Parkplatz in der Krise

Die Inflationsrate in Deutschland lag im Juli 2008 bei stattlichen 3,3 Prozent, in Europa sogar bei 4,1 Prozent. Die Konjunkturprognosen stimmen eher pessimistisch und immer noch sorgen Banken für Schlagzeilen, die mit den Auswirkungen der amerikanischen Immobilienkrise zu kämpfen haben. Diese tendenziell negativen Trends treiben die Anleger auf die sichere Seite und in die Sachwerte. Gold hat inzwischen jedoch nach Meinung der Fachleute seinen Zenit bei knapp 1 000 Dollar je Unze erreicht. Für den Einstieg in das edle Metall ist der Preis zu hoch. 

Als Alternative setzen viele Anleger auf Immobilien. Wer sich selbst kein Haus zulegen will, engagiert sich in Immobilienfonds. Seit der Krise 2005 spüren sie wieder kräftigen Aufwind. Damals musste der Deutsche Bank Fonds Grundinvest Objekte neu bewerten, weil sie zum angesetzten Preis keinen Käufer fanden. Es setzte ein Run auf den Fonds ein, viele Anteilseigner wollten sich von ihren Papieren trennen und die Gesellschaft sah sich gezwungen, den Handel des Fonds vorübergehend auszusetzen. Auch KanAm musste zwei Fonds sperren. Auch hier waren Objekte zu hoch bewertet.

Zeitweise hatten mehr als eine halbe Million Anleger keinen Zugriff auf ihre Einlagen im Wert von rund neun Milliarden Euro, etwa zehn Prozent des gesamten in offenen Immobilienfonds angelegten Vermögens.

Am Ende drängte der Bundesverband Investment und Asset Management (BVI) seine Mitglieder dazu, sich Transparenz-Regeln zu unterwerfen. Die Manager wurden verpflichtet, in den Berichten für die Anleger Kauf- und Verkaufspreise, Verkehrswerte, Mieteinnahmen und die Restlaufzeit der Mietverträge bei den einzelnen Objekten zu nennen.

Nur wenige Ausnahmen sind erlaubt, so zum Beispiel, wenn es für ein Objekt zwei Mieter gibt, die sehr unterschiedliche Mietpreise bezahlen. Leider werden diese Ausnahmen allmählich zur Regel. Ganz unter den Tisch gefallen ist der Vorschlag, dass institutionelle Anleger wie Pensionsfonds, Versicherungen oder Dachfonds verpflichtet werden, beim Abzug von Anlagebeträgen von mehr als einer Million Euro, dies ein Jahr vorher anzukündigen. So wollte der BVI verhindern, dass es zu Ausverkäufen kommt, die einen Fonds ins Trudeln geraten lassen können.

Jetzt treffen die Fonds mit ihren Großinvestoren individuelle Kündigungsabsprachen. Klare Regeln für alle hat die Deutsche Bank-Tochter Rreef getroffen. Wer Beträge ab einer Million Euro investiert, für den gelten andere Konditionen, zum Beispiel eine Rücknahmegebühr von zehn Prozent. Dennoch betrachtet der BVI die Transparenzkampagne als einen Erfolg. Veröffentlichen doch die meisten Fonds die verlangten Daten ordnungsgemäß, wie es sich im BVI-Jahresbericht kontrollieren lässt. Inzwischen hat sich die Situation schon zum Positiven geändert und die Fonds erzielen wieder gute Renditen. Besonders im vergangenen Jahr konnten einige Fonds mit Rekordzahlen aufwarten. Doch das dürften Ausnahmen bleiben. So sieht es jedenfalls Sonja Knorr, auf Immobilienfonds spezialisierte Analystin bei der Berliner Rating-Agentur Scope: „Der Renditeanstieg in 2007 war deshalb außergewöhnlich, weil etliche Fonds Portfolios veräußert haben.“ So legte zum Beispiel der Grundbesitz Europa um 15,44 Prozent oder UniImmo Deutschland um 8,59 Prozent (Angaben: Lipper) zu. Das waren Sondereffekte. In diesem Jahr gehen die Renditen nach unten. Für 2008 prognostizieren sie und andere Experten eine Durchschnittsrendite von fünf Prozent.

Die Mieten entscheiden

Insgesamt sieht Analystin Knorr die Branche auf einem guten Weg. Auch die weltweite Finanzkrise, die durch faule Hypothekenkredite in den USA ausgelöst worden ist, betrachtet sie nicht unbedingt als Bedrohung für die Branche. Denn Immobilienfonds investieren nicht in Wohnimmobilien sondern kaufen Bürogebäude, Einkaufszentren, Hotels, also Gewerbeimmobilien. Dabei suchen die Gesellschaften vorwiegend im Ausland nach neuen Objekten. Doch nicht immer liegt in der Ferne das Glück. Fonds, die sich vom Boom in die USA, nach London oder Spanien locken ließen und Kapital in die teuren Objekte steckten, durften den Rotstift bei den Neubewertungen ansetzen. Denn in Spanien und in der britischen Hauptstadt platzen gerade die Immobilienblasen. „Das ist nicht so schlimm, so lange für das jeweilige Objekt lange Mietverträge bestehen und es nicht zu einer Veräußerung kommt“, beruhigt Andreas Fink, Pressesprecher des BVI. Denn die Mieten zählen zu den entscheidenden Größen, die den Erfolg eines Immobilienfonds bestimmen. Dennoch sorgte der Verfall der Immobilienpreise dafür, dass die einmal jährlich erstellten Gutachten für die Objekte nach unten korrigiert werden mussten. Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, schätzen Sachverständige die künftigen Erträge wie Mieteinnahmen. Davon ziehen sie die Kosten ab. So ermitteln sie den Wert, den das Objekt über einen längeren Zeitraum bringt. Dieses sogenannte Ertragswertverfahren glättet die Schwankungen. Das ist der Grund dafür, dass sich veränderte Marktpreise nur allmählich im Wert der Immobilie zeigen. In guten Zeiten sorgt die Methode für schlechtere und in schlechten Zeiten für bessere Erträge. Ob die Objekte zu hoch oder zu niedrig bewertet wurden, zeigt sich sowieso erst in der Stunde der Wahrheit beim Verkauf. Im Frühjahr dieses Jahres konnte die Rating-Agentur Scope „noch keine Entwarnung an der Abwertungsfront“ geben. Auch der Fondsspezialist Stefan Loipfinger rechnete mit Korrekturen nach unten. Hält der Sinkflug der Immobilienpreise an, hält der Optimismus des BVI nicht Stand. Denn auch die Mieterträge fallen schlechter aus, wenn der Markt schwach bleibt. Kommt es dann zu Neuvermietungen, werden die Mieten nach unten angepasst.

Wegen der Unwägbarkeiten in Ländern wie Großbritannien, Spanien und den USA weichen einige Fondsmanager mit ihren Investitionen nach Lateinamerika und nach Asien aus. Hier sehen Experten die Lage kritischer. Im Grunde weiß niemand, wie hoch die Risiken vor Ort sind. „Da spielen vor allem politische Unsicherheiten eine große Rolle“, gibt Sonja Knorr zu bedenken. Hinzu kommen rechtliche und steuerliche Schwierigkeiten. Vor allem lässt sich kaum abschätzen, wie sich die wirtschaftliche Lage in diesen Ländern auf längere Sicht entwickeln wird.

Die Bedeutung der Auslandsinvestitionen nimmt zu. So berichtet der BVI, dass allein in den vergangenen zwölf Monaten 177 Immobilien erworben wurden. „Im Durchschnitt halten die offenen Immobilienfonds 58,9 Prozent ihrer Liegenschaften im europäischen Ausland. Außerhalb Europas sind es 9,7 Prozent. Bei international operierenden Fonds, wie der Grundbesitz Global und der Morgan Stanley P2 Value, liegen mehr als zehn Prozent des Immobilienwertes in Asien. Das Engagement vor allem in Lateinamerika und Asien bedeutet aber auch einen zusätzlichen Kostenaufwand. Die Gesellschaften müssen vor Ort Niederlassungen gründen oder Kooperationen mit Beratungsfirmen abschließen. Denn nur so versetzen sie sich in die Lage, die Märkte zu beobachten, Objekte zu finden und vor allem die örtlichen Gegebenheiten genauestens zu recherchieren.

In einer Asien-Studie kommt die Fondsgesellschaft Degi zu der Erkenntnis: „Zwar sind die Zukunftsperspektiven und die wenigen dokumentierten Investments nach Größe und Volumen beeindruckend, alle klassischen Marktparameter deuten aber auf eine sehr hohe Risikokomponente hin und offenbaren oftmals Schwellenlandcharakter.“

Hinzu kommt das Währungsrisiko. Die offenen Immobilienfonds sind verpflichtet, 70 Prozent der Währungsrisiken abzudecken. 30 Prozent bleiben also bestehen. Angesichts des rapiden Dollarverfalls und der Risiken in China, Indien oder Brasilien handelt es sich dabei um eine nicht zu vernachlässigende Größe. Die Kosten für die Abdeckung des 70-Prozent-Risikos dürften dann auch zu Lasten der Renditen gehen.

Einige Fondsmanager haben die Krise gut bewältigt, indem sie die teilweise zu hoch bewerteten Objekte verkauft haben und gute Preise erzielten. Der Zufall wollte es, dass ausländische Investoren zum selben Zeitpunkt ihr Interesse für den deutschen Markt entdeckten. Die so erzielten attraktiven Renditen lockten und locken verstärkt neue Anteilskäufer an.

Der steigende Kapitalzufluss stellt die Fonds zeitweise vor neue Probleme. Wohin mit dem Geld? Das Gesetz erlaubt liquide Mittel bis zu einer Grenze von 49 Prozent. Die Fonds haben sich ein Limit bei 40 Prozent gesetzt. Damit dieses Maß nicht überschritten wird, haben sie Steuerungsinstrumente eingebaut. Ist eine bestimmte Menge Liquidität erreicht, setzen sie einfach den Handel der Anteilsscheine aus. Erst, wenn ein passendes Objekt gefunden wurde und die Mittel wieder abgeflossen sind, geht der Verkauf weiter. Zu diesen Maßnahmen griffen zum Beispiel UBS, TMW Weltfonds und KanAm.

Viele private Investoren, die eine langfristige Anlage suchen, tendieren zu offenen Immobilienfonds. Neben dem Inflationsschutz locken auch die steuerlichen Vorteile dieser Anlage. Elgin Gorissen-van Hoek von der IHK München, vereidigte Sachverständige aus Puchheim und zertifizierte Finanzplanerin sagt: „Im Durchschnitt sind 50 Prozent der Erträge steuerfrei.“ Das liegt daran, dass die Fonds einen Teil der Erträge im Ausland erzielen. Die vor Ort versteuerten Gewinne müssen in Deutschland nicht noch einmal versteuert werden. Erträge aus Objektverkäufen in Deutschland bleiben steuerfrei, wenn zwischen An- und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Ansonsten unterliegen sie wie die Mieterträge, Zinsen und Kursgewinne dem persönlichen Steuersatz beziehungsweise ab dem 1. Januar 2009 der Abgeltungssteuer. Offene Immobilienfonds eignen sich vor allem für Sparer, die keine großen Schwankungen mögen und das Kapital langfristig binden wollen. Viel Ausdauer verlangt schon der hohe Ausgabeaufschlag von im Schnitt fünf Prozent. Der will erst einmal verdient sein. Hinzu kommen noch die Management-Gebühren. Ein Blick auf die Konditionen, die derzeit bei Tages- und Festgeld möglich sind, zeigt, dass dort die fünf Prozent auch zu erreichen sind. Ausgabeaufschlag oder Kontogebühren fallen nicht an. Ein Steuervorteil ist aber auch nicht vorgesehen. Günstiger einkaufen können Anleger bei den Discountbrokern im Internet. Aber dort werden sie nicht beraten.

Marlene Endruweitm.endruweit@netcologne.de

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