Stein auf Stein …

Die Erhöhung des Leitzinses auf 3,75 Prozent im März dürfte nicht die letzte Aktion der Europäischen Zentralbank in diesem Jahr gewesen sein. Schon jetzt prognostizieren die Geldinstitute einen weiteren Schritt auf die Vier-Prozent-Marke zu – vorausgesetzt das konjunkturelle Umfeld bleibt, wie es ist. Die Konditionen für Baugeld haben sich seit Ende letzten Jahres bereits um ein halbes Prozent verschlechtert.

Deshalb wird es für angehende Bauherren beziehungsweise Immobilienkäufer höchste Zeit, sich um die Finanzierung zu kümmern. Jetzt lohnt es sich noch, Hypotheken-Zinsen auf lange Zeit festzuschreiben. Einen Schubs, seine Entscheidung für das eine oder andere Objekt voranzutreiben, versetzen auch die steigenden Immobilienpreise – jedenfalls für die attraktiven Wohnlagen in den Ballungszentren.

Übertriebene Hektik aber ist weder bei der Wahl des Hauses noch bei der Findung des passenden Kreditmodells angesagt. Besonders was die Finanzierung angeht, brauchen Bauherren Geduld und viele Informationen, um für sich die richtige Wahl zu treffen. Der Gang zur Hausbank reicht da nicht mehr aus.

Um herauszufinden, welche Finanzierung zu ihm passt, sollte ein Kunde sich einige Fragen beantworten:

• Wie hoch ist das vorhandene Eigenkapital?• Wie lange soll die Zinsbindung dauern?• Wie hoch darf die Tilgung sein?• Ist eine flexible Tilgung gewünscht?• Macht es Sinn, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vereinbaren?• Zu 100 Prozent finanzieren?

Wie das Traumhaus aussehen soll, das wissen die meisten sofort. Davon haben sie schon lange eine ziemlich genaue Vorstellung. Ob sich diese Idee verwirklichen lässt, hängt von den finanziellen Gegebenheiten ab. Banken und Versicherungen verlangen in der Regel ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Gesamtpreises. Sonst lassen sie sich erst gar nicht auf das Geschäft ein. Günstige Zinssätze gewähren sie oft erst ab einem Eigenkapital von 40 Prozent. Reicht das Ersparte nur zu 20 oder 30 Prozent der Kaufsumme, fällt der Zins um zirka 0,3 Prozentpunkte höher aus. Bei einer Laufzeit von zehn Jahren macht das je nach Darlehenshöhe einen Unterschied von mehreren tausend Euro. Wie hoch die benötigte Kreditsumme wirklich ist, wird erst klar, wenn alle Zusatzkosten, wie Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer, feststehen.

Je kürzer die Festschreibung, desto niedriger fällt der Zinssatz aus. Von dieser Überlegung lassen sich viele Kreditnehmer leiten. Doch dieser Gedanke kann sich leicht als teure Fehleinschätzung erweisen. Denn steigen die Zinsen während der kommenden Jahre, sieht sich der Schuldner gezwungen, ein Anschlussdarlehen zu deutlich schlechteren Konditionen aufzunehmen. Derzeit liegt die Differenz zwischen fünf- und zehnjähriger Laufzeit bei noch nicht einmal einem halben Prozentpunkt. Und dank der steigenden Tendenz der Zinsen kann es nach fünf Jahren ein böses Erwachen geben.

Eine längere Zinsbindung macht also durchaus Sinn. Wer schon jetzt die Kosten für die gesamte Zeitspanne bis zur endgültigen Tilgung des Darlehens überblicken will, kann sich auch über 15 oder 20 Jahre festlegen. Die Banken verlangen dafür höhere Zinsen. Sollten die Kreditkosten während der nächsten Jahre wieder nach unten tendieren, bleibt dem Schuldner immer noch ein Hintertürchen, aus dem teuren in ein preiswerteres Darlehen zu wechseln: Nach zehn Jahren kann er frei entscheiden, ob er die Konditionen weiter akzeptiert oder ob er zu günstigeren Bedingungen umschuldet.

Wer als zukünftiger Immobilienbesitzer seine Hausaufgaben gemacht hat, weiß, wie hoch seine monatliche Belastung sein darf. Gern rechnet ihm der Berater bei der Bank die monatliche Rate vor. Damit die Optik stimmt und die Rate leicht zu bewältigen scheint, setzt sich die Summe aus den Zinsen und einer einprozentigen Tilgung zusammen. Eine so niedrige Tilgung zieht die Rückzahlung deutlich in die Länge. Besser ist es, die Gunst der Stunde zu nutzen. Dank der niedrigen Zinsen können sich viele eine höhere Tilgungsrate leisten. Wer zwei Prozent zahlen kann, ist nach rund 30 Jahren fertig. Bei drei Prozent dauert es nur 20 Jahre, bis das Haus schuldenfrei ist.

Erlaubt das monatliche Einkommen eine deutlich höhere Summe, darf der Kunde den Turbogang einlegen und fünf oder sechs Prozent pro Jahr tilgen. Für ein solches Schnelltilgerdarlehen räumen die Banken schon mal einen Zinsnachlass ein. Schließlich verringert sich für sie das Ausfallrisiko. Der Schuldner zahlt das Darlehen innerhalb kurzer Zeit vollständig zurück.

Es ist ein verlockender Gedanke, so schnell wie möglich seine Schulden loszuwerden. Dabei muss aber gewährleistet sein, dass auch die anfallenden Bewirtschaftungskosten für die Immobilie gedeckt sind. Verbraucherschützer geben eine Marge vor: Eine Kreditbelastung von mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ist zu hoch. Deshalb raten sie dazu, sich für jedes Kreditangebot einen Finanzierungsplan bis zur vollen Entschuldung aufstellen zu lassen. Dabei sollte die Bank für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung einen höheren Zinssatz von etwa sieben bis acht Prozent ansetzen. Damit sind Kreditnehmer vor bösen Überraschungen geschützt, wenn sie sich neu verschulden müssen. Der Plan erlaubt ihnen, noch vor der Vertragsunterschrift zu erkennen, welche finanzielle Belastung in den nächsten Jahren und Jahrzehnten auf sie zukommt.

Kredite mit Laufzeiten von 15 oder sogar 20 Jahren haben für Kunde und Bank den Vorteil, dass beide genau wissen, wie lange und wie viel der eine zahlen muss und der andere bekommt. Beide können auf Jahre hinaus mit dieser festen Rate kalkulieren. Während dies für die Bank von großem, praktischen Nutzen ist, kann die starre Rate für den Schuldner zum Problem werden. Das passiert immer dann, wenn die finanziellen Verhältnisse sich anders entwickeln als geplant. So kann er passieren, dass die Frau oder der Mann ihren Job verliert oder dass eine teure Anschaffung mit den verbleibenden Mitteln nicht zu bewältigen ist. Dann kann guter Rat teuer sein, muss aber nicht. Im glücklichsten Fall fällt der Familie ein lukratives Erbe zu oder die Karriere macht einen Sprung nach oben. Geschieht das nicht, hilft vielleicht der Bankberater. Ließ sich noch bis vor kurzem an der einmal festgeschriebenen monatlichen Belastung nicht mehr rütteln, erlauben inzwischen einige Institute und Kreditvermittler, die Monatsrate mehrfach je nach Bedarf zu ändern. Die ING-Diba und die Deutsche Direktbank (DKB) versuchen, diesen Bedürfnissen ihrer Kunden gerecht zu werden. Sie bieten jährliche Tilgungssätze zwischen einem und fünf Prozent der Kreditsumme an. Innerhalb dieser Spanne dürfen die Kreditnehmer während der vereinbarten Laufzeit den Tilgungssatz und damit die Ratenhöhe ändern. Die Versicherungsgesellschaft Hannoversche Leben zeigt sich besonders großzügig und gewährt während der ersten zehn Jahre sogar dreimal die Änderung des Tilgungssatzes zwischen einem und acht Prozent. Zusätzlich können Kunden ihre Schuld um eine einmalige Sondertilgung von bis zu zehn Prozent des Kreditbetrags mindern.

Mit einer Sperrfrist von zwei Jahren und einer Mindesttilgung von einem Prozent begnügt sich die Westdeutsche Immobilienbank. Ansonsten herrscht beinahe völlige Gestaltungsfreiheit für die monatliche Rate. Die einzige Bedingung: Der Kredit darf nicht vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückgezahlt werden. Insgesamt bieten inzwischen rund 20 Banken und Versicherungen die Möglichkeit variabel zu tilgen. Diese Flexibilität erhalten die Kunden ohne Aufpreis.

Anbieter wie die Interhyp, die Hannoversche Leben und die Münchner Hypothekenbank locken sogar mit Festzinshypotheken, bei denen bereits bei Vertragsabschluss vereinbart werden kann, dass bei einer vorzeitigen Kündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.

Umsonst gibt es diese Sicherheit natürlich nicht. Entweder erklärt sich der Kunde mit einem Zinsaufschlag einverstanden oder er zahlt bei der Unterschrift unter den Vertrag eine einmalige Gebühr. Diese Lösung ist beispielsweise für diejenigen interessant, die vielleicht aus beruflichen Gründen mit einem Ortswechsel rechnen und ihr Haus verkaufen müssen.

Was früher so gut wie unmöglich war, gehört bei einigen Geldverleihern schon zum Angebot. Die wachsende Konkurrenz auf dem Hypothekenmarkt ermuntert die Geldwirtschaft, mit höheren Risiken behaftete Kredite anzubieten. 100-Prozent-Finanzierungen gibt es bei Instituten wie ING-Diba oder bei der Allianz. Sie beleihen Immobilien zu 100 Prozent des Verkehrswertes. Manche gehen sogar bis zu 120 Prozent, um auch die Nebenkosten abzudecken. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital eignet sich aber nur für Schuldner, die die damit verbundenen Risiken genau überblicken. Tritt das Unvorhergesehene ein und muss der Käufer sein Haus vorzeitig wieder verkaufen, kann es passieren, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den Kredit zurückzuzahlen. Deshalb verleihen Banken und Versicherungen nach wie vor ihr Geld nur an solche Kunden, die eigentlich genug davon haben. Zudem lassen sie sich das höhere Risiko einer 100-Prozent-Finanzierung mit Zinsaufschlägen von etwa einem halben Prozentpunkt bezahlen.

Die günstigsten Konditionen gelten aber nur bis zu einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent. Um auf der Suche nach preiswerten und flexiblen Krediten fündig zu werden, reicht der Gang zur Filiale der Hausbank um die Ecke nicht aus. Am ehesten bekommen Kreditsuchende bei einer Direktbank oder einem der vielen Vermittler eine positive Auskunft. Die meisten Kreditvermittler arbeiten seriös. Das bestätigt auch die Stiftung Warentest. Sie haben einen ständigen Überblick über das Geschehen am Markt. Makler, wie Interhyp, Dr. Klein oder Hypotheken Discount & Co., liefern den Kreditvergleich per Knopfdruck. Sie nehmen den Kreditgebern die Kundenakquise und viel Kleinarbeit ab. Sie benötigen hohe Kreditsummen und bekommen deshalb interessante Sonderkonditionen. Da kann es sogar passieren, dass sie Kredite günstiger anbieten können als die Kredit gebende Bank. Das trifft beispielsweise für die DSL-Bank zu. Vor allem die kleinen Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken werden auf Dauer im Baukreditgeschäft das Nachsehen haben. Dem Angebot der Makler haben sie kaum etwas entgegenzusetzen.

Diese haben noch eine weitere Spezialität für Anleger im Angebot. Wer Teile seines Vermögens renditeträchtig angelegt hat, freut sich, wenn er eine Zeitlang mit der Tilgung aussetzen kann. Nach zehn Jahren lösen sie den Kredit dann auf einen Schlag ab. So sehr Kunden von der Kompetenz guter Makler profitieren, so sorgfältig sollten sie sich die richtige Adresse aussuchen.

Verbraucherschützer empfehlen zwar Vermittler als Partner für eine Hypothek. Doch tummeln sich auch unter ihnen einige schwarze Schafe, die es hauptsächlich auf die Provisionen abgesehen haben. Eine Alternative ist der Gang zu einem unabhängigen Berater. Dieser hilft gegen Honorar bei der Suche nach dem richtigen Kredit.

Die konservative Alternative wählen müssen vor allem Selbstständige. Einer ING-Diba oder einer anderen Direktbank dürfte es zu aufwendig sein, die Bonität anhand von Bilanzen zu prüfen. Auch Kunden, deren Darlehenswünsche bei 500000 Euro und mehr liegen, werden sich eher an den Vertrauten in der Hausbank wenden als sich das Geld übers Internet zu besorgen.

Egal, woher sich der angehende Bauherr das notwendige Geld holt, er sollte auf jeden Fall mehrere Angebote einholen. Um sie miteinander vergleichen zu können, benötigt er den Effektivzins. Darin sind leider nicht immer alle Nebenkosten enthalten, wenn es sich um die Vergleichszahl nach der Preisangabenverordnung handelt. Umfassender ist der erweiterte Effektivzins. Noch einfacher und durchschaubarer werden die Angebote, wenn der Kunde selbst die Vorgaben für den Vergleich macht. Er gibt einfach die Darlehenssumme, die Zinsbindungsfrist und die gewünschte monatliche Belastung vor. Als Vergleichsmaßstab dient dann die Restschuld. Daran kann er erkennen, wie hoch die versteckten Kosten sind. Dazu gehören: Schätz- und Besichtigungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge sowie Nichtabnahmeentschädigungen. Über diese Beträge lässt sich dann verhandeln.

Marlene Endruweitm.endruweit@netcologne.de