Umzug dank Tilgungsaussetzung

Bei diesem Tilgungssatz ist eine Immobilie nach 28 Jahren bezahlt. Durch die Tilgung mindern sich aber mit der Zeit die steuerlich absetzbaren Zinsen ganz erheblich. Wer das verhindern möchte, muss im Darlehensvertrag eine Tilgungsaussetzung vereinbaren. Doch die gibt es in aller Regel nicht umsonst.

In der Vergangenheit schlossen die meisten Immobilienkäufer zur Aussetzung der Tilgung eine Kapital bildende Lebensversicherung ab. Die monatlichen Tilgungsraten flossen in die Sparpolice. Hier brachte der Sparanteil der Versicherungspolice, der als Tilgung fungierte, Zinserträge.

Dadurch ließ sich zumeist schon nach 20 Jahren – was einer jährlichen Tilgungsrate von zwei Prozent entspricht – mit der Auszahlung der Police das Darlehen mit einem Schlag zurückzahlen. Diese Art der Vermögensbildung war nicht gerade hochrentabel, aber sie funktionierte, und sie war weit verbreitet. Doch inzwischen wird immer häufiger ein weitaus rentablerer Weg der Darlehenstilgung gewählt: Statt in eine kostenträchtige Lebensversicherung, in der für die Absicherung des Todesfalls zwangsweise oft nicht benötigte Prämienanteile abgezweigt werden, zahlt der Immobilieninvestor monatliche Sparraten in einen möglichst konservativen Aktienfonds. Entspricht der Sparbetrag zwei Prozent Tilgung, ist das Objekt nach 17 Jahren bezahlt; bei drei Prozent schon nach 14 Jahren. Der Grund: Selbst ein konservativer, international ausgerichteter Aktienfonds bietet mit einer durchschnittlichen Jahresrendite von zwölf Prozent etwa doppelt so hohe Erträge wie eine Kapital-Lebenspolice. Zur Absicherung der Tilgungsaussetzung wird statt der Versicherungspolice der Aktienfonds abgetreten.

Interessant vor allem für Immobilien-Eigennutzer ist folgende Variante auf der Grundlage eines Aktienfonds: Wer ein Drittel des Immobilien-Kaufpreises, etwa das in Betracht gezogene Eigenkapital, in den Fonds einzahlt, kann auf das Sparprogramm verzichten und die Tilgung ebenfalls aussetzen lassen. Er hat rein kalkulatorisch bei durchschnittlich zwölf Prozent Jahresrendite seine Fondseinlage nach zehn Jahren verdreifacht und kann damit die Immobilie bezahlen. Bis dahin zahlt er statt einer Miete an Fremde Zinsen für sein Eigentum.

Wenn also das Eigenkapital nicht verbaut wird, sondern zehn Jahre lang Geld verdient, macht sich eine Immobilie von selber bezahlt. Und bei den derzeit niedrigen Zinsen ist die Miete fürs Geld nicht wesentlich höher (wenn überhaupt) als die Miete für eine Wohnung. Fazit: Der Einzug ins eigene Heim ist kein teures Hobby mehr. Es rechnet sich, wenn man ein ordentlich dotiertes Eigenkapital nicht am Bau, sondern ein Jahrzehnt am Kapitalmarkt arbeiten lässt.

Der langjährige Autor unserer Rubrik „Finanzen“ ist gerne bereit, unter der Telefon-Nr. 089/64 28 91 50Fragen zu seinen Berichten zu beantworten.Dr. Joachim KirchmannHarthauser Straße 2581545 München