"Der Bauzaun steht!"

Die zweite Baubesprechung hat unterdessen stattgefunden. Reibungen gab es keine und einvernehmlich wurden in diesem Treffen der Status quo durch die Firma Buck dargelegt und mit allen Beteiligten erforderliche Durchlässe in den jeweiligen Ebenen besprochen. Hier kommen die Gewerke Sanitär, Heizung, Dentaldepot und Lüftungs- und Klimabau zusammen.

Auf Abkastungen in den Decken oder Raumecken kann bis dato verzichtet werden, da eigentlich alles in Hauptschächten und in den abgehängten Decken verlegt werden kann. Es galt abschließend die Fragen zu klären, welche Räume nun tatsächlich zu klimatisieren und welche nur zu belüften sind. Es war schwer, hier den Kompromiss zwischen dem Optimalen und dem Finanzierbaren zu finden!

Lange wurde über die Absaugleitungen zum Labor diskutiert, da dort vier Arbeitsplätze angeschlossen werden sollen. Am Ende stellte sich heraus, dass die Arbeitsplätze eine interne Absaugung mit Filter besitzen und die ganze Diskussion somit überflüssig war. Fünf Tage später dann wieder eine Neuerung, die mit möglichen Gesetzesänderungen konform gehen soll: Eine Absaugung sei nun doch wieder erforderlich. Aus finanziellen Gründen haben wir uns am Ende für eine Kernbohrung und damit für eine direkte Abluft entschieden.

Auf der Baustelle arbeitet derzeitig ein Spezialunternehmen, das das Grundwasser absenkt und gemeinsam mit der Baufirma für die Abfangung zur Straße und des Nachbargebäudes eingesetzt wird. Die Straße zum Bahnhof wurde nun aus beiden Richtungen gesperrt und ist nur für den öffentlichen Personen- und Nahverkehr geöffnet. Dies hat - nach eigenen Beobachtungen - zu erheblichen Verwirrungen geführt.

Zurzeit suche ich historische Aufnahmen des Bahnhofsvorplatzes mit Bick auf unsere Baustelle, da ich gern im Bild die Vergangenheit und Gegenwart verknüpfen möchte. Im Stadtarchiv war ich leider nicht fündig geworden, so dass ich jetzt über die sozialen Medien und die regionale Tageszeitung danach suche. Ein wenig Werbung für unser Projekt lässt sich damit auch verknüpfen.

Nun zum langen Weg der Finanzierung. Seit Mitte 2016 haben wir mit der apoBank unser Projekt vorangetrieben. Im August 2018, nachdem auf regionaler Ebene alle Kredite und Förderungen abgeklopft und vertraglich fixiert wurden, entschied der Bundesvorstand der apoBank unter zu Hilfenahme eines Risikorankings, dass eine Finanzierung nicht stattfinden darf. Das hat uns bis zur Entscheidung im Dezember 2017 fast sechs Monate Zeitverzug gekostet.

Für Kreditentscheidungen werden die Analysten in einer Bank tätig. Soweit wir das nach Anfragen bei weiteren sechs Banken mittlerweile beurteilen können, arbeiten diese nur am "Reißbrett" und geben harte Fakten in ein Entscheidungsprogramm ein. Zu den harten Fakten zählen:

• Gesamtvolumen

• Investitionssumme

• Eigenkapital

• Sicherheiten

• Neu- bzw. Existenzgründer

Wir hatten zehn Prozent Eigenkapital angespart und konnten mit dem zu errichtenden Gebäude eine Immobilie vorweisen. Der Wert der Immobilie bemisst sich allerdings nicht anhand der "Einkaufskosten", sondern wird von Gutachtern der jeweiligen Bank taxiert. Bei uns ergab das Gutachten einen um 50 Prozent geringeren Wert als wir insgesamt für das Objekt bezahlen. Natürlich exklusive der dentalen Ausstattung.

Unsere Baukosten bewegen sich grundsätzlich in normalen Größenordnungen und auch das Grundstück befindet sich nicht an einem Luxusstandort. Unsere Baumehrkosten in Höhe von etwa 400.000 Euro sind auf unsere 100-prozentige behindertengerechte Bauweise zurückzuführen, für die wir trotz der aktuellen politischen Inklusionsdebatten keine Förderungen erhielten und erhalten.

Für den Analysten stehen meine Frau Julia und ich auch als Existenzgründer da, da wir keine Bilanzen der letzten drei Jahre vorweisen können. Die Faktoren Eigenkapitalquote, Kreditsicherung und Existenzgründer haben zu insgesamt fünf weiteren Ablehnungen unseres Kredits geführt. Wenn man nun bedenkt, dass jedes Kreditinstitut zwar die gleichen Antragsinhalte benötigt, die Unterlage sich aber in ihrer Form erheblich unterscheiden und somit immer wieder neu ausgefüllt werden müssen, dann wird der Zeit- und Arbeitsaufwand, der neben der regulären Arbeit zu stemmen ist, deutlich.

Unsere "Schwachstellen" waren mithin bekannt. Wege, sie zu beseitigen, waren: die Eigenkapitalquote zu erhöhen, Sicherheiten zu erhöhen oder das Investitionsvolumen zu verringern. Da ein kurzfristiger Lotteriegewinn nicht zu erwarten war und das Gebäude schon recht knackig geplant wurde, konnten wir an der ersten und letzten Stellschraube nicht drehen.

Wir benötigten nun einen Sicherungsgeber, der das Restrisiko, welches nicht mehr von der Immobilie Praxis umfasst wird, abdecken würde. Mit unserem Kreditgeber, die regionale Sparkasse Vorpommern, hatten wir das Glück, dass sowohl die Sachbearbeiterin als auch der Vorstand von unserem Projekt überzeugt waren, und die Möglichkeiten für die Region gerade im Hinblick auf die Behandlung von Menschen mit Handicap als wertvoll ansahen und ansehen.

Hier lagen zwar auch wie bei allen anderen Kreditinstituten alle Fakten vor, jedoch wurden wir nicht ganz so schlecht bewertet und eine Sicherheit sollte von staatlicher Seite gefunden werden. Für förderwürdige Projekte hat eigentlich jedes Bundesland eine Bürgschaftsbank geschaffen, die mit Landesmitteln als Sicherungsgeber eintreten. Diese Sicherungen haben die höchste Bewertungsstufe und erlauben es, die persönliche Risikoeinstufung zu verbessern. Leider gibt es auch hier einen finanziellen Haken: Aval. Dieses Wort hatte ich irgendwann in meinem BWL-Studium gehört und durfte nun seine Folgen erleben.

Eine Bürgschaft ist nämlich nicht kostenlos, sondern erfordert eine Einmalzahlung und einen jährlichen prozentualen Anteil (1,25 Prozent) von der Bürgschaftssumme. Bei zum Beispiel einer Bürgschaftssumme von 1 Million Euro liegt die Einmalzahlung bei 12.500 Euro und der jährliche Aval ebenfalls bei 12.500 Euro. Das sind natürlich nur die Nettozahlungen, da auf den Aval noch die Mehrwertsteuer kommt. Diese Zahlungen flattern dann auch direkt ins Haus, obwohl der Kredit selbst noch gar nicht freigegeben ist. Trost fanden wir in der Reduzierung der Bürgschaftssumme bei erfolgter Tilgung. Der Aval verliert also mit unserer Tilgung seine Garstigkeit und ist auch noch steuerlich ansetzbar. In der Summe ist jedoch der Finanzierungszins mit der Bürgschaft in angenehme Dimensionen gerutscht, so dass diese Zusatzkosten sich rechnen.

Eine kleine Förderung für Existenzgründer gibt es allerdings durch die KfW. Einen kleinen Teilbetrag haben wir damit finanzieren können. Das Besondere daran ist die tilgungsfreie Zeit von 7 Jahren und der geringe Zins. Aber für die Garantie des Zinses verlangt die KfW wiederum vierteljährlich 1 Prozent.

Für uns bedeutet das in der Zusammenfassung: Kreditsicherheit für das Gebäude, abgetretene Risiko-Lebens-Versicherungen und eine Landesbürgschaft. Hierfür werden jährlich netto 1,25 Prozent der Bürgschaftssumme fällig. Zahlung ist immer am Anfang des Jahres. Eine geringe Summe haben wir über die KfW finanziert. Hier ist der geringe Zinssatz und die tilgungsfreie Zeit besonders, allerdings fallen Gebühren für die Bereitstellung der Zinsen an. Der dritte Kredit ist ein normaler Hausbankkredit mit fairen Konditionen. In der tilgungsfreien Zeit - bei uns ein Jahr - müssen die anfallenden Zinsen beglichen werden. Dies ist im Rahmen der Bauphase nie die volle Summe, sondern errechnet sich aus der bereits abgerufenen Kreditsumme.