Die Spreu trennt sich vom Weizen

Der Stand der Dinge bei den offenen Immobilienfonds: 14 geschlossene Fonds, die keine Anteile mehr zurücknehmen. 85,5 Milliarden Euro, also ein Drittel des in dieses Produkt investierten Kapitals, ist blockiert. Sinkende Renditen und schlechtes Management gehören zu den Ursachen für die Misere. Das zeigen auch die Ergebnisse der aktuellen Studie, die die Ratingagentur Scope Mitte Mai veröffentlicht hat. Expertin Sonja Knorr und ihre Kollegen untersuchten 24 der rund 44 offenen Immobilienfonds (OIF). Die Ergebnisse waren nicht sonderlich ermutigend: Nur drei Fonds konnten sich im Vergleich zum Vorjahr verbessern. Zehn zeigten keine Veränderung und elf wurden abgewertet. Sie erhielten die Note BB+ und schlechter. Das heißt, sie gelten nicht mehr unbedingt als investmentwürdig. Die Spreu trennt sich vom Weizen.

Die Gründe für diese Entwicklung sind nur zum Teil in der Krise zu suchen. Damals haben institutionelle und semiprofessionelle Investoren wie Vermögensverwalter hektisch viel Kapital aus den OIF abgezogen, um woanders Löcher zu stopfen. An dieser Stelle offenbarte sich der entscheidende Fehler im System: Der Widerspruch zwischen der täglichen Verfügbarkeit des eingesetzten Kapitals der Anleger und die nur schwergängig zu handelnden Immobilien, die sich natürlich nicht wie Aktien jederzeit an der Börse verkaufen lassen. Schnell gerieten viele Fonds in Liquiditätsnöte, von denen sich die derzeit geschlossenen immer noch nicht erholt haben.

Der Vorrat an verfügbarem Kapital sollte bei offenen Immobilienfonds 15 bis 20 Prozent betragen. Tatsächlich aber liegen die Quoten meist deutlich niedriger. Das gilt besonders für die derzeit geschlossenen Fonds. Die niedrigste Quote mit 6,5 Prozent weist der KanAm grundinvest auf, gefolgt vom Immoselect mit knapp zehn Prozent. Sie sind gezwungen, Gebäude zu verkaufen. Aber auch das geht nicht von heute auf morgen. Üblicherweise werden Immobilien neu bewertet, bevor sie zum Verkauf angeboten werden. Das braucht Zeit. Am Ende liegt deren Wert deutlich niedriger als zuvor.

Neben der mangelnden Liquidität hat sich ein schlecht organisierter Vertrieb als besonderer Nachteil erwiesen. Daran kranken vor allem die Degi-Fonds. Ihre Produkte werden nicht über ein gut organisiertes eigenes Filialnetz vertrieben, sondern über Fondsvermittler. Dagegen zeigen Fondsgesellschaften wie Rreef von der Deutschen Bank und Deka von den Sparkassen, wie gut die Anteile der Fonds in den Filialen der Bank und der Sparkassen an die Kunden verkauft werden. Der stetige Mittelzufluss erlaubt den Managern einen kontinuierlichen Aufbau eines Portfolios über viele Jahre. Marktchancen können genutzt werden wie zum Beispiel im vergangenen Jahr, als wertvolle Immobilien zu günstigen Preisen zum Verkauf standen. Positiv hat sich bei einigen Fonds wie die von Rreef die Trennung von institutionellen und privaten Anlegern ausgewirkt. Für die beiden Gruppen gibt es getrennte Fonds, so dass die Privaten nicht unter Liquiditätsproblemen leiden müssen.

Die Experten von Scope glauben, dass Fonds „ohne den erforderlichen Bewegungsspielraum diesen Vorsprung kaum noch aufholen können“. Das trifft besonders auf Fonds zu, deren Portfolio schnell zusammengekauft worden ist. So litt der in Abwicklung befindliche Morgan Stanley P2Value darunter, dass viele der Immobilien zu Höchstpreisen eingekauft worden sind. Damit geriet der Fonds in einen Teufelskreis. Um die Gebäude zu verkaufen, wurden sie abgewertet. Das bedeutete wiederum eine Schwächung des Portfolios. Das Anlegervertrauen sank. Am Ende blieb nur noch die Auflösung des Fonds. Jetzt werden die Gebäude innerhalb von drei Jahren verkauft und die Erträge in mehreren Tranchen an die Anteilseigner ausgezahlt.

Einen zusätzlichen Schlag hat den global investierenden Fonds die Katastrophe von Fukushima versetzt. Weil er sieben Immobilien in Tokio besitzt, hat die Fondsgesellschaft Union Investment Real Estate beim UniImmo Global Fonds im März Verkauf und Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Zuvor haben viele Anleger ihre Anteile an diesem Fonds verkauft. Der Grund war nicht unbedingt der GAU, sondern die zu einem früheren Zeitpunkt vorgenommene Neubewertung der Immobilien und deren anschließende Herabstufung. Auch die globalen Fonds von Rreef und Deka besitzen Gebäude in Japan. Sie haben 16 beziehungsweise 15 Prozent des Vermögens in Japan investiert. An Sperrung denken sie nicht, zumal die Gebäude zum Teil außer in Tokio auch in Yokohama und Osaka liegen. Doch ist von Abwertung der Immobilien oder gar einer Schließung der Fonds keine Rede.

Anleger, die Anteile der „geschlossenen“ Fonds halten, fragen sich, wann die Geschäfte wieder normal laufen werden. Prognosen wagen derzeit auch die Experten nicht. Eine der wichtigsten Voraussetzungen für eine Wiedereröffnung ist vor allem die Beschaffung von genügend Liquidität. Denn als sicher gilt, dass schon am ersten Öffnungstag ein Ansturm der Anteilsverkäufer einsetzen wird. Selbst ein normaler Bestand an flüssigem Geld wird nicht ausreichen. Sonja Knorr von Scope hält 35 bis 40 Prozent für notwendig, um alle Ansprüche zu befriedigen. Davon sind die Gesellschaften jedoch noch weit entfernt. Denn selbst wenn alle Verkaufswünsche erfüllt sind, fangen die Probleme erst an. Die Fonds müssen viel mehr leisten um eine gesicherte Existenz zu finden. Wolfgang Kubatzki, Immobilienspezialist bei der Ratingagentur Feri in Bad Homburg nennt die wichtigsten Voraussetzungen für eine Überlebensstrategie: „Den Nachweis von einem attraktiven Immobilienportfolio, professionelles Management und eine Zukunftsstrategie.“ Zu einem guten Portfolio gehören junge Immobilien, die eine hohe Energieeffizienz aufweisen. Denn die Nebenkosten dürften bei der Vermietung eine zunehmende Rolle spielen.

Scope-Expertin Sonja Knorr, geht nicht davon aus, dass alle Fonds wieder öffnen werden: „Der Schrumpfungsprozess geht weiter.“ Zusätzlich zu den beiden in Abwicklung befindlichen Fonds werden noch einige andere auf der Strecke bleiben. Denn je länger die Schließung dauert, desto geringer werden die Chancen auf eine Wiedereröffnung. Knorr räumt derzeit nur zwei Fonds gute Aussichten ein: dem CS Euro Real und dem KanAm grundinvest.

Anleger, die Anteile an diesen Fonds halten, dürfen also hoffen. Doch welche Chancen auf Entschädigung bleiben denjenigen, deren Fonds keine besonders guten Prognosen haben? Es gibt drei Möglichkeiten:

Anteile halten

Anleger, die von dem Produkt überzeugt sind, können ihre Anteile halten. Allerdings sollten sie sich die aktuellen Daten genau anschauen. Entscheidend für die Wiedereröffnung ist die Liquiditätsquote. Aber auch zum Beispiel das Portfolio, die Vermietungssituation oder Kredite spielen entscheidende Rollen. Die durchschnittliche Kreditquote liegt bei 31,6 Prozent (2010 bei 30,9 Prozent). Den Vorschriften zufolge dürfen die „geschlossenen“ Fonds zusätzlich zehn Prozent des Fondsvolumens beleihen. Begrenzt ist die Kreditaufnahme auf 50 Prozent des Verkehrswerts. Im Notfall, wenn zum Beispiel die Liquidität nicht ausreicht, ist dann keine Kreditaufnahme mehr möglich. Außerdem besteht zunehmend die Gefahr, dass ein Kredit platzt. Gerade deswegen wurden die Fonds Degi Global Business und Morgan Stanley P2 Value abgewickelt.

Anteile verkaufen

Der Verkauf von Anteilen an „geschlossenen“ Fonds ist nur über die Börse möglich. Am häufigsten werden sie an der Hamburger Börse gehandelt. Allerdings müssen die Anleger mit mehr oder weniger starken Abschlägen rechnen. Eine Entscheidungshilfe bei der Frage, wie sinnvoll ein Verkauf ist, gibt der Anlageexperte der Baden-Württembergischen Verbraucherzentrale in Stuttgart, Niels Nauhauser: „Wer davon überzeugt ist, dass er an der Börse Anteile günstig kaufen könnte, weil er von dem Fonds seiner Wahl überzeugt ist, sollte seine Anteile behalten. Wer das nicht glaubt, sollte verkaufen.“ Denn den Verlust hat man ja schon, ob er nun realisiert ist oder nicht. Der Verkauf über die Börse kostet ein bis 1,5 Prozent.

Klage einreichen

Etliche Anwälte rufen die von Schließungen betroffenen Anleger dazu auf, vor Gericht zu klagen. So zählt zum Beispiel der Bremer Rechtsanwalt Peter Hahn verschiedene Möglichkeiten auf. So hat etwa die Bank seiner Meinung nach nicht anlegergerecht beraten, wenn sie für eine sichere Parkstation über ein bis zwei Jahre den Kauf von Anteilen des CS Euroreal oder SEB Immoinvest empfohlen hat. Ein Fehler des Verkäufers war es auch, wenn er dem Kunden vor dem Erwerb der Anteile keinen Verkaufsprospekt angeboten hat oder nicht auf die Risiken und negative Berichterstattung hingewiesen hat. Offene Immobilienfonds wurden häufig als so sicher wie Festgeld angeboten. Außerdem muss die Bank auf Rückvergütungen hinweisen.

Bei falschen Prospektangaben können Schadenersatzansprüche gegen die Kapitalanlagegesellschaft geltend gemacht werden. Hahn rät dazu, möglichst schnell Ansprüche prüfen zu lassen, „da der Erwerb offener Immobilienfonds als Wertpapiergeschäft mit einer dreijährigen Verjährungsfrist gilt.“ Verbraucherschützer Nauhauser hofft zwar, dass mögliche Urteile die Verbraucherrechte stärken können. Doch er mahnt auch zur Besonnenheit: „Dieser Schritt muss gut überlegt sein. Auf jeden Fall sollte der Kläger über eine Rechtsschutzversicherung verfügen. Vielleicht macht es ja auch Sinn, erst einmal den Ombudsmann zu befragen.“

Die Rechte der Bankkunden stärken will die Bundesregierung mit der Reform der offenen Immobilienfonds. Die neuen Regelungen sehen vor, dass Neuanleger spätestens ab 2013 ihre Anteile für mindestens 24 Monate nach dem Erwerb halten sollen. Ausnahme von der Regel: Private Anleger dürfen pro Kalender-Halbjahr Anteile im Wert bis zu 30 000 Euro zurückgeben. Damit dürften die Bedürfnisse der privaten Kunden abgedeckt sein. Weiterhin müssen Bestand- und Neuanleger ab 2013 eine zwölfmonatige Kündigungsfrist einhalten, sofern sie eine Auszahlung von mehr als 30 000 Euro nach der Mindesthaltefrist erhalten wollen. Die Fonds selbst sollen nur noch maximal 30 Prozent ihrer Immobilien über Kredite finanzieren dürfen.

Diese Reform und die Erfahrungen aus der Krise werden die Welt der offenen Immobilienfonds verändern. Das sieht Feri-Experte Wolfgang Kubatzki mit Einschränkung: „Die Reform ist ein gewisser Mantel für die Fonds, wird aber am Ende nicht alleine den Erfolg sichern können.“ Er hält die offenen Immobilienfonds „immer noch für eine sehr gute Möglichkeit für den Privatanleger, in Immobilien zu investieren. Allerdings ist eines klar, die Zeiten des fast grenzenlosen Wachstums sind für die Fondsgesellschaften vorbei. Wir werden eine andere Fondslandschaft erleben.“ Er fordert zudem mehr Engagement von der Börse, sich als Handelsplattform für Fondsanteile stark zu machen. Scope-Analystin Sonja Knorr rechnet damit, dass „am Ende des Reinigungsprozesses Produkte stehen werden, deren Management sich auf die alten Werte besinnt“. Damit meint sie zum Beispiel, dass das Management gut daran tut, sich mit den Zukäufen auf vertraute Regionen zu beschränken. Wer sich zum Beispiel auf den asiatischen Markt begibt, sollte seine eigenen Experten vor Ort haben, die mit den Gepflogenheiten des Landes bestens vertraut sind. Niels Nauhauser wendet sich an die Verbraucher und rät, „vielleicht das Ende der Vergangenheitsbewältigung bei den offenen Immobilienfonds abzuwarten und erst dann wieder einzusteigen“

Marlene EndruweitWirtschaftsjournalistinm.endruweit@netcologne.de

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Quelle: Scope Analysis; Stand: 13. Mai 2011

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4

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5

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Quelle: Scope Analysis; Stand: 13. Mai 2011

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