Die Tücken der Details

Grundsätzlich gilt, dass der Gebäudeeigentümer zur Erfassung des individuellen Verbrauchs geeignete Messgeräte zu installieren hat, die Auswahl der Geräte bleibt dabei ihm überlassen. Der Nutzer hat die Installation der Geräte, deren regelmäßige Wartung sowie das jährliche Ablesen zu dulden. Andererseits hat der Nutzer einen – zivilrechtlich durchsetzbaren – Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung und kann den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer seinen Verpflichtungen zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht nachkommt.

Die Kosten für die Anschaffung und Installation der Messgeräte kann der Gebäudeeigentümer auf die Wohnraummieter umlegen, eine Umlegung der Kosten auf Geschäftsraummieter ist nur nach vertraglicher Vereinbarung möglich. Die Heizkostenverordnung verpflichtet den Gebäudeeigentümer, mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Gesamtkosten nach Verbrauch umzulegen. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Kosten sind nach einem festen Schlüssel, nämlich der Nutzfläche, aufzuteilen. Diese Verordnung gilt nicht nur für Mietund Eigentumswohnungen, sondern auch für gewerblich genutzten Raum. Da es keine behördliche Kontrolle gibt, ist es grundsätzlich Sache des Nutzers, seine Ansprüche aus der Verordnung gegenüber dem Gebäudeeigentümer durchzusetzen. Gebäudeeigentümer und Nutzer können also entweder bisherige Vereinbarungen beibehalten oder neue rechtsgeschäftliche Vereinbarungen treffen. Verlangt jedoch nur ein Mieter die verbrauchsabhängige Nutzung, muss trotz entgegenstehender Mehrheit der übrigen Nutzer die verbrauchsabhängige Abrechnung durchgeführt werden. Ausnahme: Der Mieter eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung braucht nicht verbrauchsabhängig abzurechnen, wenn er die Einliegerwohnung an einen Dritten untervermietet (Verordnung gilt nur bei Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen).

Kosten für die Reparatur der Geräte kann der Gebäudeeigentümer nicht auf den Mieter umlegen – lediglich die Kosten für die erste Anbringung der Messgeräte. Der Gebäudeeigentümer kann auch grundsätzlich nur die Betriebskosten auf den Nutzer umlegen, deren Umlegung vertraglich vereinbart ist. Die Verordnung berechtigt nicht zur Umlegung zusätzlicher, bisher nicht umgelegter Kosten. Kosten, die der Gebäudeeigentümer nicht in dem Abrechnungszeitraum abrechnet, in dem sie angefallen sind, darf er nicht in einem späteren Abrechnungszeitraum auf den Nutzer umlegen. Auch darf der Abrechnungszeitraum nicht willkürlich verändert werden.

Der Gebäudeeigentümer darf weder Finanzierungskosten noch Trinkgelder auf den Nutzer umlegen. Auch dürfen nur die Heiznebenkosten berechnet werden, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Berechnet der Gebäudeeigentümer monatliche Bedienungspauschalen (Wartungskosten) oder sind in der Abrechnung unter Bedienungskosten bestimmte Pauschalbeträge ausgewiesen, braucht der Nutzer diese nicht zu zahlen. Auch sind vom Gebäudeeigentümer berechnete Reinigungspauschalen nicht umlegbar. Benutzt ein Teil der Mieter eines Hauses den Trockenraum, muss der Wärmeverbrauch erfasst und auf die Nutzer verteilt werden.

Der Abrechnungszeitraum beträgt grundsätzlich ein Jahr. Legt ein Gebäudeeigen - tümer ohne entsprechende vertragliche Vereinbarung seiner Abrechnung einen längeren oder kürzeren Abrechnungszeitraum zugrunde, ist die Abrechnung falsch und braucht vom Nutzer nicht anerkannt zu werden. Die Ablesung sollte mindestens eine Woche vorher angekündigt werden. Ist eine Nachablesung erforderlich, sollte diese etwa zwei Wochen danach er folgen.

Füllt der Gebäudeeigentümer den Tank am Ende des Abrechnungszeitraums auf, darf er nicht – was immer wieder vorkommt – die Kosten des neubezogenen Öls in Rechnung stellen, sondern nur die des verbrauchten Brennstoffs. Und der Gebäudeeigentümer darf nur den Preis in Rechnung stellen, den er auch tatsächlich gezahlt hat. Kauft er das Öl etwa im Sommer zu einem günstigen Preis, darf er nicht die höheren Herbstpreise berechnen, etwa mit der Begründung, er müsse Zinsverluste ausgleichen.

Heizkostenverteiler, die nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, können auch dann einen Verbrauch anzeigen, wenn dem Heizkörper keine Wärme entnommen wird. Hat der Gebäudeeigentümer die Ausstattung entgegen den Vorschriften der Verordnung angebracht und kann er deshalb nicht verbrauchsabhängig abrechnen, hat der Nutzer das Recht, den bei der verbrauchsunabhängigen Abrechnung auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 Prozent zu kürzen (§ 12 Abs. 1 Ziff. 4 Heizkostenverordnung). Diese Verordnung regelt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Bestimmungen gehen vertraglichen Vereinbarungen vor; einzige Ausnahme: Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Zudem kann der Gebäudeeigentümer dem Nutzer, wenn dieser von seinem Kürzungsrecht Gebrauch macht, nicht entgegenhalten, dieser habe den Vorfall hingenommen und sich somit konkludent damit einverstanden erklärt.

Grundsätzlich trägt der Gebäudeeigentümer die Verantwortung dafür, dass der Verbrauch richtig erfasst werden kann; gegebenenfalls hat er Regressansprüche gegenüber der Messdienstfirma. Unabhängig davon, ob dem Nutzer ein Kürzungsrecht zusteht, hat dieser die Möglichkeit, den auf ihn entfallenden Anteil herabzusetzen, wenn er nachweist, dass er nur einen sehr geringen Verbrauch gehabt hat. Der Gebäudeeigentümer darf hierbei auch nicht den Durchschnittsverbrauch der übrigen Nutzer zugrunde legen, wenn der Mieter darlegen kann, dass sein Verbrauch niedriger war als der der anderen. So etwa, weil er öfter verreist war und seine Wohnung nicht oder nur geringfügig beheizt hat. Gleiches gilt, wenn die gesamten Kosten nach einem festen Schlüssel umgelegt werden.

Der Wohnungseigentümer hat allerdings nicht wie der Mieter die Möglichkeit, den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 Prozent zu kürzen, wenn die Gemeinschaft seinem Verlangen, verbrauchsabhängig abzurechnen, nicht gefolgt ist. Für den Mieter kann die Verbrauchserfassung hingegen dann unterbleiben, wenn durch sie unverhältnismäßig hohe Kosten verursacht würden. Ist ein Mieter nur während eines Teils des Abrechnungszeitraums mit Energie versorgt worden, etwa weil er während des Abrechnungszeitraums ein- oder ausgezogen ist, sind ihm die im Abrechnungszeitraum insgesamt angefallenen Kosten anteilig für die Dauer des ihn betreffenden Versorgungszeitraums in Rechnung zu stellen.

Kosten, die nach der Verordnung nicht umlegbar sind, können Gebäudeeigentümer auch künftig nicht mehr als Heizkosten umlegen, auch wenn deren Umlegung ausdrücklich vereinbart ist. Das gilt etwa für die Kosten des Kaminfegers. Bei der Umlegung nach Nutz-/Wohnfläche gilt: Bei Wohnräumen mit schrägen Wänden zählt die Fläche, die unter einer Schräge bis zu einem Meter Höhe liegt, nicht. Die Fläche unter einer Schräge von einem Meter bis zwei Metern Höhe zählt nur zur Hälfte. Soweit Balkone und ähnliche Flächen, die auch nicht direkt beheizt werden können, in der Nutzfläche enthalten sind, dürfen sie bei der Umlegung der Grundkosten nicht berücksichtigt werden. Sie müssen aus den Nutzflächen herausgenommen werden. Gleiches gilt für Flur oder Speisekammer.

Dietmar KernWirtschaftsjournalistGebhard-Müller-Alle 571638 Ludwigsburg