Banken nicht allzu schwer, so flexible Konditionen anzubieten.“ Und irgendwann werden die Zinsen auch wieder steigen. „Dann freuen sich die Institute über vorzeitige Tilgungen. Sie können das Geld dann wieder zu höheren Zinsen ausleihen.“ Wann dieser Zeitpunkt kommt, diese Prognose wagt derzeit kaum jemand. Spätestens wenn die Inflations-Propheten Recht bekommen, werden die Leitzinsen wieder angehoben. Ob es noch in diesem Jahr dazu kommen wird, darf bezweifelt werden. Kunden, die nur eine simple Hypothek ohne Sondertilgung oder sonstige Extras benötigen, können versuchen zu handeln. Aber „mehr als ein Rabatt im Hundertstel-Bereich dürfte derzeit nicht drin sein“, mutmaßt Hentschel. Er empfiehlt in seinen Beratungen jedenfalls, vereinbarte Sondertilgungen wirklich zu nutzen. Denn am billigsten ist es auch in Zeiten niedriger Zinsen, keine Schulden zu haben.

Marlene Endruweitm.endruweit@netcologne.de