Volker Looman zu Baudenkmälern als Steuersparmodell

Steuervorteile kein Garant für gute Investitionen

Der Autor ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Stuttgart. Jede Woche veröffentlicht er in der BILD und in der FAZ einen Aufsatz über Geldanlagen. Außerdem unterstützt er Zahnärzte auf Honorarbasis bei der Gestaltung des Privatvermögens. privat

Haben Sie gerade 10.000 Euro auf dem Konto? Haben Sie vielleicht 500.000 Euro geerbt? Wissen Sie nicht, was Sie mit dem Geld machen sollen? Dann hätte ich da eine Idee. Sollten Sie momentan nicht so gut bei Kasse sein, dürfen Sie trotzdem weiterlesen. Was mit einem Guthaben von 510.000 Euro geht, ist auch mit Schulden von 510.000 Euro möglich. Neugierig? Dann kommen Sie mit nach Heppenheim.

Sie wissen nicht, wo Heppenheim liegt? Das ist natürlich eine Bildungslücke. Heppenheim ist ein schmuckes Städtchen mit 25.000 Einwohnern und liegt an der hessischen Bergstraße. Dort steht auch die ehemalige Landesheil- und Pflegeanstalt, die von 1861 bis 1865 im klassizistischen Stil errichtet worden ist. Bitte hegen Sie jetzt nicht den Verdacht, ich wolle Sie in die Psychiatrie stecken. Ich will Ihnen nur zeigen, was aus 510.000 Euro werden kann, wenn Sie in Baudenkmäler verliebt sind, bei denen hohe Steuervorteile winken. Sie wissen ja, dass Liebe blind machen kann!

In der ehemaligen Irrenanstalt von Heppenheim, Hessen, Deutschland, wurden über Monate hinweg Wohnungen angeboten, die 112 Quadratmeter groß sind und 480.000 Euro kosteten. Der Preis stieg auf 510.000 Euro, wenn die üblichen Fracht- und Lieferspesen hinzugerechnet werden. Das hielt den Anbieter nicht davon ab, auf seiner Homepage mit lyrischen Worten für das Objekt zu werben. „Betritt man das Areal der Residenz“, flötete der Verkäufer, „erfüllt den Besucher unmittelbar ein Gefühl von innerlicher Ruhe“.

Mir scheint die sittliche Reife für solche Hymnen zu fehlen. Statt dessen packt mich das nackte Grauen, wenn ich auf die Zahlen schaue. Die Wohnung soll laut Prospekt für 1.000 Euro pro Monat vermietet werden, so dass der Kaufpreis bei 43 Jahresmieten liegt. Ich bin durch München und Stuttgart stramme Preise gewohnt, aber 43 Jahresmieten, und das in Heppenheim?

Eigentlich könnte ich jetzt den Stift aus der Hand legen, weil es dazu nicht mehr viel zu schreiben gibt, doch ich frage mich beim Anblick solcher Zahlen, was Hunderte von Anleger bewogen hat, sich in dieses Objekt einzukaufen. Ich bin mir ziemlich sicher, dass die Käufer weder in Mannheim noch in Rüsselsheim am Band stehen. Statt dessen handelt es sich, so vermute ich, um die üblichen Verdächtigen: Anwälte, Heilberufler, Manager...Die einen haben zu viel Geld, und die anderen zu wenig ökonomischen Verstand – und die Schnittmenge beider Teilmengen ist die Sucht nach Steuervor- teilen.

Baudenkmäler gelten als die letzten Mohikaner der Steuersparmodelle. Die Sanierungskosten können nach Paragraf 7 des Einkommensteuergesetzes innerhalb von zwölf Jahren als Werbungskosten abgesetzt werden. Am Fuße der Schnackenburg in Heppenheim sind 63 Prozent der Gesamtkosten absetzbar, und das sind bei 480.000 Euro und großzügiger Abrundung stolze 300.000 Euro. Sie führen bei einem Steuersatz von 40 Prozent zu Rückzahlungen von 120.000 Euro und das scheint so viel Geld zu sein, dass bei einigen Anlegern die Sicherungen durchbrennen, sofern es solche Einrichtungen bei diesen Leuten zuvor überhaupt gegeben hat. Wer die Sache jedoch mit eingeschalteter Sicherung oder gesundem Menschenverstand betrachtet, kann den Zahlungsplan nicht übersehen. Die Investition beginnt mit 510.000 Euro. Dann folgen 180 Mieten von jeweils 1.000 Euro, falls die Sache insgesamt 15 Jahre vermietet wird. Die Wohnung kann in meinen Augen für 240.000 Euro verkauft werden, wenn ein (nüchterner) Käufer etwa 20 Jahresmieten bezahlen wird. Natürlich sind auch 300.000 Euro denkbar, wenn ein (halbtrunkener) Käufer rund 25 Jahresmieten auf den Tisch legen wird. Das sind jährliche Renditen von minus 1,6 und minus 0,5 Prozent vor Steuern und nach Steuern kommen bei einem Jahresgehalt von 200.000 Euro jährliche Verzinsungen von minus 0,7 und plus 0,4 Prozent heraus.

Noch schlimmer sieht das Ergebnis aus für Leute, die weder Geld auf dem Konto haben oder Kapital geerbt haben und mit Hilfe von Krediten in solche Objekte einsteigen. Sie schließen einen Immobilien-Sparvertrag ab. Die monatlichen Raten beginnen bei 1.400 Euro und enden bei 2.800 Euro. Dafür winken am Schluss, wenn meine Einschätzung stimmt, entweder 240.000 oder 300.000 Euro und das führt zu jährlichen Renditen von minus 5,3 beziehungsweise minus 1,7 Prozent.

Das großartige „Gesamtkunstwerk der Bau- und Gartenkunst“ in Heppenheim, Hessen, Deutschland, ist in meinen Augen die perfekte Geldvernichtung für den reifen Bildungsbürger. Ich kann für diese Anleger, so viel Mühe ich mir auch gebe, aber kein Mitleid aufbringen. Wer älter als 18 Jahre alt und stolz darauf ist, dass seine kaufmännischen Kenntnisse bei der Addition von Zahlen mittels Taschenrechner enden, hat auch das Recht, sein Geld verbrennen zu dürfen.

Ich finde nur zum Heulen, dass der Staat diese Geldvernichtung durch hohe Abschreibungen fördert. Das müsste nicht sein, und ich wünsche Ihnen von Herzen, dass Sie auf solche Angebote nicht hereinfallen, schließlich haben auch Sie kein Geld zu verlieren – oder etwa doch?

Kolumnen entsprechen nicht immer der Ansicht der Herausgeber.


Alle Kolumnen von Volker Looman (2016)

Der letzte Artikel dieses Jahres kann, ich sage es lieber gleich, bei der einen oder oder anderen Zahnärztin zu Schluckbeschwerden führen. Es geht um das Verhältnis von Frauen zu Geld. Das ist ein abendfüllendes Thema und wenn ich jetzt als Mann auch noch zu sagen wage, das Verständnis für Geld und Zahnärztinnen sei für Männer ein Berufsbild mit goldener Zukunft, drohe ich mich um Kopf und Kragen zu schreiben. Trotzdem: Attempto! Ich wage es wie weiland Graf Eberhard im Barte, der Gründer der Universität zu Tübingen.

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In wenigen Wochen ist wieder Weihnachten. Folglich wird es höchste Zeit, sich Gedanken zu machen, wen Sie in Kürze womit beglücken werden. Darf ich Sie bitten, in diesem Jahr auch mal an Ihre liebe Hausbank zu denken? Mir schweben freilich keine gehäkelten Topflappen aus heimischer Produktion vor.

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Kann ich mit Ihnen heute mal über Risiken bei Geldanlagen sprechen? Mir ist bewusst, dass das Thema heikel ist, weil Risiken für die meisten von Ihnen der Vorhof der Hölle sind. Arbeit, Ehe und Leben enthalten Risiken.

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Ich bin Mitglied in einem Club, der weiland eine feste Burg für Männer war, im Laufe der letzten Jahre aber von Frauen geschleift worden ist. Natürlich werde ich – das ist Ehrensache – den Namen dieses Clubs nicht preisgeben. Ich verrate Ihnen aber aus Gründen der Geldräson, dass ich in dem Mitglieder-Magazin vor einiger Zeit bemerkenswerte „Gedanken über Geldanlagen in Zeiten der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank“ gelesen habe.

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Die Zinsen für Hypotheken sind im Keller. Das hat sich herumgesprochen. Niedrige Zinsen und geringe Tilgungen bedeuten mäßige Raten. Das scheint auch bekannt zu sein. Niedrige Raten führen zu langen Laufzeiten. Sogar diese Botschaft scheint nicht mehr neu zu sein. Ich weiß aber nicht, wie viele Akademiker sich mit solcherart Hypotheken an der Nase herumführen lassen.

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Alter schützt vor Spielsucht nicht. Ich kann Ihnen nicht erklären, warum das so ist. Es geht um einen Anleger, der 66 Jahre alt ist und zwei Millionen Euro auf dem Konto hat.

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Jüngst hat mich ein Abendessen bei Freunden ziemlich mitgenommen. Dort berichtete die Gastgeberin von einer Kollegin, die 38 Jahre jung ist und sich auf ihr zweites Kind freut. Nun ist ihr Mann, ein Jahr älter, beim Joggen tot umgefallen.

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Bestimmt wissen Sie, dass Hamburg das Tor zur Welt und München die Weltstadt mit Herz ist. Da ist es kein Wunder, dass Eigenheime ihren Preis haben. Immobilien in Weltstädten gehen nicht ins kleine, sondern große Geld.

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Vorsicht, im Überschwang ist eine dynamische Kapitalversicherung schnell unterschrieben. Und dann beginnt das lange Leiden. Unser Autor Volker Looman erklärt, warum.

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Geldanlage ist finanzieller Mehrkampf: Inventur des Gesamtvermögens, Festlegung der Ziele, Verteilung auf Anlageklassen, Auswahl der Finanzprodukte und Überwachung des Privatvermögens. Die härtesten Disziplinen sind die Verteilung, die Umsetzung und die Überwachung. Dafür ist Disziplin nötig, wenn dieses Wortspiel erlaubt ist.

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Die private Altersvorsorge ist ein heißes Eisen. Sie ist absolut nötig, doch das ständige Trommeln, regelmäßig Geld auf die hohe Kante zu legen, um im Ruhestand finanziell nicht unter die Räder zu kommen, bewirkt in meinen Augen das Gegenteil: Die einen Anleger können das Trommeln nicht mehr hören, und die anderen Sparer sind wegen des Lärms längst taub.

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77 Prozent aller Deutschen glauben, Geld mache frei. Die Zahl ist allen Unkenrufen zum Trotz keine Schnapszahl, und ich will den Wert auch nicht in Zweifel ziehen, doch ich bin mir ziemlich sicher, dass diese Leute zu 99 Prozent arme Schlucker sind. Wenn ich mit Anlegern, die wirklich Geld haben, ins Gespräch komme, merke ich schnell, dass diese Leute stolz sind, nicht am Hungertuch nagen zu müssen, doch von „Freiheit“ spüre ich in der Regel nicht viel.

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Die Kalkulation mit Hochprozentigem ist für viele Menschen selbst in nüchternem Zustand höhere Mathematik. Das halten Sie für üble Nachrede? Dann sollten wir die Probe aufs Exempel machen.

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Die niedrigen Kreditzinsen sind für viele Mieter die größte Gefahr, mit einem Eigenheim auf die Nase zu fallen. Darf ich Ihnen an folgendem Beispiel schildern, wie Mieter zurzeit auf Abwege gelockt werden? Es gibt in Frankfurt eine Bank, die sich auf ihre Fahnen geschrieben hat, Leistung aus Leidenschaft zu erbringen.

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Ein Mann sollte – so will es die Tradition – im Leben drei Dinge tun: ein Haus bauen, einen Sohn zeugen und einen Baum pflanzen. Ich weiß nicht, ob das Haus zum Glück nötig ist, doch wer glaubt, eine Villa bauen zu müssen, dem sei gesagt, dass es um mehr als nur um das Eigenheim geht.

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Darf ich Sie mal was Intimes fragen? Wie würden Sie sich fühlen, wenn Sie bemerken, jahrelang betrogen worden zu sein? Ich meine jetzt nicht, was Sie wahrscheinlich vermuten, sondern es geht um Geld, das Sie für Leistungen bezahlt haben, die Sie gar nicht erhalten haben. Bitte überlegen Sie gut, was Sie sagen, weil alle Urteile, die Sie nun fällen, auch auf Sie zutreffen könnten.

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Das Thema der heutigen Erbauungsstunde lautet: Die Bedeutung des Ratenkredits für die deutsche Volkswirtschaft unter besonderer Berücksichtigung von Medizinern. Sie haben richtig gelesen, liebe Anhänger dieser Kolumne, es geht um das Schuldenmachen im Allgemeinen und um den (zahn)ärztlichen Konsum auf Pump. Bitte glauben Sie bloß nicht, rote Zahlen seien das Privileg niederer Stände.

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Die Geldanlage in vermietete Immobilien wird in meinen Augen von Jahr zu Jahr gefährlicher. Grundlage dieser These ist die Tatsache, dass sich die Kaufpreise in vielen Städten viel schneller entwickelt haben als die Mieten. Darf ich Ihnen das mit einem Beispiel beweisen?

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Knicken! Lochen! Abheften! Ich habe keine Ahnung, wie viele Ärzte sich jedes Jahr über den schweißtreibenden Dreikampf von Beamten und Bürokraten ärgern.

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Es geht um Ihr gutes Geld, liebe Doktores, und ich werde Ihnen ab sofort alle 14 Tage (finanziell) auf den Zahn fühlen. Was hat mich zu diesem Schritt bewogen? Ich bin jetzt 60 Jahre jung, und ich habe in den vergangenen 30 Jahren eine besondere Beziehung zu Zahnärzten aufgebaut.

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